物业设施设备管理指南

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1、物业设施设备管理指南物业设施设备管理指南_526_526 页页_ _管理手册管理手册- -基本信息基本信息本站所有资料都已经收录到本站所有资料都已经收录到【20142014 房地产营销策划大全房地产营销策划大全】移动硬盘版！全国货到验货后移动硬盘版！全国货到验货后 再付款再付款! !【20152015 年年 1-2-3-4-5-61-2-3-4-5-6 月月 VIPVIP 会员更新资料会员更新资料】15001500 份份 大小大小物业设施设备管理指南物业设施设备管理指南_526_526 页页_ _管管 理手册理手册目目 录录 第一部分第一部分 强电系统强电系统第第 1 1 章章 高压供电系统高

2、压供电系统 1.1 高压供电系统概述 1.2 供电系统的接管验收 1.3 供电系统的运行管理 1.4 供电系统的维护保养 1.5 供电系统设施设备的大中修 第第 2 2 章章 低压配电系统低压配电系统 2.1 低压配电系统概述 2.2 低压配电系统的接管验收 2.3 配电系统的运行管理 2.4 低压配电系统的维护保养 2.5 自备应急发电机 2.6 电力电容器 2.7 电池 2.8 设施设备的大中修 第第 3 3 章章 用电设备用电设备 3.1 电照明和电光源 3.2 电动机 第第 4 4 章章 低压电器低压电器 4.1 低压电器概述 4.2 低压电器的接管验收 4.3 低压电器的管理 第第

3、5 5 章章 建筑防雷与接地建筑防雷与接地 5.1 雷电的危害及建筑物防雷等级 5.2 建筑物防雷与接地系统概述5.3 电力系统的防雷设施 5.4 防雷与接地系统的接管验收 5.5 防雷与接地系统的维护保养第二部分第二部分 电梯升降系统电梯升降系统第第 6 6 章章 电梯升降系统概述电梯升降系统概述 6.1 电梯升降设备的分类 6.2 电梯的基本原理6.3 轿厢和门系统 6.4 导向系统和重量平衡系统 6.5 安全保护系统 6.6 电力拖动和电气控制 6.7 微机在电梯中的应用 6.8 电梯土建技术要求 第第 7 7 章章 电梯升降系统的接管验收电梯升降系统的接管验收 7.1 接管验收工作依据

4、 7.2 接管验收工作要求 7.3 接管验收工作程序 7.4 接管验收的实施 第第 8 8 章章 电梯升降系统的运行管理电梯升降系统的运行管理 8.1 运行管理的依据 8.2 运行管理内容 8.3 运行管理要求 8.4 环保节能 8.5 电梯事故 第第 9 9 章章 电梯升降系统的维修养护电梯升降系统的维修养护 9.1 维修养护的依据 9.3 维护方法 9.4 电梯的常见故障及其排除 第第 1010 章章 升降系统的大中修升降系统的大中修 10.1 电梯中修的确定及项目内容 10.2 电梯大修的确定及项目内容 10.3 电梯的小修、中修、大修的参考周期 10.4 电梯设备报废标准的探讨第三部分

5、第三部分 空调系统空调系统第第 1111 章章 空调系统概述空调系统概述 11.1 空调系统的构成 11.2 空调系统的分类 第第 1212 章章 空调系统的接管验收空调系统的接管验收 12.1 接管验收工作依据 12.2 接管验收的范围 12.3 接管验收的程序 12.4 空调设备、设施和技术档案的建立 第第 1313 章章 空调系统的运行管理空调系统的运行管理 13.1 运行管理依据 13.2 运行管理的内容13.3 运行管理要求 13.4 环保、卫生、节能及安全要求 第第 1414 章章 空调系统的维修养护空调系统的维修养护 14.1 维修养护的依据 14.2 维修养护管理 14.3 维

6、修保养要求 14.4 环保及节能要求 第第 1515 章章 设施设备的大中修设施设备的大中修 15.1 技术标准 15.2 管理要求 15.3 工作内容 15.4 环保与节能 第第 1616 章章 热源系统简介热源系统简介 16.1 热源系统概述 16.2 热源系统的接管验收 16.3 热源系统的运行管理 16.4 热源系统的维修保养 16.5 热源设备的大中修第四部分第四部分 给排水系统给排水系统第第 1717 章章 给水系统给水系统17.1 供水系统概述 17.2 供水系统的接管验收 17.3 供水系统运行管理 17.4 供水系统的维护保养 17.5 给水系统大、中修管理 第第 1818

7、章章 中水系统中水系统 18.1 中水系统概述 18.2 中水设施的接管验收 18.3 中水系统的运行管理 18.4 中水系统的维修保养 18.5 设备设施的大、中修 第第 1919 章章 排水系统排水系统 19.1 排水系统概述 19.2 排水系统的接管验收 19.3 排水系统的运行管理 19.4 排水系统的维修保养 19.5 设备设施的大、中修第五部分第五部分 消防系统消防系统第第 2020 章章 消防系统概述消防系统概述 20.1 消防灭火设施系统概述 20.2 火灾自动报警系统概述 20.3 防火、灭火设施自动联动系统概述 20.4 常见灭火器具 第第 2121 章章 消防系统的接管验

8、收消防系统的接管验收 21.1 消防系统接管验收工作依据 21.2 消防系统接管验收的范围 21.3 消防系统接管验收的程序 第第 2222 章章 消防系统的运行管理消防系统的运行管理 22.1 消防系统运行管理的依据 22.2 运行管理要求 22.3 消防系统运行管理内容 第第 2323 章章 消防系统的维修养护消防系统的维修养护 23.1 消防系统维修养护的依据 23.2 消防系统维修养护管理要求 23.3 消防系统维修养护的内容 第第 2424 章章 消防系统的大中修消防系统的大中修24.1 消防设施设备大中修的依据 24.2 消防设施设备大中修管理要求 24.3 设施设备大中修工作内容

9、 24.4 环保及节能第六部分第六部分 弱电系统弱电系统第第 2525 章章 楼宇自动化系统楼宇自动化系统 25.1 系统概述 25.2 楼控系统的接管验收 25.3 楼控系统的运行管理 25.4 楼控系统的维护保养 25.5 节能管理 第第 2626 章章 安全技术防范系统安全技术防范系统 26.1 安全技术防范系统概述 26.2 安全技术防范系统的接管验收 26.3 安全防范系统的运行管理 26.4 安全防范系统的维护保养 第第 2727 章章 停车场管理系统停车场管理系统 27.1 停车场车位引导管理系统 27.2 停车场收费系统第第 2828 章章 有线电视和卫星接收系统有线电视和卫星

10、接收系统 28.1 系统概述 28.2 系统的接管验收 28.3 系统的运行管理 28.4 系统的维修养护 28.5 其 他 第第 2929 章章 广播会议设备系统广播会议设备系统 29.1 广播会议设备系统概述 29.2 广播会议设备系统的接管验收 29.3 广播会议设备系统的运行管理 29.4 广播会议设备系统的预防性维护第七部分第七部分 房屋的接管、维护与装修管理房屋的接管、维护与装修管理第第 3030 章章 房屋接管、维护的概述房屋接管、维护的概述 第第 3131 章章 房屋的接管验收房屋的接管验收31.1 接管验收的工作依据 31.2 接管验收的范围 31.3 接管验收的程序及实施

11、第第 3232 章章 房屋的运行养护及维修房屋的运行养护及维修 32.1 房屋运行养护及维修的部位 32.2 房屋运行养护及维修的标准 32.3 岗位的设置及职责 32.4 房屋的维修及养护 32.5 公共设施的大中修 32.6 房屋的环保及节能 第第 3333 章章 房屋的装修管理房屋的装修管理 33.1 装修管理概述 33.2 业主或使用人入住验收 33.3 装修程序及相关规定 33.4 装修规则及注意事项第八部分第八部分 设施设备的大中修管理设施设备的大中修管理第第 3434 章章 设施设备的大中修管理概述设施设备的大中修管理概述 第第 3535 章章 设施设备大中修管理的工作内容设施设

12、备大中修管理的工作内容 35.1 设施设备的大中修管理的依据 35.2 设施设备大中修管理的工作内容和程序 第第 3636 章章 专项维修资金的使用专项维修资金的使用 36.1 专项维修资金的使用 36.2 专项维修基金使用的补充说明第一部分第一部分 强电系统强电系统第第 1 章章 高压供电系统高压供电系统1.11.1 高压供电系统概述高压供电系统概述对于物业管理公司来讲，高压供电系统是指从高压进线的产权分界点到 变压器之间的线路和设备。 同时使用多台变压器供电的民用建筑物，通常都采用 10kV 供电。为了提 高供电可靠性，建筑物一般都采用双路供电的方式，即电源从两个变电站或 者从一个变电站的

13、两个变压器下分别引入。电缆从中心变电站进入建筑物以后，首先进入高压配电室（也称电缆 接室），然后连接到建筑物内变电室 的高压柜上。 建筑群内用来改变电压的场所被称为变电室，用来接收和分配电能而不 改变电压的场所称为配电室。在一般情况下变电室和主配电室建在同一个地 点，建筑面积比较大的建筑物还会再设置分变（配）电室。 1.1.11.1.1 供电设备组成供电设备组成 高压配电设备主要由高压进线隔离柜（图 11）、高压进线柜、计量柜、 变压器柜、母线隔离柜、联络柜、互投柜、PT（电压互感器）柜、直流屏、 中央信号屏、电流互感器、防雷设备（避雷器）、接地刀闸、高压母线、变 压器、继电保护装置等组成；变

14、电设备主要由不同电压等级及不同容量的电 力变压器组成。图图 1-21-2 隔离手车隔离手车图图 1-11-1 隔离柜隔离柜1.1.1.1 进线隔离柜 组成：主要采用手车式隔离柜（图 12），内置高压隔离开关。由动触 头、静触头、支持瓷瓶或套管瓷瓶、导电铜排、辅助开关、手车机械移动装 置等组成，另外可根据用户需要选配带电显示装置。 调度编号：2012（2022） 作用：是电气系统中重要的开关电器，其主要功能是：保证高压电器及 装置在检修工作时的安全，在高压进线处起隔离电压的作用。在“分”位置 时，触头间符合规定要求的绝缘距离，有明显的断开标志；在“合”位置时，能承载正常回路条件下的电流及规定时间

15、内异常条件（例 如短路）下电流的开关设备。不能用于切断、投入负荷电流和断开短路电流，仅可用于不产生强大电弧的 某些切换操作，即它不具有灭弧功能；隔离柜不能单独工作，需与高压断路 器配套使用。 1.1.1.2 高压进线柜（图 13） 组成：主要构件是高压断路器（图 14）。由电流互感器、真空断路器、 动力操动机构、车体等组成。其动力操动机构由弹簧储能动力装置及主轴、 拐臂、连杆等构成。调度编号：201（202） 作用：内置高压断路器（或称高压开关），是变配电室主要的电力控制 设备，具有灭弧特性，当系统正常运行时，它能切断和接通线路及各种电气 设备的空载和负载电流；当系统发生故障时，它和继电保护配合，能迅速切 断故障电流，以防止扩大事故范围。高压断路器种类很多，按其灭弧的不同， 可分为：油断路器（多油断路器、少油断路器）、六氟化硫断路器（SF6 断路器）、真空断路器、压缩空气断路器等。 1.1.1.3 计量柜（图 15） 组成：柜内安装各类计量仪表（图 16），及电能量采集器、三相三线 电子式多功能电能表、高压峰谷表。 调