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1、二一年十一月,浑南房地产市场 发展历程,目 录,一、浑南规划变迁 2001年浑南新区总体规划 2010年大浑南规划 二、浑南房地产市场发展历程 （一）2001-2003年浑南房地产市场起步期 （二）2004-2006年平稳发展期 （三）2007-2010 区域提升期 三、浑南房地产市场前景展望,沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区，始建于1988年5月。1991年国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，是科技部重点支持的10个开发区之一。2001年1月，沈阳市委、市政府作出在高新区基础上建设浑南新区的战略决策，提出把浑南新区建设成为“北方浦东”的战略目标，高新区进入了新的发展阶段。当年的
2、这一举措旨在发展高新技术产业、推动老工业基地的产业结构调整，进一步拓展城市发展空间。,前 言,但浑南的发展并不是一帆风顺，随着新一届领导班子的组成，沈北成为沈阳发展的重点区域。2010年2月28日，随着大浑南规划的调整及7月份鹿岛浑南新城规划方案的出炉，全运村、新行政中心落址莫子山，浑南再次成为沈阳的热点。,1. 2001年浑南新区总体规划浑南新区位于沈阳城区南部，规划面积120.6平方公里。新区与母城隔河相依，环抱母城南部，其主要功能单元为为“三区一城一带”。即高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区、大学城、浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%，商贸金融用地4
3、%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共绿地20%，其它用地10%。,一、浑南规划变迁,高新技术产业开发区 高档次中央商务区 高品质居住区 高等级大学城 浑河观光旅游带,（1）高新技术产业开发区规划用地16平方公里，由长白工业区、高新区浑南产业区和未来产业区三部分构成。产业主要设计了863软件园、AMT园、信息产品制造园、新材料产业园、海峡两岸科技工业园。重点发展电子信息、先进制造技术、生物工程、新材料、汽车等为主导的高新技术产业。,（2）高档次中央商务区 规划面积2.6平方公里，是为发展高新技术产业服务的金融商贸区，体现浑南新区高科技、现代化、国际化特征，将规划建设成为具有
4、金融、贸易、商业、文体娱乐、商务服务、政府服务、科教会展、通讯服务等功能配套的综合区域。,（3）高品质居住区规划用地5.2平方公里，具有住宅、幼儿园、学校、购物、邮电、电信、有线电视、银行、旅馆、饭店、娱乐、停车场、小型公园等配套服务设施。 （4）高等级大学城规划用地10平方公里，实行开放、资源共享模式，为国际一流水平和规模的大学科研、教育园区。包括教学楼、办公楼、图书馆、体育场馆、音乐厅、学生公寓、职工住宅、高科技人才交流中心、大学科技园等综合配套设施。,（5）浑河观光旅游带参照世界著名滨水城市的治河模式改造浑河，把浑河及其两岸建成集自然、休闲、娱乐、防洪为一体的观光旅游带。规划建设大型公园
5、绿地、大型综合性游乐场等建筑景观与浑河河岸自然景观。,（6）浑南规划要点坚持“高科技，新产业；市场化，新体制；国际化，新规则；高品位、新城区”的发展方向，力争到2007年，建成区面积达到45平方公里，人口达到35万；到2010年，建成区面积达到60平方公里，人口达到50万，把浑南新区建设成以高新技术产业为主导，集科研教育、金融商贸、生活居住、旅游观光为一体的国际化、现代化的科技新城区。在基础设施建设方面，浑南新区规划建设10座跨河桥、3条地铁线、1条轻轨及1条过河隧道，使浑河不再是新区和母城的天然屏障。浑南新区将实施基础设施先行，达到连接东西、沟通南北、提升环境、凝聚人气、保证生产生活的目的。
6、,（7）小结浑南新区的配套建设相比市区还有一定差距，人口密度相对较低，经济发展以及文化建设的进程较慢，但随着2008年奥运会的举办，区域配套不断完善，浑南前景可观，也成为房地产发展的热点区域之一。,2. 2010年大浑南规划2010年2月28日，建设大浑南的战略决策出世东陵区、浑南新区、航高基地三区合署办公。大浑南地区整合分散的空间资源，形成沈阳城市拓展升级的重大战略空间，调整后辖区总面积约为600平方公里，其中浑南新城57平方公里。大浑南不但要建设成为新沈阳的城市中心，而且应辐射整个沈阳经济区，全力打造创新、绿色、和谐的“第三代城市”，为辽宁乃至东北走向国际打造高端平台。大浑南将成为沈阳新的
7、核心拓展区，形成新的经济增长极。,2001年以前，浑南房地产市场才处于萌芽状态，主要有凤翔、东宇亚泰以及一些农民集资建房项目，总建筑面积38.5万平方米，平均销售价格每平方米1200元左右。2002年是浑南房产的“启动年”。新区对以前的历史遗留问题进行了清理，成功签约了华新国际、SR、新洲、新奉基等项目19个，其中大部分为外资项目。这些项目土地面积306万平方米，项目开发时限基本集中在20032007年度。,二、浑南房地产市场发展历程,（一）浑南房地产市场起步期,不同于其他区域，浑南房地产市场具有一个显著特征。浑南区域的楼盘由于临近浑河，都在景观优势的挖掘上作足了文章，景观优势成为了浑南区域楼
8、盘主要卖点。有的是借助浑河两岸的景观来衬托自己园区的景观优势，有的在自己园区景观的设计上深度挖掘。“水岸风情”文化氛围的营造已经成为了浑南区域市场的整体特征。,浑南房产市场起步阶段代表楼盘有地产机构沿浑河沿岸，将浑南房地产划分为三个组团，分别为东部、中部和西部组团。各组团代表性楼盘如下: （注：二手房及租赁报价数据均来源于搜房网）,在水一方：03年秋季房交会开始接受预订，三天时间即预订150套房源，大社区、低价位是其取得预售成功的关键，2380元/平米起价的低价位对客户极具诱惑力，另外其由澳大利亚凯芬斯基规划设计的园区景观和浑河北岸的23万平米公园也是本项目的主要卖点。其客户源主要有南塔、五爱
9、商圈的私营业主、大学城教师、金廊工程动迁户构成。2010年11月，该盘二手房报价高层在5000上下，多层5500-6200之间，升值表现不突出。租赁市场，90平米简装修月租金1100元。,塞纳家园03年春季房交会开盘，位于在水一方南侧，目前来说销售并不是十分理想，由于其进入该区域时间较早，价位较高，再加之项目自身并无特色，所以销售成绩一直平平，后期在水一方项目进入该区域市场，且价位要比本项目均价每平米低200元，抢占了该区域的大部分市场份额。主要客户群由南塔、五爱商圈的私营业主、大学城教师、金廊工程动迁户构成。 2010年11月，该盘二手房报价在6000元/平上下。租赁价格两居室月租金报价17
10、00元。,左岸慧晶浑南新区中心位置，景观优势较为突出，与126万五里河公园隔河相望，园区景观为台湾李祖原建筑师设计所设计的立体景观，绿化率高达73%。开发商实力不是很强，该项目为其主打牌，所以无论从景观规划还是从户型设计上都很下功夫。客户群中以浑南区域政府公务员为较多。2010年11月二手房报价集中在7500元/平左右，与目前在售的新房售价相当。,河畔新城河畔新城源于沈阳知名品牌河畔花园，因此受到沈城消费者和业内人士的广泛关注，华新联美也一直力争将其打造成另一个品牌，对本项目倾注了大量的心血，为沈城首家精装修健康住宅，再加之华新集团一直提倡的人文关怀，其销售成绩在浑南区域一直一支独秀，其主要客
11、群由河畔花园原业主及介绍的朋友和沈阳市区成功人士构成。2010年11月二手房报价集中在8500元/平，90多平的两居月租金约2500元。品质楼盘的保值增值能力得到很好的体现。,新城浑南新区中心位置，为超高层项目，由韩国开发商投资建设。SR新城在推盘之初定位为高端产品，精装修产品报价每平7000元起，但市场反应很差，后调整为毛坯，售价4000元/平。销售仍无起色的压力下，开发商逃走，SR声名狼藉，甚至被沈阳人成为“死人城”。市场总结SR新城失败的原因为客户定位不清晰。时至2010年，SR仍在销售中。乘着大浑南规划的利好，11月份，其大户型均价5800元/平，毛坯小公寓售价6500元/平。租赁市场
12、，60左右的一居室月租金为1500元/平。,融城时代该项目位于沈营公路东侧，SR新城南侧，园区规划较好，73米楼间距为当时沈阳最大楼间距，2003年秋开始认购，效果较好，开盘前已认购50%，其客户群主要由三好街业主、IT人士及浑南区域经济收入较高人群构成。2010年11月二手房报价集中6500-7000元，50平左右的小户型售价已达7500元/平，部分170平左右的大户型报价较低，与小户型差价达2000元/平。,2. 浑南房产市场起步阶段总结2003年，时任浑南新区管委会常务副主任的赵晓川在接受记者采访时称，浑南新区的高品质居住区是城市总体规划的重要组成部分，浑南新区房地产业对沈阳市的影响也是
13、深远的。浑南为沈阳的城市发展打开新的空间，对缓解老城区人口密度，平衡城市结构，完善城市功能布局有着重要的支持作用。,但沈阳的发展方向已经开始向北，浑南新区巨大的房产供应量与稀少的人口出现反差。为了拉动浑南新区房地产的发展，2003年，新区出台了鼓励居民购房的优惠政策，这些优惠政策包括（参考绿色家园网站）：从2003年1月1日起，来浑南新区购买商品房的，具有相对稳定收入的外地人员，准予本人及其同居住的直系亲属户口迁入，农业人口的变为城市居民。浑南新区内拆迁为货币化安置的，自拆迁公告发布之日起18个月内首次在新区内购买商品房，免缴契税；购买存量住房的，免缴交易手续费和契税。全年交易手续费减半。,缩
14、短办事时限，从接件到办结5个工作日。实现房产手续代理制，窗口接件后负责全程办理交 易、评估、契税、发证等手续。2003年4月23日至年底房屋维修基金由各会员单位代缴总额的50%，购房人缴另外的50%。2003年在新区购买商品房，非房交会期间，1.5%的契税由各会员单位代缴0.75%，购房人缴0.75%。,（二）2004-2006年平稳发展期,该阶段浑南楼市各板块现状及特点分析“大浑南新区”按地理位置划分大致可以分为五个板块，既高新技术产业区板块、奥体中心板块、浑河堡板块、长青桥板块、长白工业区板块。,（1）奥体中心板块 A 位置：是以奥体中心为核心，浑南大街以西、东至长青南街、南至创业西路、北
15、到南堤路。 B 板块特点：该板块的楼盘开发集中，是浑南新区各大板块中消费者购买的主力消费区域。随着奥体中心的建设进度，奥体中心热土进一步升温，整个城市重心南移进入实质化，奥体板块在人们的心理位置开始从城市边缘走向城市中心。该区域内楼盘开发品质普遍较高，政府配套跟进较其他中低价楼盘区域更为得力，路政建设不断升级，生活配套有中国女人街和亿丰广场等大型商业，因此，奥体板块楼盘售价一路走高。,C 该区域代表楼盘：河畔新城、新华国际公寓、中国女人街、金水花城、左岸慧晶、富都丽景、浑南生态园 D 板块均价为：4500元/左右 E 板块客群：沈河区、和平区；30-50岁；中高层收入者，一般月收入在5000-
16、10000元左右，职业多是国家公务员、企事业单位中高层管理者、白领阶层、个体私营业主。,（2）高新技术产业区板块 A 位置：是西起沈苏快速干道，东至浑南大街，南起三环路，北至创业西路区域。 B 板块特点：该区域临近城市3环，区域内开发楼盘较少，以高档楼盘开发为主。板块内大型企业、科研院校比较集中，如东北育才外语学校、医科大学科学园、沈阳航天三菱汽车发动机有限公司 、东软软件园、 LG 电子、东芝电梯、红旗制药、新松机器人等。该区域目前相比奥体板块（由于有富民桥和浑南大桥连接市区）距离市区较远，但未来三好桥开通将会拉近其与市区的距离，加速板块发展，提升该板块的价值。,C 区域代表楼盘：万科新榆公馆、唯美品格 D 板块楼盘销售均价：4500-4700元/左右 E 客群特征：年龄多在30-45岁之间，职业主要是电视台职员、医生、外企白领、私营业主、IT行业，和平区为主，部分沈河区,（3）浑河堡板块 A 位置：是东起浑南大街，西至沈苏快速干道，南起创业西路，北至南堤路区域。 B 板块特点：该板块临近浑河，自然景观优美，是浑南新区最早开发住宅的区域，区内现有配套较其他板块成熟。近年开发楼盘多属于中档或中高档产品，今年该区域推出一些项目后期开发产品，没有新的项目推出。,
