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1、产品盛大发布，细节决定成败。,准备期 (07/9-08/03),蓄水期 (08/4-08/05),体验期 (08/6-08/07),开盘强销 持续销售（08/07-08/10） （08/11-08/12）,1、北纬28传世巨献 ，全球富豪聚居的极品生活。 2、道林、TCW、DDG，全球三大设计巨头，汇聚长沙的饕餮盛宴，带着全球富豪的居住观，连横打造的贵胄之域。,准备期 (07/9-08/03),开盘强销 持续销售（08/07-08/10） （08/11-08/12）,蓄水期 (08/4-08/05),体验期 (08/6-08/07),1、户外 2、报广 3、电视广告 4、网络媒体,准备期 (0
2、7/9-08/03),开盘强销 持续销售（08/07-08/10） （08/11-08/12）,蓄水期 (08/4-08/05),体验期 (08/6-08/07),户外延续之前的广告位，配合项目的工程进度节点，发布项目现场接待中心正式启用。,户外,报广,网络媒体,在一些大型的门户网站进行本项目的项目宣传， 如新浪首页、搜房网,电视广告,考虑到本项目客户人群为高端人士，对一些事实政治经济电视非常之感兴趣 我们特打算在5月初在香港凤凰卫视台，播出本项目的形象广告宣传片，以吸引更多的 潜在需求客户。,全球富豪的盛宴北纬28“星光之夜”品牌发布会,准备期 (07/9-08/03),开盘强销 持续销售（
3、08/07-08/10） （08/11-08/12）,蓄水期 (08/4-08/05),体验期 (08/6-08/07),北纬28中国地产界的漫长等待 星光璀璨品牌发布会,活动诉求点：,一、 隆重推出北纬28，揭开项目神秘面纱； 二、 体现项目的豪宅气质，形成足够的社会影响力； 三、 建立和巩固项目在业界的统治地位； 四、 客户身份和生活的一种极至体验及表现;,活动概况：,活动时间：2008年6月晚上19：0021：30 活动地点：北纬28 项目现场湖边 活动对象：嘉宾李连杰、诚意客户、相关政府领导、演艺界明星、上流人士、新闻媒体等 预计人数：1000人,活动主线：中国地产界的漫长等待!活动安
4、排： 第一部分: 序幕通过现场静态布置，细节考虑，使来宾一到达活动场地，就备感尊荣。入场后，嘉宾可以尽赏名品展示，有香水系列，名酒系列，名表系列，名车系列，施华诺世奇水晶系列，品尝鸡尾酒。在高雅的音乐氛围中，静待后面主体活动的精彩。,现场效果图展示篇,地点：星光大道尽头 人物：礼仪小姐 动作： 为来宾送上签到用品，戴胸贴。 布置： 磨砂玻璃签到板1块服装：白色露肩礼服,场景演绎3,签到板示意,签到板前设置拍照环节，来宾与明星、 主持等合影留念，聚拢人气。,名车展示效果图,名品展示效果图,场景演绎5-名酒展示,名酒示意,冰桶示意图,说明：冰柜外包原木,上面做北纬28LOGO，造型美观，给人感觉档
5、次高；里面放冰镇凉饮，由服务员开盖后再给嘉宾饮用，体现细致周到的服务。,全场效果图,舞台效果图,节目元素图例,场景演绎1-开场鼓舞,先声夺人，火红的色彩与富有节奏的鼓点极好的烘托开场气氛，活动在一片欢快热烈的气氛中拉开帷幕。,场景演绎2- 陈鲁豫,邀请鲁豫担任活动特别主持，在现场与梅东搭档.突破以往模式，使鲁豫与本项目更紧密联系在一起！充分利用其名人效应，制造活动亮点！,场景演绎3-“炫”女子乐坊,搭配冷焰效果,演奏曲目春江花月夜、辉煌,场景演绎4-魔术表演,场景演绎5 火流星启动冷焰字,舞台上嘉宾触摸水晶球，四支“火流星”点燃对面楼盘上的冷焰字：北纬28,同时舞台释放冷焰瀑布，霎时间光芒四射
6、，掌声雷动。,在湖边水面上燃放大型焰火, 灵动的水面映衬璀璨的焰火, 光芒四射，栩栩生辉! 为此次活动画上完美句号。,场景演绎6-大型水景焰火赏,1、工程进度 2、物料准备,准备期 (07/9-08/03),工程进度要求,1 项目现场售楼部投入使用 2 活动物品准备齐全,物料准备,1 景观大道已完善 2 现场售楼部正式投入使用 3 湖面和会所完工,1、现场接待 2、样板情景间感受 3、全程体验式营销,现场接待,现场临时售楼处,现场售楼处,情景样板间,设置情景样板间理由身心享受至高礼遇,服务不同皆因对尊贵的理解有异，东方服务哲学与西方服务礼仪的最佳结合，将礼宾式服务理念用于顶级别墅住宅。深谙中国
7、圈层人士生活风范，一等服务匹配一等建筑，尊贵，方成体系。,情景样板间选址,小独栋样板房,大独栋样板房,中独栋不设置样板房,情景样板间人员配置,全程预先体验忘掉自己，忘掉整个世界 生活体验区休闲体验街 预先体验细节设置别墅工艺体验区,全程体验式营销,生活体验区： 尊贵感受和温馨生活从地中海情怀的街区开始！,休闲体验街： 烈日炎炎 ，走进一条小街，无论是保安人员或是服务人员都会向贵宾抱以恭敬的问候，甚至可以亲切地喊出您的姓氏：中午好，吴先生！贵宾随即坐在路边的Caf的阳伞下，一杯精心调制的冰镇焦糖拿铁马上送到您的面前。温度降到18摄氏度。,预先体验细节设置：别墅实体围墙做好，以显示客户入住后的真实
8、情况；围墙1.70 给予客户私密空间，同时给予自己广阔视野。各种路标标好，会所位置、商业街位置等都用路牌设置好，四户一个报箱，两户一个报箱以使客户，细致入微人性化设计，深谙贵族客户心理。,别墅工艺体验区： 别墅外立面为文化砖，沙浆外露，气质粗犷豪放。屋顶砖为意大利特殊工艺手工制作的陶瓦，不仅价格昂贵而且制作工艺极为特殊。建议让体验客户亲自试做，并送给客户自己保留，将使此次体验变得充满情趣和新鲜感。,温馨提示： 鉴赏极品豪宅请提前电话预约。,1、形成开盘强大的轰动效应。 2、对前期的蓄客实现消化，达到开盘两个月去化率在60%以上。 3、通过创新和服务，盘形成项目良好的口碑。 4、完成开盘去化推量
9、,准备期 (07/9-08/03),蓄水期 (08/4-08/05),体验期 (08/5-08/07),开盘强销期 (08/7-08/10),持续销售期 (08/10-08/12),阶段出货安排：108套,小独：83套 中独：3套 大独：2套,小独：14套 中独：2套 大独：4套,坐销加行销，抢占市场份额。,1、北纬28终结富豪们的极品生活。 2、服务不同皆因对尊贵的理解有异，东方服务哲学与西方服务礼仪的最佳结合，将礼宾式服务理念用于顶级别墅住宅。深谙中国圈层人士生活风范，一等服务匹配一等建筑，尊贵，方成体系。,准备期 (07/9-08/03),蓄水期 (08/4-08/05),体验期 (08
10、/5-08/07),开盘强销期 (08/7-08/10),持续销售期 (08/10-08/12),户外延续之前的广告位，同时根据上门和电话客户的登记了解他们的户外了解渠道，及时调整户外广告的位置，发布项目开盘信息。,户外,报广,短信,开盘前，以项目执行活动为内容进行短信投放；短信投放的对象以年龄为35-55岁的区域客为主，但不可多用。,分众传媒,针对高端客户行经需求，在5A级写字楼及五星级酒店投放分众广告，选择15S广告类型。,1、开盘新闻发布会财智人生，名流之宴 2、缘起塔斯干意大利之旅,准备期 (07/9-08/03),时间：2008年7月中 地点： Sheraton Changsha H
11、otel 目的：全面包装，树立并巩固项目领袖豪宅的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍认同的同时强化项目品牌形象，从而变潜在需求为有效需求。 方式：在会所内以发邀请函的形式邀请成交客户以及登记的诚意客户参加，整个活动以冷餐会的形式呈现，届时美国道林公司首席设计师道格拉斯先生、中粮地产副总裁、易居中国执行总裁朱旭东先生将出席此次盛会，与各界嘉宾欢聚一堂。,开盘新闻发布会,缘起塔斯干 富豪之旅,参与人员：所有业主出发时间：购房手续办妥后60个正常日以内旅行时间：10天备 注：全程团队费用由开发商负责，包含随行人员费用旅 程：意大利一地深度游方 式：将他们送往意大利，进行原汁
12、原味的生活体验。让他们真正体验塔斯干建筑风格的异域之美，感受地中海生活的美好情趣。,购小独栋业主可偕同壹名家属参加活动 购中独栋业主可偕同两名家属参加活动 购大独栋业主可偕同叁名家属参加活动,1、工程进度 2、物料准备,工程进度要求,1 客户登记表格、户型图、礼品等 2 活动所需物品准备齐全,物料准备,1 至少一栋小独栋成型 2 现场售楼部正式投入使用 3 配合湖面、会所及其他景点的完善,1、价格制定 2、出货计划 3、资金回笼计划,根据相关政策，市场规律，竞争楼盘价格，产品定位及推盘策略，从动态市场预推本案开盘价格，暂不使用一房一价的定价方法。,表1 竞争楼盘历史成交均价,预计08年第二季度
13、竞争楼盘均价为13337元/,单位：元/,本案价格编制,表2 07年独栋别墅价格走势,动态市场： 预计08年第二季度末，独立别墅均价将达到13125元/，本案主要竞争楼盘均价将达到13337元/,推广策略 本案产品定位为顶级别墅豪宅，推广策略以“树立标杆，全面领跑”寻求高端市场突围。,本案,一期均价13425元/平米,一期产品情况汇总,出货计划,一期出货物业构成,各阶段出货执行模拟表,各阶段出货模拟表,各阶段出货执行模拟表,各阶段出货模拟表,（单位：万元）,月度资金回笼计划,一次性付款客户按70%计，按揭客户按30%计，首付按总房款40%计，按揭回款以次月到账计。以静态均价确定总房款。,1、博
14、得前期成交客户的最大满意度，引起情感上的共鸣，并刺激客带客行动。 2、完成最后的销售目标，即年底前全部清盘。 3、进行二期产品的方向定位和营销策划，同时持继不断地为以后的销售工作积累客户。,准备期 (07/9-08/03),蓄水期 (08/4-08/05),体验期 (08/5-08/07),开盘强销期 (08/7-08/10),持续销售期 (08/10-08/12),阶段出货安排：35套,小独：83套 中独：3套 大独：2套,小独：14套 中独：2套 大独：4套,小独：20套 中独：3套 大独：4套,小独：7套 中独：0套 大独：1套,一期清盘 二期蓄客,客户维护,建立良好的市场口碑，树立完美的项目形象。通过真诚、持久的服务，深深打动业主，并通过业主们的推荐和介绍，促进项目销售的延续和深入。制定老带新客户的鼓励办法和激励政策。保持良好的客户沟通方式和机制，定期回访客户，实现真正的一对一关系营销。,户外,纸媒,活动,短信,电梯广告,电视,网络,品牌商家,360品牌营销,营销费用预算,
