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1、瀛海镇镇区改造B地块项目,北京世纪财富房地产机构 CENTURY FORTUNE REAL ESTATE AGENT,产品规划建议,目录,第一部分 项目定位 第二部分 产品规划建议 第三部分 营销思路 附：区域市场调研,定位篇|,市场概述 住宅定位 商业定位,市场概述,“京15条”细则的出台无疑让北京市房地产市场迎来千古极寒，商业地产也迎来全新契机，本案以商业用地为主，建筑面积占60%以上，是本案成功关键。 本案地处五环与六环之间，黄村与亦庄之间，紧依104国道，既占尽区位优势，又存在竞争力明显不足的劣势。例如城铁交通劣势、当地客源劣势等。 大兴是热点开发区域，在售项目较多，小户型产品供应量富
2、足，但去化速度也最快，LOFT户型也是近年区域热销产品。,区域市场总结（具体项目调研信息附后）,成为热点市场区域，受到舆论的广泛关注； 市场呈现供销两旺局面，完成良好市场口碑的树立，成功吸引消费者置业大兴； 价格受政策遏制，逐步趋稳，交易量可能会出现短期萎缩的发展态势； 区域名盘林立，聚集绿地、保利、中建、城建等知名房企贡献高品质住宅产品； “日光盘”发源地，区域项目热销风潮一浪高过一浪。,2011年全北京向南看，楼市进入大兴年,定位篇|,市场概述 住宅定位 商业定位,核心竞争力导出,本案,黄村、亦庄客户转移,北京市其他客户,位于六环以内，两座卫星城中心，区位价值较高 规划绿地、商业、幼儿园等
3、配套丰富，版块价值较高 瀛海开发程度较低，与黄村、亦庄竞争存在一定价格优势 当地规划以住宅及绿地为主，居住舒适性高,区位价值 版块价值 自身价值 居住价值,五环边最具性价比的宜居生活版块大兴第三极,黄村新城,亦庄BDA,基地周边现状,优劣势并存，但区位及交通上的优势无法完全支撑本案定位，我们仍需要一个从项目自身脱颖而出的核心卖点，它就是社区风格。 托斯卡纳风格是目前最为流行的异域风情，大兴首邑溪谷、红木林、米拉village等等，其优雅简朴又温暖浪漫，富足的田园风情赢得了市场的强烈追捧，本案可借势推广，同时以纯粹标高市场。,档次定位：居住样板 高尚社区,风格定位：六环内最纯粹的托斯卡纳风情,我
4、们诠释的不仅仅是一种建筑风格，一种园林风格，而是一种生活方式和生活态度，犹如美国哈佛大学教授弗朗西斯梅耶斯在托斯卡纳艳阳下提到的，“古老小城、原生态生活，在大理石的面板上和面粉、被菩提树上杜鹃的叫声唤醒、沿着梯田散步、看看橄榄第一天长出时的样子这就是托斯卡纳的生活。”,托斯卡纳艳阳下海报,定位篇|,市场概述 住宅定位 商业定位,核心竞争力导出,如图所示，本案商业是瀛海镇规划重点综合商业之一，周边辐射了住宅小区、工厂企业、行政事业单位、学校等多重人群密集区，并且紧依城市主干道104国道，是当地绝佳的城市商业基地，也具备条件成为周边居民休闲娱乐的集散地。,规划优势 竞争优势 区域地标 内部支撑,商
5、业定位： 领衔大兴区域的综合商业城 暨瀛海中高端休闲购物中心,人群聚集，紧邻国道，商业需求量大,具备独立商业规划条件，商业价值高,当地商业规模及形象不足，本案将建成地标建筑,规划商住公寓，吸引青年活力，打造主题型休闲娱乐商业,市场定位：大兴第三极 标杆商业城 物业形态：独立商业城/商住公寓,本案商业作为瀛海镇标杆式商业广场，不仅将成为瀛海镇新地标，还能拉动版块升值，领衔瀛海镇成为大兴第三极。 商住公寓是商业地块的主力产品，其客户层次的青年化让本案商业具备足够的条件成为大兴首屈一指的购物中心、时尚中心、休闲中心和娱乐中心。,目录,第一部分 项目定位 第二部分 产品规划建议 第三部分 营销思路,规
6、划建议|,规划布局 住宅规划建议 商业规划建议,104国道,地块主入口,地块主入口,商业主入口,住宅主入口,外部交通以三东路和104国道为主要干道，在商业主入口处设置停车场，并根据实际规划条件搭建休闲娱乐广场，营造当地休闲集散中心氛围。住宅地块和商业地块有一定距离，在交通、建筑、景观上都相互独立，不受制约。,规划建议|,规划布局 住宅规划建议 商业规划建议,规划布局建议,规划指标： 占地：16326平米 建面：35591平米 控高：45M 绿化率：35% 容积率：2.18 建筑密度：30%,N,12-15层高板,高板,7层 洋房,入口,机动车道,7层洋房,建筑投影示意,人行道,高板,7层洋房,
7、N,12-15层高板,12-15层高板,7层 洋房,入口,机动车道,7层洋房,建筑投影示意,人行道,方案2,建筑风格建议,与 “最纯粹的托斯卡纳风情”定位结合，本案采用托斯卡纳建筑风格。,住宅户型配比建议,根据快进快出的销售原则，建议本案采用中等偏小户型为主。其中高层以70-90平米2居为主，多层以90-130平米大二居、三居为主。,户型参考,保利茉莉公馆 （一居）,一居室区间在5765平米；,户型优点： 大部分一居室都做到了三面采光，居住感舒适； 户型方正，各个室内居室的面积搭配合理。,两居室区间在80-90平米；,户型优点： 两居室大部分户型南北通透，局部为纯南向户型； 有大面积飘窗赠送；
8、 B3户型的厨房为了保证90平米的限制控制了面宽，但是东侧墙面后有3平米的剩余空间可并到厨房。,保利茉莉公馆 （二居）,户型优点： 每个户型尽量做到了飘窗和阳台结合的方式使户型实用率更高，标注的位置均为赠送面积； 许多户型做到了南北通透，而且通透的区域较大； 户型中设置了很多功能房，增加了多样化的生活品质。,三居室区间在90-140平米；,四居室区间在145平米；,保利茉莉公馆 （三居、四居）,挑空阳台（全赠） 大面积阳台（半赠） 2.2米以下的衣橱设计 落地凸窗设计,户型建议,社区景观建议,N,入口,社区活动/景观中心,社区园林景观中心,入口景观中心,社区景观仍采用托斯卡纳园林，主要由一环（
9、环路景观带）、一轴（人行道）、多组团构成。,最纯粹托斯卡纳风情社区,规 划,建 筑,园 林,户 型,配 套,最纯粹托斯卡纳风情社区,规 划,建 筑,园 林,户 型,配 套,最纯粹托斯卡纳风情社区,规 划,建 筑,园 林,户 型,配 套,最纯粹托斯卡纳风情社区,规 划,建 筑,园 林,户 型,配 套,最纯粹托斯卡纳风情社区,规划建议|,规划布局 住宅规划建议 商业规划建议,商业规划布局建议,主入口,规划指标： 占地：17564平米 建面：59718平米 控高：60M 绿化率：30% 容积率：3.4 建筑密度：45%,1层底商+ 10层LOFT公寓,商业内街,公寓投影,休闲广场,1层底商+17层商
10、住公寓,以此方案设计，预计商业、平层公寓与LOFT公寓产品面积比为：30:40:30，其中独立商业面积约15000平米。,独立商业城 1+3层,主入口,商业内街,公寓投影,休闲广场,方案2,裙楼投影,以此方案设计，预计商业、平层公寓与LOFT公寓产品面积比为：30:35:35，其中广场面积3000平米以上,建筑风格建议,目前商业及商住公寓绝多数采用现代建筑风格，尤其以休闲娱乐为主题的商业广场，采用现代建筑风格，可以增强项目的时尚元素和现代元素。独立商业可突破常规，创新设计，以打造当地标志性建筑。,公寓户型配比建议,公寓户型应抓住北京市限购政策优势，以低总价快速去化，形成项目知名度及美誉度，故而
11、建议以低总价为原则配置户型。,公寓户型参考,以LOFT产品提高销售利润,建筑面积：54平米,建筑面积：71平米,屯三里一室两厅两卫 建筑面积单层69.46平 套内面积单层52.16平,UP生活二室二厅二卫 建筑面积50.45平,北京华茂城 一室一厅两卫 53平米,平层公寓吸引大众消费群,单层28-30平米的开间,单层48平米的一室一厅,地块景观建议,商业地块景观应着重打造商业内街和休闲广场。 商业内街以人文景观为主，旨在营造时尚的，潮流的商业氛围； 休闲广场以绿色景观和人文景观相结合，旨在营造温馨的，浪漫的娱乐氛围。,大兴标杆商业城,综合业态，包括了零售百货、休闲娱乐场、服饰鞋帽、珠宝化妆品、
12、家用电器等等。,潮流之都商住公寓,小户型LOFT设计，平层SOHO公寓设计，办公居住皆宜，现代建筑的潮流感，商业城的时尚感，新政下的投资价值是公寓的核心卖点。,LOFT户型,平层公寓户型,目录,第一部分 项目定位 第二部分 产品规划建议 第三部分 营销思路,营销思路|,营销节奏 首发地块销售建议 入市准备,首发地块,次 发 地 块,地块包含商业及商住公寓两部分产品，都是新政未限购产品，短期内是市场追捧产品，而且商住公寓户型面积较小，总价相对较低，适合先发入市。,以纯粹托斯卡纳风情社区定位，产品档次较高，入市铺垫及计划周期较长，依靠商业热销也能部分提升项目价值，建议作为次发地块。,营销思路|,营
13、销节奏 首发地块销售建议 入市准备,公寓销售建议,客户来源：个人或企业MINI house、studio功能规划，居住办公皆宜升值建议：精装修销售 采用现代简约风格装修，装修标准1500元/平米销售定价：参考亦庄及黄村住宅市场，及其他地区同类产品定价 以loft产品优势，折合均价能达到普通住宅产品价格70%左右,简约风格,商业销售建议,销售模式：租售相结合，零售、整售结合 公寓底商（内街）部分分割销售，独立商城租售结合升值建议：自持商业品牌招商，旗舰入驻 地下一层及部分地上自持，吸引品牌超市及一级品牌企业入驻商业业态：时尚百货业态 地下1超市；地上1餐饮、珠宝化妆品 地上2服饰鞋帽；地上3电器
14、/家居/休闲娱乐,营销思路|,营销节奏 首发地块销售建议 入市准备,招商中心选址,招商中心,基于商业地块为首发地块的前提，建议本案招商中心选址在商业地块西南角，交通最为便利，形象展示面最为广泛，与地块互动性较强，也不影响开发建设。,招商中心采用现代简约装修风格，整体突出项目品质感、现代感、时尚感和阳光活力。,万科红 项目售楼处,万科蓝山 售楼处,合生世界村 售楼处,样板间,样板间,样板间,7克拉 售楼处,洽谈区,沙盘区,样板间,地块包装,重点展示面,次重点展示面,核心 展示区,附：区域市场调研,目前在售5号大公馆及联排别墅，均价1750022000元/平米 ，70年大产权，所剩房源不多，约有1
15、00多套； 下月计划推出商住loft风格，50年产权，价格尚未确定。,新里 西斯莱公馆,保利 茉莉公馆,项目平层住宅部分已于去年年底售完，户型面积：一居50-60 二居85-90 三居90-135 四居145 ，成交价格均价18000元/ ； 目前在售商铺，面积70-400平米不等，均价预计5万/平米左右。目前在前期排号中。排号享受300-1500元/天的累加优惠。网上公示的loft户型目前尚未销售计划。,首邑溪谷,项目共计2900套房，现剩下800余套房，现针对11号、19号楼实行优惠折 扣，一次性9.8折，按揭无优惠。排号每日减免500元。 目前销售均价：平层18000元/平米，4.8米挑
16、高loft户型26000元/平米。,鸿坤 理想城,目前3、4号楼在售，两居只有十几套，90平米左右。后期开16#楼以大户型为主 ， 均价19500元/。 优惠政策：根据楼座的不同及付款比例的不同而不同：一次性付款96或97折；按揭50%，98或99折。 目前项目户型、楼层充足，但由于政策影响导至销售速度缓慢，节前购房客户也受严重影响。,目前9栋楼在售，户型面积在80130平米之间，均价17000元/平方米。一次性付款97折,按揭优惠以首付款比例不同，享受9.759.95折的优惠。 项目唯一一栋商住小户型产品19号楼即将推出，面积区间4550平米，顶层为loft。小户均价在16000-18000元/平米之间， loft均价预计在23000元/平米左右。目前正在排号，交2万可抵3-4万不等的优惠。 春节期间认购并7天内签约赠500元电影卡、800元家乐福卡、800元电话卡，促销时间自2011年2月1日至2011年2月28日。,
