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1、,金堂水城商会大厦招商运营策略建议,第一部分 项目背景及定位 宏观分析 微观区域分析第二部分 项目业态规划 业态规划原则 业态规划 规划后车流动线 规划后人流动线第三部分 招商方案 招商策略 租金策略 招商计划 媒体配合第四部分 问题交流,目录,Company Logo,项目背景及定位,Company Logo,宏观分析,一、中国宏观经济政策分析二、成都在全国经济发展中的定位三、成都市宏观经济政策分析四、成都市商业氛围分析五、成都市居民消费状况分析,Company Logo,中国宏观经济政策分析,一、概述2010年我国经济会保持平稳快速增长，但同时也面临诸多不确定因素。在拉动经济的三驾马车中，
2、投资增速回调趋势不可避免， 出口会随着世界经济的温和复苏而好转，消费仍将保持一定速度的增长，我国经济将继续保持回升势头。,Company Logo,成都在全国经济发展中的地位,一、成都简介成都市，简称“蓉”，别称“锦官”，自古被誉为“天府之国”，位于四川 省中部，是中西部地区重要的中心城市。成都市还是西南地区科技中心、商贸 中心、金融中心和交通通信枢纽，全国率先建立社会主义市场经济体制试点城市、 金融对外开放城市、行政副省级城市。2003年中国城市发展报告成都综合 实力位列第九位。 先后荣获“国家园林城市”“中国最佳旅游城市”称号；并被财 富中文版评为“中国最佳商务城市”,Company Lo
3、go,成都西部大开发的引擎城市一、西部大开发的重要性实施西部大开发战略是根据邓小平同志关于“两个大局”战略思想提出的重大决策，是现 阶段我国推行区域经济发展总体战略的重要组成部分。10年来,西部地区经济逐年增长, 城乡居民收入不断提高,各项事业都取得了显著成就，有力地促进了西部区域经济的协调 发展，同时也为全国经济发展开辟了新的广阔空间。二、成都对于西部大开发战略的重要意义成都是四川省省会，中西部重要的区域性中心城市之一。经过西部大开发十年来的积 极探索，成都逐渐成为了推动西部大开发的“桥头堡”和引领西部经济发展的重要增长极， 正逐步成为中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现
4、代化特大中 心城市。,成都在全国经济发展中的地位,Company Logo,成都市宏观经济政策分析,成都未来建设目标,世界现代田园城市,城乡统筹改革实验区,Company Logo,成都在全国经济发展中的地位,成都重要经济技术指标（至2010年）1、内圈层人口数量：1600万2、经济总量（GDP）：5000亿元（占四川省45%以上）3、城市化率：70%以上4、城镇人口：占四川省域城镇人口的1/3以上5、人均可支配收入（2009年）：18659元6、全市财政总收入（2009年）：997亿元7、对外交通：西部交通枢纽，西部地区最优质航空港、西部地区铁路交通枢纽8、城市交通：城市交通路网发达，道路基
5、础设施完善，地面公共交通，地下公共交通体系在建，地面轨道交通体系扩大成都市经济辐射圈层。,Company Logo,成都市居民消费状况分析,Company Logo,成都市居民消费状况分析,1、消费性指出是成都市居民日常生活指出的最主要部分，达到人均12850元，达到人均支出额的47%2、食品支出和生活消费支出分别排在消费支出的二三位，占人均总支出额的19%和17% （以上数据来源于成都市2008年统计年鉴）,Company Logo,成都市居民消费状况分析,总结成都市居民消费能力较强，且日常生活的主要支出是用于消费，此结论即符合统 计数据，同时符合成都市居民的基本生活习惯和消费习惯,Comp
6、any Logo,宏观分析总结,1、国家宏观经济政策对项目的运营机遇和危机并存，但利大与弊2、成都市作为西部的文化、政治、经济、交通中心的重要地位印证了汇信置业成都有限公司在战略决策上选择成都市是明智之举3、本项目选址郫县符合成都市城乡统筹的政策趋向4、项目的餐饮休闲定位符合成都市居民消费习惯，有很好的发展前景,Company Logo,微观分析,一、郫县城市定位及远景规划二、郫县商业地产现状分析三、郫县餐饮业态现状四、项目所处区域的环境概述五、项目竞品分析六、项目基本情况分析,Company Logo,郫县城市定位及远景规划,产业结构调 （以服务业为主体）,打 造,创意设计业,休闲业,成都创
7、意休闲副中心,Company Logo,郫县城市定位及远景规划,郫县经济指标全县幅员面积：437.5平方公里总人口：50万人全年地区生产总值：188.74亿元（2009年）人均年可支配收入：16955元,Company Logo,郫县城市定位及远景规划,成都-郫县,郫县-都江堰,郫县-温江 郫温路 路程：13km 车程：25分钟,郫县,Company Logo,郫县城市定位及远景规划,交通城市成长的血脉1、根据政府规划，20082012年，郫县将新建道路81公里，改扩建公路111.6公里，完善交通配套设施，形成“一轨一快二高四干八网化” 的现代化路网新格局。 2、成灌快铁与5月12日正式投入运
8、营，郫县正式纳入成都15分钟生活圈 3、本项目正临南北大道、紧接地铁2号线郫县西站、近邻成灌快铁，位于”15分钟城市经济圈“核心区域,Company Logo,郫县城市定位及远景规划,城市化推进提升区域价值的源动力根据城市空间规划，成都市政府将郫县分为“一心（郫县组团城市分中心）、三片（郫筒 红光、高新西区）、多区（各组团的功能片区）”，其中主要以犀浦镇、郫筒镇、红光镇 三大主力市场板块为发展方向。,项目所处区域位于郫县城市空间规划中的城市发展片区，未来的长期持续发展，将使区域价值不断提升；,Company Logo,郫县商业地产现状分析,一、规划商业体量,根据郫县商业网点规划（2007-20
9、20）数据表明郫县现有商业营业面积约为 39万余方，人均仅0.7，在人均占有量上较为滞后。,Company Logo,郫县商业地产现状分析,二、郫县商业现状1、主要以临街底层独立商铺为主，随着2004年成都东盛房地产开发公司的商业步行街项目星光大道的成功开发，郫县出现了集中式商业步行街。2、消费群的消费习惯以县城中心周围为主。 3、目前郫县商业的业态杂乱，服装、超市、电器等商业业态均没有进行统一的、集中的规划。据了解，星光大道项目在前期开发时，开发商曾对业态进行了统一规划，但项目销售完成后，由于投资者的无序租赁，打乱了原有的业态规划。,Company Logo,郫县商业地产现状分析,三、主要街
10、区餐饮休闲业态租金东大街：2085元/月 西大街：1860元/月 南大街：1678元/月 北大街：3070元/月,Company Logo,郫县商业地产现状分析,郫县现有餐饮项目租赁状况1、租金价格较低，一环内租金价格一层约70元/左右，但价格差异较大，最低一层租金价格为20元/。2、由于设计理念落后，大多数为住宅底商或广场周围商业体量都较小，代表楼盘为金色港湾和鹃城帝景，普遍涉及二层的商业在交通组织和人流动线上都存在问题以致二层租赁状况较差。3、1000 以上餐饮，多采取一二层整合租赁的方式，租金价格较低，18元/-30元/不等。,Company Logo,郫县餐饮业态现状,一、主要分布区域
11、郫县目前餐饮较为分散，不成规模。餐饮比较集中的区域位于文庙巷与一环路东南段交汇处。二、餐饮业态目前郫县餐饮业态主要为火锅、串串香、家常菜、干锅等，开店规模一般在300-1000 之间，规模较小。且餐饮周边除茶坊外少有其他休闲娱乐配套三、旗舰店蓉城老妈火锅、秦妈火锅、红星饭店、德克士餐厅、王府国宴四、休闲配套主要为茶坊、咖啡厅、KTV 、电玩城但档次规模都较低,Company Logo,郫县餐饮业态现状,五、居民餐饮娱乐消费需求,现有居民对餐饮需求主要以人均 消费50-100元为主。而目前郫县 的餐饮配套的人均消费主要还是 在人均50元以下的消费水平，无 法满足消费者需求。,Company Lo
12、go,郫县餐饮业态现状,六、郫县目前餐饮休闲业空白点,在针对郫县消费者的抽样调查中，普遍认为郫县目前的餐饮休闲业存在的主要空白 点为：中高档餐饮和KTV一类娱乐配套。另外普遍反映郫县目前的餐饮娱乐配套挡 次太低。,Company Logo,项目区域环境概述,Company Logo,区域楼盘分布,Company Logo,项目竞品分析,项目名称： 四季豪庭占地面积： 64亩总建面： 20.8万方商业面积： 1.65万方商业形态： 三层住宅底商围合内街业态规划： 百货为主，少量餐饮娱乐配套商业呈现时间：3年左右住宅入住时间：2012年1月（1308户）,Company Logo,项目竞品分析,项
13、目名称：恒创蜀都广场占地面积：75000 建筑面积：150000 商业面积：61615商业形态：四层独立商业体+三层底商业态规划：商场百货、电影院商业呈现时间：10年底-11年初住宅入住时间：2010年12月,Company Logo,项目竞品分析,项目名称：中铁瑞景茗城占地面积：30015 建筑面积：150000 商业形态：住宅底商，欧亚风情街业态规划：百货，风情街商业呈现时间：2012年底住宅入住时间：1期2010年4月：1200户2期2012年底： 1200户,Company Logo,项目竞品分析,项目名称：中信蜀都总占地面积：7343 亩目前在建项目：中信未来城在建项目占地面积：75
14、929 在建项目建筑面积：385297.96 在建项目住宅总户数：3002套商业形态：以打造一座城的高度和视野， 商业部分将会是多元化、规模化的。目 前具体规划和业态未知。住宅入住时间：2012年底,Company Logo,项目竞品分析,项目名称：置信郫县逸都花园占地面积：183998 建筑面积：约100万 商业面积：约8万商业形态：三大主题商业街区业态规划：大型超市、星级影院、百货 餐饮娱乐于一体的综合体。商业呈现时间：目前推出时间未定1期住宅入住时间：2012年下半年 （约1200多户）,Company Logo,项目竞品分析,项目名称：舜苑一里阳光占地面积：136667.35 建筑面积
15、：500000 商业体量：约10000方商业形态：社区商业配套 业态规划:以生活配套为主，餐饮娱乐业态 体量规模有限 商业呈现时间：2012年 住宅入住时间： 1期 2010年4月 2期 2012年底 总户数：截止目前约2400户,Company Logo,项目竞品分析,Company Logo,项目区域人口导入成长性分析,Company Logo,项目区域人口导入成长性分析,Company Logo,项目区域人口导入成长性分析,人口导入成长分析总结：1、目前区域内固定居住人口量较小2、区域内居住人口随周边各楼盘交房进度逐步增加3、到2012年底区域内入住人口量会出现跃升，达到较大值。4、本项
16、目餐饮城的成长期为2010年-2012年，2013年区域商业气氛形成后，进入成熟期。,Company Logo,项目基本情况分析,项目名称：蜀都新天地占地面积：26666 建筑面积：80000 商业形态：四层独立商业体业态规划：餐饮娱乐配套基地商业呈现时间：2010年10月住宅入住时间：2011年底总户数：450户,Company Logo,项目基本情况分析,总结：1、地理位置：项目位于郫县政府着力打造的东南新城的中心地带，完善的配套便利的交通使该区域势必成为综合性的宜居社区。2、区域规划：项目是区域内唯一规划为独立的餐饮综合体。3、现状比较：项目是目前郫县体量最大，档次最高的餐饮娱乐配套基地。4、自然环境：项目毗邻沱江河，独享得天独厚的自然资源，并将斥资2000万对河岸进行美化。5、竞争环境：项目是目前区域内最早呈现的商业综合体。,Company Logo,项目定位（SWOT分析）,SWOT分析：,
