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1、2012年上半年昆明房地产市场 总结与回顾,2012年7月11日,目录,1、宏观政策解读,2012年政府在国八条限购政策的基础上继续加强宏观调控，进一步落实地方政府责任，抑制投资需求，严格住房用地供应管理。加大保障性安居工程建设力度，合理引导住房需求。另一方面，为保障刚性住房需求，政府出台了差别化信贷政策，连续下调信贷利率，延长开发商土地出让金缴纳期限等政策，刺激刚性需求消费。,政策解读,2、昆明房地产市场情况,昆明房地产市场按照东南西北及中心区域划分不同功能,北市区发展引导区 昆明北部城市教育、文化、商务的副中心和城市向北的对外交通枢纽，烟草、光机电产业以及中高级住宅区集中的区域,西市区-发
2、展优化区 形成以传统工业结构优化、高新技术产业、旅游度假、生活居住功能为主综合功能地区,东市区发展促进区 形成城市东部的铁路、公路对外交通的枢纽，以现代工业、主题公园及住宅建设为主，是绿色生态屏障,南市区发展限制区 形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区,2、昆明房地产市场情况,三环的“圈层”效应 城市的环路犹如一个圈子，形成很明显的分界，产生强烈的“圈内”和“圈外”的感觉。 “一环内”和“三环外”，天壤之别。 昆明楼市一环板块的价值已经体现，主要为旧城改造、城中村改造。二环板块的价值正在朝着以前一环的价值靠拢。 而三环板块的重要价值之一在于，内接昆明主城，
3、外接安宁、嵩明、富民等郊县，形成圈层效应。,昆明房价曾经的“451“格局就是依据一环和二环所分的三个区间形成的。 昆明三环的建成，再次定位昆明房价格局，成为价格标杆，重塑2012年“67915”格局，仅仅用了五年。,2012年上半年昆明房价趋势,由上图可看出，2012年上半年昆明房地产市场住宅受调控影响较大，在3月至4月出现较大幅度的降价，而5月份随着开发商以价换量的销售政策以及准备金和利率下调的政策，回暖上升幅度也较大。商业和别墅受调控影响小，价格保持稳定。而工业地产一直在以小幅上升的趋势稳步发展。虽然商业、别墅及工业楼市价格比较稳定，但购房者观望情绪严重，致使成交量萎缩严重。相比住宅，成交
4、量不足5成。,以西山区为例,不同区位产品分布, 从中心区楼盘开发结构图看，60%的楼盘规划开发为商业，住宅物业占40%的比例 中心区楼盘规划无别墅物业及工业地产。,西片区商业地产总量相对较少，由于地处高新技术开发区，故工业地产项目开发较多，占30%左右。住宅楼盘的开发大概占33%左右。商业体量较小，占22%左右，别墅占15%左右, 南片区住宅开发与商业开发各占一定的比重，占52%和37%左右。有少量别墅物业开发，大约占8%左右。工业地产较少，占约3%左右。,不同区位产品分布, 北片区作为副城市中心，住宅及商业项目开发占总体量的90%，在北市区延长线有少量别墅物业开发，约占5%的体量。基本无工业
5、园区开发。, 东片区西临五华区，东南与官渡区相连，涵盖世博板块，金殿等风景区，故开发形式类似于中心区，住宅和商业占较大比重，约50%和38%风景区有少量别墅物业，占约12%。, 呈贡片区作为昆明新中心及市政府所在地，不但加强商业地产的开发，还建立了很多工业园区招商引资。相比住宅物业比重不是很高。商业约占50%，住宅30%，工业园区15%，别墅占5%,昆明市在售楼盘, 中心区：汇都国际二期、世纪中心、金碧SOHO、南亚之门等,北市区：金尚俊园、欣都龙城、溪麓南郡、御景新城等西山区：经典双城、春城慧谷、启宏假日城市等东片区：顺新时代、银海尚域、兆丰六千城等,南片区：紫云青鸟、国际银座、海伦国际等,
6、呈贡：东信中心城、建工新城、上海东盟商务大厦、东盟森林等,5呈贡新城板块： 别墅11000-22000元/平米 住宅5000-7000元/平米 商业12000-30000元/平米,2南片区（官渡区） 别墅18000-20000元/平米 住宅7000-9000元/平米 商业15000-25000元/平米,6,6西片区（西山区） 别墅18000-40000元/平米 住宅7700-10000元/平米 商业12000-25000元/平米,1中心区板块 商业20000-40000元/平米 住宅15000-24000元/平米,6,2,5,4,1,3,3北片区（五华区） 别墅9000-22000元/平米 住
7、宅6600-12000元/平米 商业12000-25000元/平米,4,4东片区（盘龙区） 别墅20000-30000元/平米 住宅8000-10000元/平米 商业20000-35000元/平米,昆明新建楼盘主要集中在二环内，主要按方向分为四大板块，价格基本遵循昆明环路圈层效应理论，但同时也形成了环滇池高档住宅区。 由于三环以及骨干高速公路的的修成通车，使得楼盘开发逐渐向外围扩散，辐射到3大新城以及安宁。,3、呈贡房地产市场情况,2003年5月，省委、省政府确定了“一湖四片”和“一湖四环”的现代新昆明战略，将呈贡列入新昆明总体发展战略。不到八年的时间里，呈贡发生了翻天覆地的变化，房地产市场也
8、在迅速发展。新城定位于现代新昆明的行政核心区、科教文化中心、金融中心、商贸及旅游服务中心、新兴工业中心、未来昆明的休闲之都。终极规模则要达到95万人。在未来1520年间，呈贡新区将建设成为山水生态春城、历史文化名城、现代开放新城和走向东盟的“桥头堡”。,呈贡新区规划控制面积160平方公里，规划建设面积107平方公里。新区规划分为斗南、乌龙、大渔、大冲、洛羊、吴家营、雨花、环湖湿地8个片区。,各片区功能设置,呈贡新区的规划及其楼盘分布图,呈贡新区现有楼盘主要为 ： （1）住宅类：春城财富中心、惠兰园、米兰园、和谐家园、昆百大市政府小区、俊发市政府小区、滇池星城、颐明园、百合园、天水嘉园、书香大地
9、、天润康园、广电苑、实力锦城、雨花毓秀（2）商业类：东盟森林、置信广场、实力心城、奥宸新天地、呈贡龙成老街、俊发假日街、七彩云南第壹城、上海东盟商务大厦、百大新都会、大学城新天地商业广场、龙润财富慧都、实力大学城商业中心、春城财富中心新南亚、大学城名校街、大成金融商务中心、新都昌商业广场、东信中心城 （3）别墅类：世林国际别墅、果林湖畔、岭东紫郡、丽水龙庭、惠熙山庄、航空艺术港、春城海岸、华侨城 （4）工业类：国际汽车城、螺蛳湾小商品批发基地、紫云青鸟,2012年上半年呈贡房价趋势,由上图可看出，2012年上半年呈贡房地产市场受调控影响较小，除住宅在3月至4月出现小幅度的降价，其他物业产品未受
10、明显影响。,呈贡房地产现状分析,随着市政府搬迁以及各大开发商纷纷把目光投向呈贡新区，早在2010年呈贡房价均价冲破5000元/大关。今年，尽管房地产市场整体不景气，以及昆明主城区各大开发商纷纷降价以价换量，但呈贡新区的房地产仍然稳定在6000左右，部分楼盘有小幅降价，但降价区间仅在3,4百元以内。写字楼、商业地产未受明显波动，部分高档楼盘还有上升趋势。工业地产方面也未受整体楼市降价影响，价格仍徘徊在5000左右，但成交量一直处于低迷状态。,4、上半年房地产市场总结回顾,2012年政府房地产宏观调控政策依然清晰，抑制投资需求和加强保障性工程建设，保障住房刚需。2012年昆明楼市进入下行阶段，开发商纷纷降价促销，采取以价换量，快速回笼资金的措施。2012年6月央行首次降息，刺激信贷需求，开发商借势涨价，楼市出现回暖迹象。小结：2012年上半年楼市低迷，虽然年中楼市价格有所回暖，但购房者观望情绪依然严重，成交量持续低迷。综上所诉，建议本项目掌握开发节奏，放缓开发进度，在楼市情况明朗时再进入市场。,谢谢 !,2012年7月11日 云南东盟 业务部,
