资产评估程序教学注册课件-2013-五六

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1、第五章 房地产评估,第八节 路线价法,第七节 基准地价修正法,第六节 假设开发法,第九节 在建工程评估,第一节 房地产评估概述,房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括土地和建筑物两大部分。在房地产评估中，评估对象一般有三种基本存在形态：土地（地产）、建筑物和房地合一（房产）。房地产可以分为物质实体和权益两个方面，物质实体是权益的载体，权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称，包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权等。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。,土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性,决定,决定,第一节 房地产评估概述,一、土地的概念和特点 1、定义土地：指地球表

2、面的陆地部分。包括内陆水域和滩涂。（狭义） 广义的土地：指陆地及其空间的全部环境因素。石油土壤、气候、地址、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。包括过去和现在人类劳动的结果。 2、土地的供给,（1）土地的自然供给 土地的自然供给应具备的5个条件： 具有适宜人类生存和工作的气候条件 具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件 具有可以利用的淡水资源 具有供给人类利用的生产资源 具有一定的交通条件 （2）土地的经济供给 3、土地的特性P141,对土地的开发利用 满足不同需求,土地的自然特性 A位置的固定性。B质量的差异性。 C不可再生性。 D效用永续性。 土地的经济特性 A供给的稀缺性。

3、B土地产权可垄断性。 C土地用途的多方向性。 D效益级差性。 二、土地权利根据我国的相关法律,我国土地的权利不是孤立的一种权利,而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。,（1）土地所有权的归属 城市土地 国家； 农村和城市郊区的土地 农民集体（除由法律规定属于国家所有的以外）,土地使用权：划拨土地使用权出让土地使用权,（2）土地使用权及其交易,土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押：,国家（土地所有者）出让 支付出让金 土地使用者甲,土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：（掌握）1.居住用地70年

4、； 2.工业用地50年； 3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4.商业、旅游、娱乐用地40年； 5.综合或者其他用地50年。,国家（土地所有者）出让 土地使用者甲转让 土地使用者乙,国家（土地所有者）出让 土地使用者甲转让 土地使用者乙出租、抵押丙,国家规定，当土地出让合同的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。 土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得由国家无偿收回。,三、房地产的概念及房地产的

5、特点 1、房地产的概念 房地产：是地产、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的通称，也称不动产。,一是：物理上不动产,二是：法律上的不动产,2、房地产的特征(1)位置固定性。（2）供求区域性。(3)长期使用性。（4）大量投资性。 (5)保值与增值趋势。(6)投资风险性。（7）不易变现性(8)政策限制性。 四、房地产评估的原则 最有效使用原则(预期、合法） 合法性原则（合法产权、合法使用、合法处分）,五、房地产评估程序, 4.1,明确评估目的,开 始,了解评估对象,确定评估基准日,评估对象基本情况,环境和区域因素资料,房地产市场资料,政策、法规和定额指标,实体和权益状态,第二节 房地产价格及其影

6、响因素,房地产价格,种类,影响因素,特征,一、种类, 4.2,按权益分类,按实物形态,按形成方式,按表示单位,所有权价格、使用权价格、其他权利价格,市场交易价格、评估价格,土地价格、建筑物价格、房地产价格,总价格、单位价格、楼面地价,（一）1. 市场价格：房地产在市场上实际成交的价格。2. 评估价格：对市场可能交易价格的模拟。 （1）基准地价城镇大面积土地的平均地价 （2）标定地价政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权的价格 （3）房屋重置价格 （4）交易底价不一定政府，有关方 （5）课税价格,基准地价、标定地价和房屋重置价格 城市基准地价：是以一个城

7、市为对象，在该城市一定的区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时刻点的平均水平价格。 标定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。,（二）总价格、单位价格和楼面地价 1. 总价格：房地产的整体价格 2. 单位价格：房地产的单位面积价格 3. 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。

8、楼面地价=土地总价/建筑总面积 或 楼面地价=土地单价/容积率,（三）其他价格类型1. 公告地价2. 申报价格,二、房地产价格的特性1. 房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产价格构成具有复杂性：包括地价和房价两部分，地价是使用权价格，包括土地作为自然资源的价格和对土地开发所投入的资金。房价是所有权价格。2. 与用途相关3.个别性房地产价格具有明显的区域性、个别性：房地产价格基本上是由房地产所在的区域的需求状况所决定的。容易受交易者的个别情况的影响4. 可比性房地产价格具有较强的政策性：政府的干预 ,三、影响因素, 4.2,区域因素,一般因素,个别因素,商服繁华；道路通达；交通便捷；城市设施

9、；环境状况,经济,社会,行政,心理,经济发展；财政金融；产业结构,人口；家庭规模；投机因素；教科水平；治安；社会福利,土地使用制度与住房制度、地价政策；城市规划、发展战略；税收制度、优惠政策；行政隶属关系变更；交通管制,区位；面积；形状；地力；容积率；用途；土地使用年期,面积、结构、材料；设计、设备；施工质量；法律限制；与周围环境协调问题,土地,建筑物,第三节 收益法在房地产评估中的应用,一、基本思路及步骤 （一）基本思路收益法又称还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。收益法是评估房地产价值的一种主要方法

10、，主要用于收益性房地产的评估。, 4.3,房地产价格 = 纯收益 / 资本化率,房地产交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转归房地产购买者，买者必须一次性支付一定的金额。这一货币额应该等于房地产每年纯收益的现值。,适用范围： 适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆等； 对于政府机关、学校等公用、公益性房地产评估一般不适用。,纯收益每年不变、 资本化率固定、 收益为无限年期,（二）步骤 1. 收集有关房地产收入和费用的资料 2. 估算潜在毛收入 3. 估算有效毛收入 4. 估算营运费用 5. 估算净收益 6. 选择和估算适当的资本化率或折现率 7. 选用适当的计算公式,（

11、三）公式（假定每期收益等额）： 无限期：房地产价格纯收益/资本化率（1）有限期： （2）a年纯收益r折现率 二、适用范围适用于有收益的房地产，不适宜公益性房地产。 前提是房地产的收益和风险都可以预期和量化。,三、各参数的估算 （一）净收益除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。客观净收益是房地产在正常的市场条件下用于法律允许的最佳利用方向上的净收益。,净收益,潜在毛收入,空置等造成的收入损失,营运费用,有效毛收入,营运费用,客观纯收益= 客观总收益 - 客观总费用,（二）资本化率实质：房地产投资的期望报酬率（收益率）。 求取方法：1、市场

12、提取法 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。例5-12、累加法 +资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 3. 排序插入法（p.165）,资本化率,无风险报酬率,风险报酬率,纯收益与售价比率法安全利率 + 风险调整值,例 选择4个与评估对象房地产相类似的交易实例， 各交易实例有关数据资料如下表：,综合资本化率r0土地资本化率r1建筑物资本化率r2,种类,r0 = (L*r1+B*r2)/(L+B) 其中L为土地价值,B为建筑物价值。,单项选择题某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建

13、筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（ ）。A.8%B.6%C.5%D.4%,【正确答案】：C【答案解析】：（L+B）r= Lr1+Br2所以：（600+1400）8.5%= 600r1+140010%，从而有r1=5%。【,三、收益年限 的确定 单独评房建筑物的经济寿命 单独评地土地使用权的剩余年限 房地合一评估,（三）收益期的确定,1. 单独评房建筑物剩余经济寿命 2. 单独评地土地使用权剩余年限 3. 房地合一（1）先据建筑物的剩余经济寿命确定收益期，然后计算土地使用权剩余年限超出建筑物剩余经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期，在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费

14、用的摊销。,四、收益法的运用,（一）房地合一评房地产价格,房地产价格房地产纯收益/综合资本化率,房地纯收益房地产总收益房地产总费用,房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费, 4.3,土地价值,房、地合总价值,建筑物价值,* 房地产价值 = 房地产纯收益 / 综合资本化率房地产纯收益=总收益-总费用 总费用=管理费+维修费+保险费+税金,* 土地价值 = 土地纯收益 / 土地资本化率 土地纯收益=总收益-总费用 总费用=管理费+维护费+税金,建筑物价值 = 房地产价值-土地价值 =（房地产纯收益-土地纯收益）/ 建筑物资本化率,六、房地产收益价值的计算,房地产合一的房地产价值：,单

15、独评估土地的价值：,1、由土地收益评估土地价值：,2、由房地产收益评估土地价值（残余估价法）,建筑物净收益=建筑物现值建筑物资本化率,建筑物现值=建筑物重置成本综合成新率,年房地产净收益=年房地产总收益-年总费用,由土地收益评估建筑物的价值,土地净收益=土地现值土地的资本化率,年房地产净收益=年房地产总收益-年总费用,单独评估建筑物的价值,收益法, 4.3,应用举例,例题 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为50%，预计未来前五年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右。试评估该宗土地的收益价值。 216.1万元,收益法,

16、4.3,应用举例,例题 有一宗房地产，2003年的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2003年初的房地产价值。 1400万元；1250万元,收益法, 4.3,应用举例,例题 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 335.883615万元，6717.67元/平米,