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1、,长沙市磨力投资商业管理有限公司二一三年十一月,赢商网10月活动： 上传好资料，速取20倍赢商币大礼包！ 活动时间：2014年10月11日11月10日 资料上传地址：http:/ 浏阳永安商业市调报告,引 项目区位 项目基础指标 城市价值与区位价值 浏阳市城市规划 城市价值 浏阳经济数据 永安镇规划 区域价值 人口统计调研 项目本体市场调研 项目用地状况调研 项目周边车流导入调查 项目人车流数量统计,目 录,周边配套情况 周边工厂分布 周边住宅分布 永安镇核心商圈市调与分析 周边竞争商业项目市调 客户访谈及白描 市调小结及未来发展趋势分析,我们对项目的理解及一切工作 从了解项目基础信息开始 为
2、市调及项目定位铺好道路,位于浏阳永安镇的浏阳制造产业基地，从长沙市与浏阳市均为30km ,各约30分钟车程 。,项目区位,项目所在区位,项目基础指标,总用地面积：42425.14 建筑占地面积：14891.6 总建筑面积：184190.2 住宅建筑面积：75084.6 集中商业：18270.8 商业建筑面积：17500.2 公寓、办公：16100.6 容积率：3.5 地上总建筑面积：149640.4（计容积率） 地下总建筑面积：33748.4（不计容积率） 建筑密度：35.1 绿地率：33.6 停车位：1055辆,本规划图中标识彩线的部分 为项目中商业和集中商业部分。,本市调仅针对商业 不包含
3、住宅、公寓、办公及酒店。,城市价值与区位价值,浏阳市城市规划,浏阳市为湖南省长沙市代管县级市。是湖南省重点建设的五座县级大城市之一 。 浏阳是全国发展改革试点城市（中小城市），综合实力排名全国第60位，湖南省综合实力第二位。 全市总面积为5007.75平方公里 。 浏阳以鞭炮烟花、生物医药、纺织服装、建筑材料、机械制造、矿产冶炼、食品加工、化工塑料、花 卉苗木等十大产业为支撑，其中鞭炮烟花、生物医药、纺织服装和花卉苗木颇有影响力。 2010年根据浏阳市十二五规划，将浏阳城市化进程重新定位,浏阳市共分为： 城区 浏东新区 浏南新区 浏西新区 浏北新区 工业新城 从功能区域划分为： 国家级浏阳经济
4、开发区 湖南浏阳制造产业基地 浏阳农业科技产业园 浏阳大瑶花炮材料制造产业基地,“浏阳市要先行规划，实现城区人口超过50万的大城市目标。” 省住建厅出台的关于扩大县城区域加强县城规划工作的意见，提出新一轮县城区域扩容规划，其中，明确要求浏阳等6个县市，按照50万城区人口目标先行规划,（二）城乡一体化水平提高，城乡统筹发展格局基本形成,市委决策层响亮提出，加快城市化建设步伐，发展壮大工业新城，推进新型工业化，实现产业发展与城市发展的良性互动，把浏阳建设成宜业宜居的魅力城市和长株潭都市人群“第二家园”的目标。2012年全市实现地区生产总值（GDP）811亿元；2公共财政预算收入24.7亿元；固定资
5、产投资439亿元；社会商品销售额158亿元；城镇居民可支配收入27345元，农村居民现金收入15719元.,（一）工业化发展日趋成熟，经济社会转型条件基本具备,（三）基本公共服务初步均等化，城乡资源配置基本均衡,（四）“两型”社会建设加快推进，可持续发展路径初步形成,（五）各项发展障碍逐步清除，体制改革攻坚战初显成效,浏阳在十二五期间初步取得的成绩,一座正在崛起的新兴工业城市 湖南省重点建设的五座县级大城市之一 全国发展改革试点城市（中小城市） 长沙产业后勤基地 中国较具实力的县市之一 综合实力排名全国第60位 湖南省综合实力第二,城市价值,烟花之乡,Liuyang CITY,将军之乡,蒸菜之
6、乡,闻名世界的烟花之乡，极具综合实力，一座正在崛起的新兴工业城市,高速公路的建设促成高速发展的浏阳 行政区域的改革打破陈旧束缚的浏阳 资源丰富的环境奠基日新月异的浏阳 自强不息的人民决定辉煌耀眼的浏阳,城 市 价 值,真正跨入了经济社会发展 “高速时代”的浏阳,浏 阳 的 机 遇, 获批全国改革试点城市，为城市新发展，产业升级、经济增长带来了良好动力与政府的支持 高速交通的逐步完善，大大增强城市辐射力，全面融入长株谭一体化 工业化发展日趋成熟，经济社会转型条件基本具备,浏阳的产业发展升级、城市价值的提升以及本身的资源禀赋 将促进商业地产的进一步繁荣，并从品质上获得全面提升。 并吸引更广泛的投资
7、、置业客群。,2012年长沙各区、县主要经济社会指标完成情况（含浏阳）,浏阳市2012年地区生产总值为811.12亿元，增长速度达14.4%，位居长沙整体各区县第二，其中工业生产总值为521.2万，低于第一产业及第二产业，远超第三产业。财政总收入为46.77亿元，以31.3%的增长率居长沙整体各县市增长速度之首。,浏阳市经济数据,2013年一季度长沙各区、县主要经济社会指标完成情况（含浏阳）,浏阳市2013年一季度地区生产总值为144.78亿元，增长速度达14.1%，位居长沙整体各区县第一，其中工业生产总值为521.2万，低于第一产业及第二产业，远超第三产业。财政总收入为15.45亿元，以30
8、.5%的增长率居长沙整体各县市增长速度第二。,永安镇板块规划,永安地处浏阳西北部和长沙市东郊，距浏阳和长沙各，国道穿境而过，长永高速公路直达永安，距黄花国际机场仅，区位优势极为明显。永安镇一个经济重镇，总面积98.2平方公里辖13个村，16818户,现有常住居民六万多，是浏阳制造产业基地所在地，已经成为了省会长沙的后勤基地。,永安镇区位图,永安镇切合实际地提出实施“工业优先、产业带动、科技创新、统筹跨越”的发展战略，吸引了近亿元资金投入到小城镇建设，拉通硬化了永丰公路、新河路、光明南路、市场路、完善了商业新街及其它街道的“四化”设施，形成了以“两横四纵”为骨架的城建格局。永安镇工业经济的主导地
9、位得到进一步发展。随着工业新城的发展壮大，外来劳动力大量涌入，这在提供丰富的劳动力资源的同时，也大大带动了永安商业的发展，消费需求和能力的提升。据统计永安工业产值过10亿元企业10家，过5亿元企业20家，过亿元企业50家，5000万元以上企业100家，它们大量的汇集了高端人才，这些白领阶层文化水平高，消费意识超前，消费能力强，因而，为永安的商业发展提供了可观的高端消费群体。据调查，2011年，永安城镇居民人均可支配收入年均递增14%，农村居民人均可支配收入年均递增15%。永安外来流动人口的增加，中高端消费人口的聚集，人们收入水平的增长，为永安商业的发展提供了可靠保证，也为投资永安的投资者发财致
10、富提供了良好的商业氛围。,浏阳制造产业基地位于长沙市东线经济走廊，地处长株潭城市群腹地，围绕湖南工程机械、汽车主机企业进行产业配套，以工程机械和汽车零配件为主导产业、省内目前唯一主攻大战再制造产业的专业工业园。始建与2003年3月，控规面积为30平方公里，目前已建成面积7平方公里，拥有规模企业95家，产值过亿元企业20家，高新企业20家，各类专业技术人员2000余家名，产业工人2万余人，是长沙市工程机械、汽车零配件配套园区，加速推进新型工业化的红旗单位。,浏阳制造产业基地简介及总体规划,基地性质：全国机电产品再制造试点园区，浏阳市对长株潭，城市群“两型社会”建设综合配套改革试验区的重要组团，浏
11、阳市工业新城的主要生产基地之一，以再制造、先进制造业和临空产业为主导，其他产业协调发展服务于长株潭城市群的制造业中心。 人口规模：规划确定浏阳制造产业基地近期人口为3.7万人，远期人口为7.7万人，远景为9.6万人。 空间结构：“一心、二轴、两组团、三片区”的方格网式空间布局结构。 “一心”指在永安镇区，以商业区、住宅区、城市公园为基础形成基地的制造服务中心。 “二轴”沿三一九国道的交通联系轴和永和路的产业发展轴。 “两组团”:指319国道以南，永安大道以东的株陵居住组团，以及规划区东北部的临空后勤服务组团。 ”三片区“：指株陵河以东、319国道以北以先进制造业为主的工业片区，319国道以南，
12、长浏高速东南以再制造为主的工业片区和长浏高速西南以临空产业产业及其他配套为主的工业片区。,总体规划说明（2010-2030年）,总体规划图,商业金融用地,一类工业用地,二类工业用地,二类居住用地,公 共 绿 地,一类居住用地,区域 商业规划,永和南路及朱陵河两厢城市景观规划设计,该片区并规划为一心、两轴五组团，以永和南路与南二路交汇的商业中心为“一心”，以永和南路的商业商务轴、朱陵河风光带的滨河生态轴为“两轴”。,现状分析及交通规划,商业广场规划效果图,永安所处地理位置的区位优势明显,永安工业区荣登省级工业小区行列。具备接受大中城市辐射的容纳力和吸引边远地区的向心力。,核心商业区,行政中心,长
13、沙市,浏阳市区,区 域 价 值,26,核心商业区,行政中心,永安镇辖13个村(社区),557个村民小组,16818户,58883人,其中非农业人口6508人。总面积98.2平方公里，其中水田3247公顷，农民人均所得收入为3600多元。 永安镇吸引了近亿元资金投入到小城镇建设，拉通硬化了永丰公路、新河路、光明南路、市场路、完善了商业新街及其它街道的“四化”设施，形成了以“两横四纵”为骨架的城建格局。永安镇工业经济的主导地位得到进一步发展，形成了汽配、建材、纺织、冶炼等多业并举的格局，涌现了湘丰锌业有限公司等规模企业和浏阳车架二厂等一批精品企业。汽车零部件产业实现了机械生产，规模生产，正朝着建设
14、我国知名的汽车零部件生产基地和集散地迈进。,永安镇长沙后勤基地,区 域 价 值,大长沙，30分钟都市生活圈,长浏城际铁路，是“3+5”城市群城际轨道交通网的重要组成部分，长浏城际铁路全长67.05公里，推荐设计速度为200公里/小时。长沙至浏阳将只需27分钟。摘自长株潭城市群城际轨道交通网规划(2009-2020年),永安镇轻轨交通规划简图,区 域 价 值, 永安镇“二横四纵”的集镇交通格局已然形成。 产业制造基地为全国机电产品再制造试点园区，并以商业区、住宅区、城市公园为基础形成基地的制造服务中心。 生活及商业配套完善，拥有镇小学、医院、银行、邮政、加油站、水电公司、农贸市场、服装超市及专卖
15、店、家具市场等。 经济建设硬环境有了极大的改善，万吨自来水厂，万门程控电话，万 伏变电站，长沙市级示范性学校，一甲医院相继建成。 先后引进多个重点项目，开放型经济轮廓已经显现。,永安镇的机遇,各种利好条件使永安及制造产业基地成为湖南举足轻重的工业基地，随着配套设施的完善与经济快速发展，带来更多高素质的人才，高品质的项目，永安镇将面临全面的发展与无限商机,人口统计调研,浏阳市1278928 人 人口密度为30256人/每平方公里 永安镇，辖13个村，557个村民小组,共16818户,68783人,其中非农业人口6908人 。 浏阳制造产业基地拥有各类专业技术人员2000余家名，产业工人2万余人。
16、,永安镇各行政区人口分布,（以上数据仅供参考）,1、家庭结构趋向核心化同第五次全国人口普查相比，全市家庭户从34.30万户增加到36.60万户；户均人口从3.57人降为3.45人，减少了0.12人/户。家庭户人口占全市常住人口的94.59%。家庭户规模的缩小化以及核心化（父母加孩子）的趋势更加明显，3口之家的核心家庭占家庭户的绝对多数，更有利于保持社会细胞的稳定和活力。 2、人均财富增加2001-2010年统计资料显示：全市人均地区生产总值逐年增加，2001年5659元、2010年达到42609元。说明全市经济总量连续翻番，人均财富成倍增加。这一巨大变化的一个前提条件，就是实现了人口有序增长、人口质量提高、人口结构优化、人与自然和谐相处。,
