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1、1,不动产经济学,第三部分 不动产经济宏观分析,2,第三部分学习内容,1、不动产与宏观经济,2、不动产市场的宏观调控,3、不动产业可持续发展,3,不动产与宏观经济,4,教学目标,掌握不动产业与宏观经济的相互关系 重点掌握不动产价格与宏观经济的互动机制 分析不动产经济波动的原因 了解不动产泡沫的判断指标,5,第一节 宏观经济对不动产业的影响,产业是指国民经济中以社会分工为基础，在产品和劳务的生产和经营上具有某些相同特征的企业或单位及其活动的集合。（微观企业的集合构成产业，产业的集合与消费者和政府的经济活动构成国民经济） 不动产业从事不动产开发、经营和管理等各类经济活动的企业或单位的集合。,6,第
2、一节 宏观经济对不动产业的影响,国民经济的主要宏观变量： 1、GDP及GDP 增长率 2、产业结构 3、投资水平 4、消费水平 5、信贷规模和利率,7,第二节 不动产业对宏观经济的影响,1、不动产开发投资的规模和增长率 2、不动产业增长贡献率不动产业增长率一般以行业增加值为统计指标，不动产业增加值是指一国在一定时期内提供的不动产商品和劳务的价值总和，一般按当年的市场价格计算。不动产业增长率为：计算期不动产业增加值/上一年不动产业增加值100%，贡献率分直接和间接两种。 3、不动产业经济效率一般以产业利润率为基础，用投入产出比率进行调整，通过基年与终年的比较，得出不动产业经济效率变化状况。 4、
3、不动产信贷规模 5、不动产需求和供给水平,8,第三节 不动产价格与宏观经济的作用机制,从微观角度来看，不动产价格的波动关系到人们的生活水平，也是不动产投资决策的重要依据； 从中观层次来看，不动产价格水平是一个城市或地区竞争力的重要组成部分； 从宏观角度来看，不动产价格对一个国家国民经济的产业结构、产业政策、产业协调发展等方面具有重要的影响。 因此，我们重点考察不动产价格与宏观经济的互动机制。,9,宏观经济对不动产价格的影响主要是通过不动产市场的供给和需求这两个渠道，而不动产价格对宏观经济的影响则是通过消费和投资这两个渠道，这为进一步的研究提供了理论框架和分析思路。 不动产价格的波动可能有两类因
4、素，即宏观经济基本面和泡沫。一般来说，宏观经济基本面的波动是不动产价格波动的主要来源。研究不动产价格波动的真实原因，对宏观政策的制定有着重要的现实意义。,10,第三节 不动产价格与宏观经济的作用机制,经济正常运行下不动产价格与宏观经济的作用机制不动产价格由不动产市场的供求关系决定，因此，宏观经济对不动产价格的影响归根结底都可归纳到对不动产需求或供给因素的影响，进而对不动产价格产生影响。主要作用渠道是，宏观经济基本面的变化会引起人们对于未来期望的变化，进而产生不动产供求力量对比的失衡，从而引起不动产价格上升或下降。 不动产价格对宏观经济基本面的作用渠道归结为消费和投资。不动产价格的升降会对居民、
5、企业和金融机构三个部门产生直接的影响，从而影响三者的消费或投资，进而影响宏观经济的发展。对居民来说，不动产价格具有矛盾的双重效应：一方面，不动产价格上升会带来较大的财富效应，刺激人们消费的增长，进而促进总需求提高；另一方面，不动产价格上升会使得包括住房在内的生活成本上升，引起其他消费的减少。对企业来说也存在类似矛盾。对金融机构来说，物业价格的下降会导致银行面对的违约风险增大，促使其缩减信贷，引起投资的变化。,11,12,第三节 不动产价格与宏观经济的作用机制,经济危机条件下不动产价格与宏观经济的作用机制,经济危机,金融机构： 关闭、合并,企业： 信用恐慌,开发商：信用恐慌,居民： 失业,供出售
6、的土地和建筑物增加,增量住房供应减少,增量住房需求减少 存量住房供给增加,不动产价格下降,13,14,第四节 不动产业的发展与支柱产业,一、支柱产业的内涵 所谓支柱产业，是指一国的产业结构中，该产业的增加值在GDP中占有较大比重；科技含量高；具有较大的市场发展空间和增长潜力；产业关联度强，带动系数大，对整个国民经济的发展起着重大影响作用的关键产业部门。,15,第四节 不动产业的发展与支柱产业,一是指该产业在国民经济中具有举足轻重的地位,其增加值在GDP中占有较大比重，一般占6%8左右。 二是指该产业的科技含量较高，拥有先进的科学技术，体现先进生产力的要求，能吸引数量更多、质量更好的经济资源和劳
7、动要素投入本产业，又能以自身发展带动其他产业和社会生产力的提高。 三是指该产业具有较大的市场发展空间和增长潜力，在产业结构调整中属于重点发展产业，是国民经济发展的新经济增长点。作为支柱产业，它的产品必须有旺盛的市场需求支撑，并且有巨大的市场发展潜力和广阔的增长空间。 四是指该产业的产业关联度强，带动系数大，对国民经济发展起着关键性作用。,16,第四节 不动产业的发展与支柱产业,二、不动产支柱产业的特性 1、坚实的基础性 2、显著的先导性 3、高度的关联性 4、永续的持久性 5、明显的差异性,17,一、不动产经济波动的基本概念,不动产经济波动就是不动产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状
8、态。不动产经济波动包括季节波动、随机波动、不动产周期和不动产泡沫等等。有时，广义的不动产周期也指不动产经济波动。,第五节 不动产经济波动,18,（1） 随机波动 / 短期无规律 （2） 季节波动 / 有规律 （3） 经济周期 / 多次重复发生，但时间、波幅、持续时间不同。 （4）长期趋势 / 相当长时间的影响。,19,二、 不动产经济波动的影响因素,制度因素制度因素包括了社会制度、土地制度、住房制度、投资体制等方面的因素。政策因素政策因素包括了财政政策、货币政策、收入分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、计划指导以及政府的市场监管。,第五节 不动产经济波动,20,三、人口因素四、经济影响因素
9、,五、其他因素,国民收入,国民储蓄,货币供给额,利率,物价水平,税收,技术因素,国际因素,心理因素,灾害,第五节 不动产经济波动,21,三、不动产经济波动指标,开发企业数量,房地产投资量 （投资增长率）,商品房销售面积 （增长率）,商品房销售额 （增长率）,商品房空置率,第五节 不动产经济波动,22,四、不动产经济波动与宏观经济波动的关系,在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和不动产经济的相互影响一般是按照下列过程展开的： 在宏观经济处于高涨阶段，不动产需求相应增加，不动产进入高涨阶段；反之成立。 当不动产经济处于上升阶段时，会带动国民经济的发展，使其进入上升轨道；反之成立。 一般而言，不动产
10、周期的复苏、萧条滞后，而繁荣、衰退期超前。,第五节 不动产经济波动,23,五、 不动产周期,不动产市场出现萧条、繁盛这种规律性的运动现象就形成不动产市场周期，一般简称不动产周期。,第五节 不动产经济波动,时间,数量,供给线,需求线,产生根源 社会总供给和总需求两个对立面的矛盾和统一,24,第五节 不动产经济波动,开发商从发现市场需求，作出决策进行建设，到供应市场要有一段时间，在这段时间内可能原需求已被满足或供应过剩，结果就产生了房屋的供应在时间上总是落后于需求，在数量上可能会超过或低于需求，形成房屋供应滞后现象，导致不动产周期的产生。,25,第五节 不动产经济波动,就是不动产市场重复交替出现兴
11、盛（扩张）、衰退（收缩）的经济现象。具体表现为不动产开发、投资、销售租赁规模的周期性波动。表征是不动产价格，以及租金水平的波动。,（1）不动产周期的阶段性,26,第一阶段繁荣阶段,交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增。 整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。 到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退期。,27,第二阶段衰退阶段,房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。房地产投资增长率趋缓，市场推出的
12、楼盘减少，实力小的开发商难以为继。,28,第三阶段萧条阶段,交易量锐减，市场需求急剧下降供给量严重超过需求量商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值 开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升。,29,第四阶段复苏与增长阶段,房地产交易量回升，市场需求开始增加。 房地产价格趋升，投资者信心增强。 房地产投资逐步增长，开发速度加快。 当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期、如此循环往复。,30,(2) 不动产周期的特点,在经济周期中，房地产业进入高涨阶
13、段，相对于国民经济周期来说要较为提前一些；房地产业周期衰退阶段也相应更早地到来；房地产业周期萧条阶段相对长一些；房地产业相对比较容易波动，房地产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些；房地产业周期性波动带有明显的区域性特点。,第五节 不动产经济波动,31,LM代表宏观经济周期 LS 代表不动产周期,32,第五节 不动产经济波动,何国刨、曹振良、李昆在“中国房地产周期研究”一文中的观点：选用房地产经济活动中的商品价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等8项指标综合分析，从而得到中国房地产周期波动形态（见图）。把
14、1981年以来的中国房地产周期划分为3个，即1981年-1986年为第一个周期，1987年-1989年为第二个周期，1990年以后为第三个周期。,33,第五节 不动产经济波动,中国房地产周期波动,34,第五节 不动产经济波动,王克忠在“房地产周期和房地产业健康发展”（2003）一文中的观点：改革开放以来中国房地产经济已经历了两个周期（谷底到谷底），现正处于第三个房地产经济周期之中。- 周期1： 198l年-1984年-1989年，共9年。为了更准确更完整地研究房地产经济周期，把两个相邻的短周期组合为一个中周期。- 周期2：1989年-l992年-1999年，共10年。包含1994-1996年和
15、1996-1999年两个不完整的短周期。- 周期3：1999年之后。,35,第五节 不动产经济波动,36,第五节 不动产经济波动,五、不动产泡沫泡沫经济“泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是吸引新的买主这些人一般只是想通过买卖谋取利润，而对这些资产本身的使用或产生盈利的能力不感兴趣。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。”金德尔博格新帕尔格雷夫经济学大辞典 1992年版,37,第五节 不动产经济波动,泡沫经济与经济泡沫经济泡沫 指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象。（具体表征
16、：上下起伏的经济周期）泡沫经济 则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。区别（市场机制）对经济泡沫产生制衡 均衡点对泡沫经济无能为力 均衡点,38,第五节 不动产经济波动,不动产泡沫定义：是指由于不动产投机引起的不动产市场价格与价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。,39,第五节 不动产经济波动,不动产泡沫产生的原因：土地有限和稀缺（基础）投机需求膨胀（直接诱因）金融机构过度放贷（直接助燃剂）,40,第五节 不动产经济波动,不动产泡沫形成的过程：较大群体对RE市场的乐观共识 比较发达的不动产市场交易，容易买进卖出 在不动产交易市场上投机资金占用时间比较短 购房容易得到银行支持，从而放大购买能力 银行要能够吸收更多储蓄，才能支付庞大的信贷,41,Q,S1,D2,D1,P,P0,0,Q0,
