房地产开发与经营绪论ppt课件

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1、房地产开发 与经营,范宝芬 13820194252,课程的主要内容,第1章 房地产开发与经营概述 (4) 第2章 房地产开发与经营的环境概述 (2) 第3章 房地产市场分析与项目策划 (4) 第4章 房地产开发经营经济评价指标与方法 (4),课程的主要内容,第5章 房地产开发项目可行性研究(4) 第6章 房地产开发项目实施控制(6) 第7章 房地产项目融资与税收(4) 第8章房地产开发产品的售后服务与委托物业管(4) 第9章 房地产开发经营风险管理 (4),课程主要参考书,1谭术魁，房地产开发与经营（2006年10月第一 版），上海，复旦大学出版社，2006.10 2王庆春、郑鹭等，房地产开

2、发概论（2004年1月第一版），上海，东北财经大学出版社，2004.1 3吴鼎贤，房地产开发实务（2004年12月第一 版），上海，知识产权出版社，2006.1 4刘洪玉，房地产开发（2006年1月第三版），北京，首都经济贸易大学出版社，2006.10,第1章 房地产开发与经营绪论,1.1房地产及其描述 1.2房地产开发 1.3房地产经营,房地产及其描述 1.1 房地产及其描述,1.1.1 房地产的含义1.1.2 房地产的特性1.1.3 房地产的分类1.1.4 房地产的描述与分析,1.1.1 房地产的含义,(1)房地产的定义 是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。,

3、房地产的三要素,我住在天津市南开区老城厢新世纪花园，私产房，高档社区呢,1.1.1 房地产的含义,(2) 土地、建筑物和其他地上定着物的含义,土地,对土地含义的理解： 土地是指田地、地面 土地是地球上陆地的表层，是自然综合体 土地是自然资源,土地是立体的：地球表面， 地球表面以上一定范围内的空间 地球表面以下一定范围内的空间,建筑物,广义的建筑物：房屋、构筑物,狭义的建筑物：房屋,建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所,房屋:是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑

4、材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的空间场所.,构筑物:是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。,其他地上定着物,建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。,埋设在地下的管线、设施,地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花,1.1.1 房地产的含义,(3)实物权益和 区位的含义,实物、权益和区位的含义,（1）房地产实物的含义建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形

5、状、地势、地质、基础设施条件（例如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备程度)、平整程度。,三、实物、权益和区位的含义,(3) 实物、权益和区位的含义,三个方面。 (1)有形的实体； (2)该实体的质量 (3)该实体组合完成的功能,(3) 实物、权益和区位的含义,房地产权益的含义 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。,(3) 实物、权益和区位的含义 房地产权益以房地产权利为基础,房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等,受到其他房地产权利限制的

6、房地产权利。同一宗房地产上可以同时设立了抵押权、租赁权。,受到房地产权利以外的各因素限制的房地产权利，例如城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制。,房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。,(3) 实物、权益和区位的含义,(1)所有权 (2)土地使用权 (3)地役权 (4)抵押权 (5)租赁权,(3) 实物、权益和区位的含义,房地产所有权 可分为： 单独所有； 共有； 建筑物区分所有权。,土地使用权：指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、 收益和部分处分的权利。 建设用地使用权 宅基地使用权 土地承包经营权,(3) 实物、权益和区位的含义

7、,房地产区位(location)的含义 一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。,(3) 实物、权益和区位的含义,(3) 实物、权益和区位的含义 房地产区位(location)的含义,位置 坐落的具体地点 所在地处于城市中的方位 与重要场所的距离 朝向 楼层,交通 道路通达度 公交便捷度 对外交通便利度,环境景观 自然环境、 人文环境 景观 相邻房地产的利用状况,外部配套设施 外部的基础设施 公共服务设施,(4) 房地产的其他名称,不动产 物业,land 强调自然属性 real estate强调自然属性和人工物混合属性 real p

8、roperty 强调自然属性、人工物以及权益属性。,(5) 不同情况下对房地产的用词,“房地产” 可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体,“房地”专指土地与建筑物的综合体，如说房地价值时,“土地” 仅指土地部分，如说土地价值,建筑物仅指建筑物部分，如说建筑物价值,1.1.2 房地产的特性,我是房地产，我很特殊,房地产有哪些特性哪？,一不可移动 独一无二 寿命长久 供给有限 价值量大 用途多样,土地不可毁灭性 建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年，工业用地等50年；商业用地等40年。 利顺德大饭店已经146年了,房地产还有哪些特性哪？,流动性差： 也称难以变现、变现能力弱

9、影响某宗房地产变现能力的因素主要：该宗房地产的通用性。 该宗房地产的独立使用性。 该宗房地产的价值大小。 该宗房地产的可分割转让性。 该宗房地产的开发程度。该宗房地产的区位。 该类房地产的市场状况。,房地产还有哪些特性哪？,相互影响：与周围的房地产及其利用状况产生相互影响,正面+负面,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。,房地产还有哪些特性哪？,易受限制 房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。 政府对房地产的限制,管制权：城市规划规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。 征

10、收权：政府为了公共利益的需要，例如修公路、建学校等，合理的补偿。 征税权 充公权,房地产还有哪些特性哪？,房地产价格主要上升的原因： 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良 外部经济变化，改变城市格局等 需求增加导致稀缺性增加， 通货膨胀 房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，增加容积率等。,保值增值,房地产价格上升 与增值是一回事吗？,真正的房地产自然增值 外部经济 需求增加导致稀缺性增加 房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升。,1.1.3 房地产的分类,一、按照房地产用途的分类二、按照房地产开发程度的分类三、按照房地产实物形态的分类四、按照房地产权益状况的分类五、按照房地产是否产生

11、收益的分类六、按照房地产经营使用方式的分类,按照房地产用途的分类,(1)居住房地产(2)商业房地产(3)办公房地产(4)旅馆房地产(5)餐饮房地产,(6)娱乐房地产(7)工业房地产(8)农业房地产 (9)特殊用途房地产 (10)综合房地产,按照房地产开发程度的分类,(1)生地：荒地、农地。 (2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。,(3)熟地：按照基础设施完备程度“三通一平”“五通一平”“七通一平”,(4)在建工程：按照形象进度分为：地下室某层， 正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等,(5)现房：现房按照新旧程度：新房和旧房新建商品房按装饰装修状况：毛坯房

12、、粗装修房、精装修房,按照房地产实物形态的分类,(1)土地：空地+有建筑物的土地,(2)建筑物：已建造完成的建筑物+尚未建造完成的建筑物新建筑物+旧建筑物。,(3)土地与建筑物的综合：现房+在建工程,按照房地产是否产生收益的分类,收益性房地产非收益性房地产 房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力？,直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产： 住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。,按照房地产经营使用方式的分类,(1)销售的房地产 (2)出租的房地产 (3)营业的房地产 (4)自用的房地产 我既可以销售，也可以

13、出租或营业 ,1.1.4 房地产的描述与分析,一、土地的 描述与分析,土地的描述与分析1,(1)名称 (2)位置 (3)四至 (4)面积 (5)形状,土地的描述与分析2,(6)地势,该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。,土地的描述与分析3,(7)土壤及 地基状况,包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址 地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况 有无不良地质现象(例如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等),土地的描述与分析4,(8)权利状况。,集体土地？ 划拨土地使用权？ 临时用地？ 违法占

14、地？ 土地所有权或土地使用权共有？ 国有出让土地使用权：土地使用期限及其起止年月日、可否续期，土地是否抵押、出租，是权属争议？,土地的描述与分析5,(9)使用条件,农用地 建设用地 未利用地,城市建设用地土地使用条件主要为城市规划设计条件： 用途； 容积率； 建筑密度； 绿地率； 建筑高度； 建筑后退红线距离； 建筑间距； 交通出入口方位； 停车泊位； 建筑体量、体型、色彩； 地面标高； 其他要求，例如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、法规的规定。,土地的描述与分析6,(10)开发利用情况(11)交通条件。(12)周围环境景观(13)公共服务设施完备程度,

15、房地产的描述与分析,建筑物的描述与分析,建筑物的描述与分析1,1.名称 2.位置 3.规模：包括：建筑面积使用面积其他面积2.20m以上(含2.20m),套内建筑面积套内房屋使用面积套内墙体面积 套内阳台建筑面积,成套建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积,建筑物的描述与分析2,4.年龄：开工年限建成年限 5.层数和高度,建筑物的描述与分析3,6.建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。,钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 简易结构。,建筑物的描述与分析4,7.设施、设备。包括给排水、卫生、供暖、通风、空调、燃气、 电力、照明、电梯、通信、防灾等系

16、统和设备。 8.装饰装修。粗分为毛坯、粗装修和精装修三类，具体需要了解外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。 9.层高或净高 10.空间布局。 11.防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照 12.外观。 13.维修养护情况及完损程度 14.权利状况 15.占有使用情况,1.2 房地产开发,1.2.1房地产开发的含义 1.2.2房地产开发的类型与内容 1.2.3 房地产开发的主要程序,1.2.1房地产开发的概念,房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。,中华人民共和国房地产管理法：房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。,