《中广信-2009年北京燕郊（河北）夏威夷南岸推盘策略及价格定位ppt培训课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中广信-2009年北京燕郊（河北）夏威夷南岸推盘策略及价格定位ppt培训课件（116页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、夏威夷南岸推盘策略及价格定位,中广信 2009年9月16日,宏观市场研究,燕郊区域研究,项目本体分析,竞品调研分析,推盘策略,推广策略,报告总体结构,价格定位,平面表现形式借鉴,第一部分：宏观市场研究,宏观经济形势,房地产形势分析,小结,宏观经济形势-投资,前8月中国城镇固定资产投资为112985亿元，增长33%，比上年同期加快5.6个百分点，比1-7月加快0.1个百分点。其中，国有及国有控股投资48729亿元，增长39.9%；房地产开发投资21147亿元，增长14.7%。,8月固定资产投资市场超预期增长，说明国家出台的四万亿投资已经逐步见效，经济不断稳固,宏观经济形势-消费,8月份，社会消费
2、品零售总额10116亿元，同比增长15.4%，扣除价格负增长因素，8月实际零售额同比增速达到16.6%， 1-8月份，社会消费品零售总额78763亿元，同比增长15.1%，比上年同期回落6.8个百分点，比1-7月份加快0.1个百分点预计消费会继续保持稳定。由于最终消费在GDP中占比达60%左右，全年15%左右的零售额增长是中国经济增长的稳定力量。,消费增长稳中有升，是中国经济增长稳定力量,宏观经济形势-进、出口,出口环比继续增长,1至8月我国对外贸易累计进出口总值13386.6亿美元，比去年同期(下同)下降22.4%。其中出口7307.4亿美元，下降22.2%；进口6079.2亿美元，下降22
3、.7%。累计贸易顺差1228.2亿美元，减少19%。8月份当月，我国外贸进出口总值1917亿美元，其中出口值1037亿美元，出口值连续两个月稳定在千亿美元之上；进口880亿美元。经季节调整后，8月份同比增速不变，进出口、出口和进口环比分别增长2.3%、3.4%和1%,8月份出口降幅低于进口降幅，贸易顺差增加有所加大，进出口对GDP贡献率有望提高,宏观经济形势-CPI、PPI,通缩得到遏制 物价出现拐点,国家统计局发布8月份月度经济数据，其中居民消费价格(CPI)同比下降1.2%，连续7个月负增长，但降幅比上月缩小0.6个百分点。 CPI、PPI均有所上涨，尤其后者连续5月环涨，但从1至8月看，
4、两者目前还在下降中。,CPI与PPI降幅缩小，预示着物价拐点已经来临，通胀压力会逐渐显示出来。 通胀预期增加，房地产成为资产保值的最好选择，有利大量资金流入楼市。,宏观经济形势-信贷,8月当月新增贷款4104亿，尽管低于上面的贷款水平，但是也高于之前的市场预期。政府对于保持流动性适度宽松的态度不变，未来政府投资将继续保持稳定的增长，对实体经济的支持力度不变。,8月末，金融机构人民币各项贷款余额38.52万亿元，同比增长34.11%，增幅比上年末高15.38个百分点，比上月末高0.16个百分点。1-8月人民币各项贷款增加8.15万亿元，同比多增5.04万亿元。当月人民币各项贷款增加4104亿元。
5、,人民币贷款当月增加4104亿元,从宏观经济运行的三个主要数据投资、消费和进出口来看，投资和进出口好于市场预期，消费则仍没有大的提升，表现仍然没有符合市场预期； 投资高增长延续趋势进一步确立，房地产行业投资迅速上升到总投资水平，并领先增长； 居民消费价格CPI与PPI降幅缩小，预示着物价拐点已经来临，通胀压力会逐渐显现，利好于房地产业； 总体来看，中国经济运行好于预期，回暖经济趋势明显，但仍需持乐观、谨慎的态度。,宏观经济形势小结,房地产市场分析土地市场,数据来源：中国指数研究院数据信息中心,宏观经济企稳回暖迹象明显，房地产投资需求强劲，重点城市土地市场成为投资首选， 10个重点城市住宅用地市
6、场需求强劲，重点地块受到房企青睐，市场竞争激烈，地块溢价情况不断发生，楼王频繁易主。,08年，受金融危机的影响以及政府宏观政策的调控刺激作用，房地产市场受到较大的影响，期房销售量急剧下降。 经历了一年的房地产低迷态势之后，09年房地产需求出现极度释放，房地产成交量逐月上升，但7月份以来，受房价高涨，政策收紧等影响，成交量连续下挫，北京房地产未来走势成交我们关注的焦点。,房地产市场分析成交量,2007-2009年8月北京房地产成交量,房地产市场分析成交价格,2009年8月北京商品住宅签约均价14446元/平米，比7月签约均价14275元/平米上涨171元/平米，环比增长1.20%。,数据来源：北
7、京房地产交易管理网数据统计,价格呈单边上扬态势，价涨量跌已经显现,2008年到2009年，楼市经历重大转折 从楼市寒冬到楼市盛夏； 从楼市降价到楼价上涨，部分楼盘创历史新高； 从土地流拍到开发商疯狂抢地； 从银行降息到通胀预期增加，资金大量注入楼市； 从这些来看，楼市回暖趋势明显，大量的刚性需求开始释放，投资性购房也重新出现。但实体经济回暖不明显, 股市楼市泡沫论大行其道，下半年对购房者心态存在很大的影响，因此未来存在一定的不确定性，建议谨慎看好市场，项目宜把握金九银十的时机，尽早入市，快进快出。,房地产市场分析小结,大北京构筑城市一体化,燕郊概况,燕郊地理位置,燕郊区域前景,规划中的燕郊,小
8、结,燕郊环境,第二部分：燕郊区域研究,市场 部分,亚运会和奥运会促使北京向北面扩张,黄庄和亦庄两轴多中心的发展策略促成大兴的成熟同时使北京向南面扩张,中关村、万柳和世纪城的成熟使北京向西面扩张,CBD和通州区域的成熟使北京向东面扩张,北京核心区演变,北京经济文化发展一体化,北京,燕郊,北京与燕郊社会经济城市建设一体化发展，并在未来重点打造大北京、京东休闲旅游区的概念。,燕郊概况,河北省三河市,燕郊 开发区,燕郊开发区位于北京正东。她地处环京津、环渤海经济圈核心部位，与北京隔河相望，距北京天安门30公里，距首都机场25公里，距天津港120公里，地理位置得天独厚。燕郊不大，历史却不短，自古以来，她
9、就是京东重地，因春秋战国时地处燕国都城(今北京）城郊而得名。唐宋以来，燕郊借助潮白河码头和京榆古道而兴起，商贾云集，文化兴盛。清康熙年间，又在燕郊修建行宫，供帝后出巡拜谒祖先休息，素有“天子脚下，御驾行宫”之美誉。,燕郊独特地理位置,廊坊燕郊开发区与北京通州区仅一河之隔。京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。燕郊开发区幅员面积180平方公里，规划面积80平方公里，规划人口60-80万。在交通上规划建有6条与北京衔接的通道，包括：京哈高速路、迎宾路、燕顺路、京哈公路复线、神威北路、南外环路。同时地铁八通线燕郊延长线将在两年内
10、动工，实现与中心城区的快速贯通。,八通线延长线,从燕郊到港口300公里的距离内有:一个是天津港，178公里，一个是秦皇岛港260 公里，唐山125公里，所以燕郊是被经济学家们看好的京津唐金三角经济区域腹地，燕郊是最核心的地区，所以潜力无限。,北京的东西向主要交通主干 朝阳街的延长线是通州 朝阳路的延长线是燕郊,燕郊区域前景,规划中的燕郊,燕郊环境,燕郊致力于打造“绿色燕郊，生态家园”，绿化覆盖率达到40%，国家在2008年投资5.5亿综合治理潮白河，断流多年的河道通水，而且建成亚洲最大的湿地公园。,水系蜿蜒，绿树成荫,经过15年的发展，燕郊开发区已经从一个只有几万人口的小镇，发展为一个拥有近3
11、0万人口的现代化新区，她以其发达的经济、进步的科技、完善的功能和优美的环境，吸引着天南海北的人们。东北三省、内蒙、津、冀等外来人群，把抢驻燕郊作为进京发展的第一站。,区域研究小结,燕郊已经向新的“移民城市”演化。随着北京东部发展的传导效应逐渐呈现，北京新城市规划所形成的“大北京”概念正在助推燕郊居住品质的升级。京津冀一体化战略的实施，北京地铁一号线的延伸轻轨、朝阳北路连通工程、京平路连接工程、京通京哈联线、六环路贯通等项目的启用，都把燕郊纳入一张巨大的现代城市战略网。在不远的将来，燕郊势必成为一个发达的宜居热点区域。北京居民巨大的购房压力需要一个出口缓解，而燕郊住宅的持续放量恰好迎合了中低者购
12、房这一需求。未来随着城市化进程的发展，燕郊未来的发展继续向好。,第三部分：竞品调研分析,区域项目分布,竞品调研分析,竞品分析总结,燕郊区域前景,规划中的燕郊,区域项目分布,美林湾,潮白人家,星河皓月,纳丹堡,金玉源,C、高科技工业区,上上城,华泰忆江南,风尚国际公寓,天洋城,东方夏威夷,欧逸丽庭,上京壹世界,燕郊楼盘分布图,东方一品城,B、科研文化 & 金融商贸区,东贸国际花园,上上城第二季,燕达国际健康城,新锐时代,南岸,公园新区,区域主要项目一览,燕郊区域项目价格集中在40006000元/平米之间，其中5000元/平米以上为主，部分在6000元/平米以上； 区域产品基本为塔楼和板楼，户型绝
13、大部分都以60-90平米为主，同质化严重； 区域项目大盘云集，供应量大，未来竞争激烈。,竞品调研分析,【东贸国际花园】,建筑面积：70万平米物业类型：酒店、写字楼、国际购物中心、酒店式公寓、水景花园公寓物业及物业费：意华物业、2.38元/平方米/月主力户型：一居41-65 二居66-90 三居99-121目前在售：14、15号楼目前均价：5800元/平米（95折之后）项目评价：该项目位置较佳，交通便利，属于区域内中高档楼盘，目前销售相当火爆，未来将成为南岸直接竞品项目。,竞品调研分析,【天洋城】,建筑面积：180万平米（一期共32万平米）物业类型：住宅、商业物业及物业费：天融物业、1.40元/
14、平方米月主力户型：70-85平方米目前在售：35、40号楼预计2009年10月开盘，目前正在排号，排号客户开盘享受5000元优惠；目前均价：现房跃层4900元/平米，现房平层均价5000左右；项目评价：该项目位于燕郊核心生活区，在区域内属中高档项目，该北京移动传媒投入大量广告，为开盘造势，侧面了解通过展会及其他途径蓄水效果比较明显。,竞品调研分析,【上上城第三季】,建筑面积：50万平米物业类型：住宅物业及物业费：三河隆盛物业、1.10元/平方米月主力户型： 70到90平米两居，少量一居、三居户型目前在售：第三季预计2009年10月底开盘，目前正在排号，无优惠计划；目前均价：预计均价4200元/
15、平米；项目评价：该项目延续前期特点，低价倾销，广告力度较强，客户接受度也较好，但总体品质感不高。,竞品调研分析,【潮白人家】,建筑面积：100万平米物业类型：住宅物业及物业费：三河恒信物业、1.2元/平方米月主力户型： 50140平米。90平以下占70%目前在售：12、15、16号楼；目前均价：均价5300左右；项目评价：该项目一期销售将尽，目前客户量不多，现在售的房源所剩不多，销售情况较理想。,【新锐时代】,竞品调研分析,建筑面积：30万平米物业类型：商住公寓,板楼,板塔结合,高层物业费： 1#、2#楼1.8元/平米/月，3#楼1.46元/平米/月，商业2.0元/平米/月主力户型：一居65-
16、68 二居88-114 三居123-136目前在售：1、2、6、7号楼；目前均价：均价5400左右；项目评价：该项目一期销售将尽，目前客户量不多，现在售的房源所剩不多，二期正在排号，排号客户享受98折优惠,竞品调研分析,【纳丹堡】,总建面：905635平米 容积率：2.75 绿化率：30% 主力户型：1居50-60平，2居90平 目前均价：5500元/平方米 目前在售：27、28、29、19号楼， 物业费：1.36元/平方米月 项目特点：以板式高层住宅为主体，采用欧式建筑典型的轴线围合布局形式，形成独特的地中海建筑风格。,位置：燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处 规模：50万 容积率：1.97 绿化率：50% 目前均价：公寓5400元/平方米 花园洋房7000-7500元/平方米 项目特点：有近10000欧式风情步行商业街，社区规划约5000的山水生态会馆及三大服务 中心。山水生态会馆以健康休闲为主题，内设篮羽馆、游泳馆健身房、体操房、儿童娱乐室、 桌球俱乐部、咖啡图书馆等。 单体平面布置形式：花园洋房一梯两户 景观公寓一梯2-4户 物业费：1.5元/平方米月,
