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1、谁主相城,苏州相城 台家大厦项目入市战略报告,2011年7月,一、策略思考 二、市场简阅 三、个案调研 四、定位沟通,一策略思考,项目本体坐落,2009年底，相城区总人口达36.93万，预计在2012年将达到40万 嘉元路位于相城区偏市心位置，在相城区政府未来的规划发展中，嘉元路被规划为未来的金融一条街,项目本体指标,近10万方的开发量体在苏州地产大格局里，本体单薄，属于“小家碧玉”型！ 仅西侧活力岛市级商贸圈内的恒基苏州中心开发量就达95万方!,项目本体检视,项目基本面,隐性中心化 相城未来商办中心将落子在活力岛区域（城市副中心的市级商贸圈），本案仅沾未成形的金融街之“财气”，项目入市立基究
2、竟为何？ 不酒也不甲 酒店公寓为时下苏州现金牛产品，但扎堆严重，脱离红海战略可能为佳策，而SOHO办公在几大板块中亦绝非主流，产品瘦狗、价值何在？,谨慎对待以下3个问题 可建与热销本案写字楼+商业格局，具丰富的产品定位可能性，但产品定位必须考虑市场能够 接受的产品类型，以热销为依据；因为，在地价成本相对较低的背景下，最大的风险来自建设投资带来的资金积压风险！ 泛中心与独有化本案处于以活力岛为中心化的主导开发趋势之下，以中心边缘化的金融街价值、对撼未来市场热点，必须营造出反中心化的独有价值，否则将难以立足！ 投入与回报在区域住宅与商办价格倒挂的背景下，项目开发短期内实现价格跳跃比较艰难，因此，必
3、须冷静对应好高骛远!,不是10万方的楼宇开发， 而是8平方公里一体化运作的开发策略,课题设定,二市场简阅,苏州经济的持续迅速发展，吸引了大量的人流，带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。,GDP,城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展。,人口 发展,苏州2010年的人均可支配收入为28840元，比上年增长约10%，人均收入的稳定增长为房地产市场奠定了良好的基础。,随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化。,固定资产投资,私营企业和外资增加，带来稳定增长的客
4、户群体。,私营外资企业,人均收入与支出,苏州对外向型经济依赖比较重，但综合考量， 苏州经济非常向好，为房产市场开发奠定了基础,城市经济简阅,关键词：基础扎实,苏州市私营经济快速发展，品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件，中国名牌产品24只，累计拥有中国驰名商标和中国名牌产品达到43件和63只 ；私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源 苏州市利用外资项目呈现大型化，实际利用外资金额呈上升趋势，对于推动苏州的经济发展起到了极大的作用；世界500强企业已有134家落户苏州，显示出苏州市吸引外资的强大潜力，而实际上，苏州已成为
5、国际商家投资中国大陆的首选城市之一。,苏州私营企业蓬勃发展，09年私营企业投资金额达922.9亿元，比去年增长17%,私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体,世界500强企业有134家落户苏州，每年利用外资的金额稳步增长，显示出苏州吸引外资的强大潜力,私营经济简阅,关键词：消费力强,铁路：南靠京沪铁路，京沪铁路将在相城区设站。 轻轨：轻轨2、4号线，苏州最大的换乘中心。 快速公交：北环快速路的建成，将使苏州由南环-东环-北环-西环组成的内环快速路的最后一个缺口被缝合。 公路：贯穿区内的沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速、312国道、苏虞张一级公路以及205省道。 广济路 、 人民路 、齐门
6、北大街北延工程：进一步完善市区交通体系，满足区域内部联系交通需求，使相城快速畅通城市各方，往来出行均快捷便利，由此进入15分钟都市生活圈！,沪宁高速,京沪铁路,京沪高铁,4号线,2号线,苏嘉杭高速,G312,BRT北环通道,在三条主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域的土地价值和房价将出现较大的上行空间,交通红利简阅,关键词：受众面广,中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能,相城中心商贸城是苏州市相城区中心城区建设的旗舰项目，西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路，总用地面积8平方公里。 相城中心商贸城位于苏州城区向
7、北拓展的中央主轴上，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能。,相城规划简阅,关键词：后劲支持,土地供应简阅,2002-2009相城区土地供应量（万方）,相城区的土地拍卖经历了2008年的低迷之后，在2009年又重新爆发， 全年出让土地159万方，居历史第二位。,土地出让简阅,2002-2009 相城土地分类供应走势（万方）,商业地块出让情况和整体土地出让情况类似，在08年的低迷之后，09年重新爆发，商业地块出让达34.44万方（第二高位）。,关键词：量体庞大,2002-2009年相城区土地楼板价走势图,楼板价简阅,商业地块楼板价格在2008年快速冲高后，于2009年急
8、速回落，但整体价格依然略低于2006而大幅高于2007年的水平。,剪刀差明显,关键词：趋势抬升,未来量体简阅,项目周边未来推量土地一览表,相城区目前还是一个新兴的区域，未来的两大副中心之一，通过地产开发来填补各项空白的契机尤多，同时也会得到政府相关支持。 相城正呈现一个大工地状态，其楼市价格在大苏州格局内处于相对谷底位置。 相比之下，相城大道还算较成熟的商圈，其中专业性市场占据了很大的比例，而生活类商圈集中在大润发等大型超市周边。 真正借力提振区域形象的是相城中心商贸城超大手笔，其未来规划愿景很好，但是现今条件远远不够成熟。,关键词：政府给力,三个案调研,公寓均价：9500元/ 商业均价：27
9、000元/,公寓均价：10000元/ 商业均价：-,MOTEL酒店：- 商业均价：25000元/,公寓均价：6800元/ 底商均价：27000元/,按照目前市场行情，基于本案所处区域开发特征，保守估计，本案未来SOHO写字楼入市缺乏价格上攻依托，同时商业亦需营造特色规避奥食卡,蠡口家具城,相城中心商贸城,齐门北大街,中翔商圈,相城区的商区重要分布在齐门北大街板块、中翔商圈、蠡口家具城、相城中心商贸城。,项目周边商业扫描,专业市场为主,专业市场为主,当前相城老城区,相城中心商贸城,中心商贸城包括了活力岛、合景地块、恒基地块几大组团，总占地8平方公里，重点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为
10、城市功能提级、高端服务产业集聚的新地标。 规划建设商贸区、商务核心区、商住混合区、水景居住区、中央公园区等五大功能区，将再现繁华市井和现代水乡民居的风貌。 但是项目处于起步阶段，基础设施基本落实、（峰汇国际项目进入第4期的开发），但距离项目的整体落成还有一段时间。,蠡口家具城,江苏蠡口国际家具城为华东最第一，全国内第二大的家具批发市场，位于苏州市区东北面，相城区元和街道，家具城横跨原蠡口，陆慕两镇由38栋大型家具广场组成.现有1600多家家具生产厂家,3000多家家具销售商。 家具商场由建元路，相成大道，家具大道，万里路四条路组成。,中翔商圈,中翔商圈位于相城大道南端，是相城面向市区的门户，通
11、过相城大道直达东环。 商圈内，中翔小商品、装饰城、大润发、家乐福，兼顾了专业市场和中端商业配套。,春申湖路（小区配套商业）： 业 态：主要以餐饮、休娴娱乐、美容SPA为主 主力店：上岛咖啡、名典咖啡、可的等 出租状况: 全部租出 经营状况：良好,采莲路： 业 态：餐饮为主 主力店：珍珠湖酒店 出租状况: 出租率不到20% 经营状况：惨淡,社区类商业配套,齐门北大街、阳澄湖中路,齐门北大街和阳澄湖路（主要是中路）是相城区南北向和东西向的两条主干道，其沿街散铺较多，但尚未形成规模，街铺档次较低，主要为当地居民和外来人员服务。,项目周边业态分布,相城区作为一个新兴的区域，整体的商业氛围不够成熟，相比
12、起主城区、新区、园区相对较弱。 区域多为中低端的社区配套类商业，缺少规模的、中高端的、集休闲娱乐购物餐饮于一体的多功能的商业中心。 相城大道是相城区现在较为成熟的商圈，但是专业性市场占据了很大的比例，生活类商圈集中两个大型超商周边，但是品质中段，并且功能性单一。 相城中心商贸城起步较晚，发展至今依然是大工地一片。,关键词：亮点星稀,恒达中环,元联中心,智海广场,中祥丽晶,嘉元广场,如果产品平行于现行市场 金融街地产效应的游离特性，短期难有质变 作为SOHO办公，很难； 2元租金突破，更难,台家大厦,同质比拼，低价揽客,四 定位沟通,项目面临的主要环境,S项目优势金融街优势 入市产品具可调空间
13、区位价格优势 交通大格局给足红利,W项目劣势金融街显性价值不高 周边商务气氛不足 住商倒挂难以扭转 办公刚性需求较弱,O项目机会未来市级商圈依托 细分市场存在机遇,结论：必须塑造垄断型的产品竞争力！,T项目威胁潜在竞争对手强（商贸城产品截流） 纯投资项目的后现金流压力,关键词：价值创造价格,办公43000方 商业23000方,行情值：4.3*0.8+2.3*1.8约6亿,动魄值：4.3*1+2.3*2.5约10亿,未来产品的变化值得再精研,亮点案例就在身边,环球奥食卡城 采用产权式扣率回报商铺的方式，独立产权，收益=租金+营业额分红。 前2年年固定回报8%，第35年开始享受固定回报6%+营业利润30%，第6年开始按当时实际营业额8%或营业利润60%两者取其高。 头两年16%一次性抵扣首付。该案是建筑在2006年开盘的A-BOSS国际精品城被烂尾的基础上获得新生！,敢于高调（高价）入市：基于创造产品的全市唯一性 敢于高额（回报）受众：基于把握日后经营的持续性,找准平台，说好故事,是创造需求，更是垄断消费,品牌贴金 / 楼下促旺楼上,需求互动 / 楼上服务楼下,跳脱区域市场的资源性产品导入,THE END,
