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1、第三部分： 房地产项目可行性研究报告编制,一、总 论,（一）项目的背景与概况 项目名称 承办单位概况 可行性研究报告编制的依据 项目提出的理由 项目拟建地点 项目预期目标 项目主要建设条件 （二）主要技术经济指标 （三）问题与建议,二、项目投资环境与市场研究,（一）投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 选择开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 （二）市场供求分析 需求分析 供给分析 （三）销售预测 （四）营销策略,三、建设规模与项目开发条件,（一）建设规模方案比选 （二）推荐建设规模方案 （三）项目现状 地点与地理位置 土地权属类别及占地面积 现有土地状况 （四）项目建设条件 地形、地貌
2、条件 工程地质、水文地质条件 周边建筑物与环境条件 城市规划或区域性规划要求 交通条件 社会环境条件 法律支持条件 公共设施条件、给排水、供热、燃气、道路等 征地拆迁条件 施工条件,三、建设规模与项目开发条件,（五）拟建设地址条件比选 拟建地址建设条件比选 拟建地址投资条件比选 （六）推荐建设地址方案,四、建筑方案选择,（一）建筑设计指导思想与原则 （二）项目总体规划方案 总平面布置和功能要求 规划设计方案描述 绘制规划设计图，选定主要参数 （三）建筑方案 建筑方案的描述 建筑艺术与风格 建筑特征与结构 建筑功能 建筑物与城市的协调,房地产E网,四、建筑方案选择,主体工程与辅助工程 平面布置与
3、功能要求 主体工程 辅助工程 主要工艺设备系统 配套设施 给排水 供热、电、燃气 通风、空调等 （四）建筑方案比选 （五）主要技术经济指标,四、建筑方案选择,（五）主要技术经济指标 建筑密度（总建筑基底面积/总用地面积）100 建筑面积密度（总建筑面积/总用地面积）100 容积率总建筑面积/地块面积 绿化率(绿地面积/用地面积 )100 建筑物的体形系数 建筑物与室外大气接触的外表面积/建筑物体积 （一般小于0.3，对节能有利） 使用率(使用面积/建筑面积)100 一般高层塔楼在70%-75%之间，高层板楼在75%-80%之间，多层板楼在85左右；,四、建筑方案选择,规划设计参数与用地经济性的
4、关系 层数 层数增加在8层以下对节约用地的效果比较好。 例：进深10.1米，层高2.8米，长度63.6米，山墙间距0.7，日照间距系数为 2,四、建筑方案选择,层高 降低层高对节约用地有很大的效果 A=nhD(L+S) 住宅层数从5增加到7层，节约用地7.59.5；而层高从3.2M降到2.8M，节约用地8.310.5。,进深对用地的影响,在同样面积条件下，加大进深对节约用地效果很大。 例：房屋长39.84M,高14.48M的5层住宅，日照间距系数1.25，防火间距6M时，进深与节约用地的关系，如下表。,间距对用地的影响,调整建筑的间距，合理布局，合理处理建筑物造型，对提高建筑面积净密度有很大的
5、影响。,房地产E网,设计参数对造价的影响,进深的经济性问题 合理加大进深，减少外墙周长，是降低墙体面积系数（墙体面积/建筑面积），降低造价，提高经济效果的主要措施之一。 不同进深的住宅造价关系表,设计参数对造价的影响,进深的经济性问题不同进深的外墙周长与造价的关系,设计参数对造价的影响,层高的经济型问题 层高降低对造价的直接影响： P=Kh/H K为墙造价占建筑总价的系数 层高降低对造价的间接影响： 基础承重，节约用地，缩短管线等,设计参数对造价的影响,层数对建筑造价的影响 在一定范围内，单方造价随层数增加而降低，但是超过一定层数，造价显著提高。,五、节能节水措施,（一）节能措施及能耗指标分析
6、 （二）节水措施及水耗指标分析,六、环境影响评价,（一）项目建址环境现状 （二）项目建设与运营对环境的影响 （三）环境保护措施 （四）环境保护设施与投资 （五）环境影响评价,七、劳动安全卫生与消防,（一）危害因素及危害程度分析 主要隐患部位 有害物质种类及危害性分析 （二）安全设施 （三）消防设施,房地产E网,八、组织机构与人力资源配置,（一）组织机构 （二）人力资源配置,九、项目实施进度,（一）建设工期 （二）项目实施进度安排 （三）编制项目实施进度表（横道图）,十、投资估算与资金筹措,（一）投资估算 投资估算依据 建设投资估算 （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费，包括规划、设计、
7、项目可研、勘探、测绘、“三通一平”支出 （3）建筑安装工程费 （4）设备及工器具购置费 （5）工程建设其他费用 （6）基础设施费 （7）公共设施配套费 （8）基本预备费 （9）涨价预备费 （10）建设期利息 3.编制投资估算表 （1）总投资估算汇总表 （2）分年投资计划表,十、投资估算与资金筹措,（二）资金筹措方式与来源 自有资金 借债资金,十一、财务评价,（一）财务评价基础数据选取 财务价格（销售价格或租金） 计算期（出租） 财务基准收益率设定 （二）销售、出租收入估算（编制收入估算表） （三）编制财务评价报表 财务现金流量表 损益和利润分配表 资金来源与运用表 借款偿还计划表,十一、财务评
8、价,5.财务评价指标 1）盈利能力分析 （1）项目财务内部收益率 （2）资本金收益率 （3）投资各方收益率 （4）财务净现值 （5）投资回收期 （6）投资利润率 2）偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率） （1）收入估算 （2）成本估算,房地产E网,十二、社会评价,（一）项目对社会的影响分析 （二）社会风险分析 （三）社会评价结论,十三、研究结论与建议,（一）结论 （二）建议,附图、附表、附件：,（一）附图 项目总体规划图 各种类型建筑方案图。平、立、剖图及标准楼层图 辅助工程及配套设施图 （二）附表 （三）附件 项目建议书（初步可研）的批复文件 项目环境影响评价报告的审批文件 当地政府有关场地、建设规划、拆迁等的批复文件 有关水、电、汽、燃气等供应协议 项目资金来源的承诺,
