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1、房地产发展投资决策 与机会选择,南京大学商学院葛 扬,房地产发展投资决策 与机会选择,南京大学商学院葛 扬,房地产是一种巨额的资产，房地产投资由此而涉及巨额资金的流动，也就需要更为详尽周密的分析与研究。一项成功的房地产投资会带来巨额的盈利，反之，则可能造成重大损失。房地产投资是近一些年来在我国蓬勃发展起来的一种投资形式，房地产投资能带来巨大的社会效益和经济效益。,一、房地产投资的基本概念,房地产投资的涵义所谓房地产投资就是国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，未来获得更大收益的投资行为。 房地产投资的特征 （1）投资对象流动性低由
2、于房地产投资对象的不可移动性，一旦投资开发或购买不动产，巨额的资金在较长时间内就沉淀在房地产上。,(2)投资资金大房地产投资是资本密集型行业，少则需几百万，多则千万元，甚至数亿元。巨额的投资，使房地产投资者在很大程度上依赖金融部门的支持，很少是完全靠开发商自有资金周转的。 (3)投资周期长房地产投资不是一个简单的购买过程，还要受到房地产市场各个组成部分的制约。 (4)投资风险大房地产的不可移动性，以及其投资数额巨,大、回收期长等特点，使得房地产投资在漫长的回收过程中，受经济、社会、政治、法律，以及自然、环境等多方面因素的影响。随着时间的推移，其投资的风险因素也将增多。 (5)投资收益高房地产投
3、资与任何投资一样，是一项收益和风险呈正相关关系的经济活动。根据投资学风险报酬的原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。房地产投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。,当然，有时房地产市场上也会出现短期的价格下降的情况，但一般来说，这并不影响其长期的增值特性。长期来看，房地产价格的上涨率不会落后于总体物价水平的上涨率。美国、英国的房地产发展的情况表明，房地产价格的年平均上涨率均高于同期年通货膨胀率。3.房地产投资要素 （1）时机。对房地产投资时机的把握直接关系着房地产投资的成败。,房地产投资中对时机的把握特别强调对房地产市场上各种信息的综
4、合考虑，强调在合适的时间、合适的地点、对合适的物业类型投资，从而才能使收益最大化，风险降至最低限度。 （2）地段。房地产投资地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产的增值是以土地增值为前提的，土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与地段有着密切的联系。不过，区位的优劣又不是绝对的。,（3）质量。质量是房地产投资开发的生命线。房地产投资的质量要素包括两个方面：一方面是房地产物质实体质量，如设计质量和施工质量，并涉及到设计水平、施工工艺、材料和设备档次等问题；另一个是房地产服务质量，如物业管理服务质量等。4.房地产投资的经济内容 （1）土地开发投资土地开发投资是指购置土地后加以开
5、发整理，然后出售或出租的一种投资方式。土地开发投资的工作内容一般包括土地平整及道路、,水电、通讯设施、热力煤气等基础设施的建设。土地开发投资又可分为旧城区土地开发投资和新城区土地开发投资。旧城区土地开发投资主要包括拆迁费和旧城区改造费等。新城区土地开发投资主要包括土地征用费和城市基础设施建设费等。 （2）房屋开发投资房屋开发投资包括住宅房屋开发投资和非住宅房屋开发投资。目前，房屋开发投资由土地征用费及拆迁,补偿费、前期工程费、公共配套设施费、基础设施建设费、开发管理费和投资借款利息支出等构成。房屋开发投资实际上包含了土地开发投资在内。 （3）房地产经营投资房地产经营投资是指用于房屋出租、出售、
6、信托、互换等经营活动的投资。它包括取得房地产所花的投资和经营房地产所花的投资。这类投资以经营房地产为获利手段。如房地产出售、出租、互换、信托等经济活动投资。,（4）房地产管理和服务投资房地产管理和服务投资是指用于房地产管理和维修、保养等服务的投资。房地产管理资金一般来源于物业维修基金、物业管理服务费以及物业管理公司的经营性收入等几个途径。,二、房地产特性与投资机会选择,1土地的不可移性与投资决策地块的选择是第一决策 2房地产的资金密集性特征与投资决策不同开发项目的安排是资金的组合 3房地产消费、投资双重性与投资决策房地产消费与投资的关系房地产是一种投资品（房市与股市的比较） 4房地产产品的多样
7、性与投资决策住宅、写字楼、商铺,三、选择投资机会必须考虑的 宏观因素,1、国民经济发展国民经济发展与房地产业发展的关系（中国、发达国家的比较）房地产业与其他产业的关联度 2、宏观经济政策（短期、长期） 宏观经济政策对房地产业发展的直接影响 中国宏观经济政策的特征（被动性）土地政策利率政策税率政策,3、城市收入水平和增长 居民收入与房地产消费的关系居民收入、房地产价格与城市竞争力提高居民收入与房地产业的健康发展 4、城市化发展状况 都市圈发展与房地产业发展城市规划与房地产业发展城市化与房地产业发展再市化与房地产业发展 5、住宅的自然需求 拆迁与房地产需求,四、房地产投资决策的原则,1、经济效益原
8、则获得利润、不断发展，是每个企业必须面对的市场经济要求，房地产开发企业也是如此。开发商在对具体房地产开发项目进行决策时，必须将房地产项目的盈利目的放在首要位置，只有盈利的项目才能确定为开发项目。这就是房地产投资决策的经济效益原则。,2、科学化、民主化原则房地产投资项目涉及面广，牵涉因素多、整个建设过程十分复杂，因此，要求房地产投资决策必须遵循科学化、民主化原则。所谓科学决策程序，就是坚持“先论证，后决策”的原则，必须做到先对房地产项目进行调查研究和论证，然后再进行投资决策，杜绝“边投资，边论证”，更不应该采取“先决策，后论证”这种违反客观规律的做法。,3、系统性原则影响房地产投资项目建设的因素
9、很多，而且这些因素又是相互联系、彼此制约的，因此，在进行房地产投资决策时，首先要深入调查和搜集各方面的投资信息，并对其进行科学的分析和研究。4、时间性原则 投资的时间观念即资金的时间价值，事实上也是开发成本。,房地产项目投资先于房地产项目收益而发生，因此，房地产开发商必须考虑到不同时间的资金其价值是大不相同的，先期投入的资金和后期产生的收益金，虽然在价格上一致，但它们在价值上却是十分不同的，这其中最直接的就是利息问题。5、风险控制的原则房地产开发企业对房地产项目进行决策时，要比其它产业的企业更加注重对可能产生的风险进行必要的预测，并努力地将其控制在一定的范围之内。,这既要求房地产开发商在确定自
10、己的目标时留有一定的合理余地，同时更主要是要求房地产开发商在实施房地产投资方案的过程中采取一切尽可能采取的方法和措施，尽量把风险降到最小程度。 6、责任制原则 所谓责任制就是要求决策者对其决策行为所带来的投资风险负有不可推倭的责任。必须建立责、权、利相结合的房地产投资决策责任制，是确保房地产项目投资决策的科,学性，避免和减少投资决策失误的重大措施。 7、选择性原则房地产开发企业对房地产项目进行决策时必须有两个以上的房地产项目可供选择，而且每个项目也应考虑多种开发方案，这样才能保证房地产开发企业决策时能有一个优化选择的可能，即最佳项目和最佳项目中的最佳方案的选择。,五、南京各片区投资开发机会分析
11、,1、城中片：成熟繁华片区，完善的城市设施，可用土地日益趋少，稀缺性不断提高，自住需求和投资需求均呈旺盛态势，价格持续走高，领跑南京楼价。2、河西片： 政府拉动型超常发展，供应量巨大，供应,时间集中，自十运会后销售压力凸现，销售周期延长。3、城东片：山水自然生态，人文积淀深厚，消费者向往的高尚居住区，可用土地日益趋少，这一区域的房价不断攀升。4、城南片： 绿色自然生态，人文底蕴浓厚，日趋完善的交通，不断成熟的商圈，是人们乐意居住的选择地。,5、城东南片： 兼顾城东、城南的优势，是南京主城和江宁区的结点，是多区域消费者选择的佳地。6、亚东片：以教育社区为特征的新兴城区，整个城区的建设还需要一个过程，但这没有影响该区域房地产生产目前的发展，随着城市服务实施的改善，其发展空间不断增大。,7、江宁片： 新规划创造发展契机，特别是南京南站的建设和大校机场的搬迁移等大型城建项目，加快了江宁城市建设的步伐，提高了消费者的信心。8、江北片： 长期以来发展发展慢于其他片区，今后一段时期仍然保持上述特征，待条件达到一定时，有后发优势。,谢 谢!,
