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1、宏达华阳项目 (2#地)可行性研究报告,报 告 目 录,市域政策经济环境研究,宏观政策经济环境研究,项目本体研究,项目市场研究,项目发展策略,项目经济估算,提交部门：宏达置成市场营销部,提交时间：2009年10月22日,政策、经济、地产环境,2008年上半年，由美国次贷危机引发的全球性经济危机迅速在全球蔓延，对中国外汇金融、国际贸易、期货股票市场带来严重负面影响。,面对全球性经济衰退，我国政府采取有力措施，确保经济调整平稳过渡。包括：连续下调人民币贷款基准利率；部署经济刺激措施；提高粮食收购价格；提高3486项商品出口退税率 ；加大对中小企业信贷支持力度 等等。综合起来，“扩内需、促增长”成为
2、 应对经济衰退的基本方针。我国政府于08年底推出4万亿经济刺激方案，受到全球瞩目。,2008年12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议研究确定了包括符合条件的第二套住房首贷优惠；购房两年转让的免征营业税；取消城市房地产税等三项政策措施。,1.1宏观经济环境,1.2全国房地产环境,08年底，房市新政以来，全国楼市持续升温，异常火爆。,数据显示,今年前三季度,全国完成房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%,增幅比1-8月提高3.0个百分点,比去年同期回落8.8个百分点。其中,商品住宅完成投资17582亿元,同比增长13.4%,比
3、1-8月提高2.5个百分点,央行刚刚公布的9月信贷数据显示,当月新增贷款中居民中长期消费性贷款增长达2000亿元,为2007年以来仅次于今年6月的最高点。,今年前九个月,全国商品房销售面积58371万平方米,同比增长44.8%。前三季度,房地产开发企业本年资金来源38991亿元,同比增长38.8%。,三季度,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%,其中,新建住宅销售价格上涨1.5%,二手住宅销售价格上涨3.5%;房屋租赁价格同比下降0.5%;物业管理价格同比上涨0.3%;土地交易价格同比上涨4.7%。,政策、经济、地产环境,近期政府各项季度数据表明，我国整体经济发展状况趋向好转，预计0
4、9年GDP“保8”目标基本可以实现。其中内需消费将成为“保8”实现的最主要推动力。 房地产市场在GDP中占据约10%的份额；同时带动建筑、工程等相关产业发展，并提供大量就业机会。在整体经济回暖之前，房地产形势难以出现类似于07年10月后的政策性深度调整。预计两至三年内，“稳定房地产市场，为国民经济保驾护航”的整体经济政策不会改变，这为全国及成都地产市场的蓬勃发展提供机遇！,1.3成都社会经济发展现状,政策、经济、地产环境,为西南地区经济排名第一城市。,1.3成都城市发展规划解读,政策、经济、地产环境,1.3成都楼市环境,08年政府持续的宏观调控，国际金融危机，以及汶川特大地震影响，成都楼市步入
5、调整期：成交量持续萎靡；价格下跌；客户观望情绪浓重；专业机构普遍看低未来楼市。, 09年1-8月，成都房地产市场强势复苏，市场信心显著回升，居民置业积极性空前高涨，商品房和二手房成交量大幅飙升，均超过2007年同期而创出历史新高；商品房存量得到有效消化，供求关系略显紧张；房价有所回升，但仍低于去年同期水平；各种套型成交量全面增长，外地人购房占比恢复常态；商业用房市场同步回暖，办公用房成交量回升幅度相对较低。,政策、经济、地产环境,1.3 0809年成都楼市数据走势,商品房成交量创历史同期之最 1-8月，全市累计成交商品房2122万平方米，为历年同期最高，比去年同期增长133%，比2007年同期
6、增长22%；其中商品住宅成交1923万平方米，比去年同期增长143%，比2007年同期增长22%。中心城区累计成交商品房1045万平方米，比去年同期增长114%，比2007年同期增长20%；其中商品住宅910万平方米，比去年同期增长122%，比2007年同期增长20%。, 1-8月，中心城区商品住宅的成交均价为5547元/平方米，同比下降1.5%，但降幅分别比1-3月、1-6月收窄9.6个、1.3个百分点。8月份，中心城区商品住房成交均价为5853元/平方米，同比下降0.7%。 首次置业及改善性住房需求积极释放1-8月，全市成交90平方米以下中小套型商品住房757万平方米，占总成交面积的39%
7、，同比增长146%；成交90-144平方米中大套型商品住房901万平方米，占总成交面积的47%，同比增长157%；成交144平方米以上大套型商品住房265万平方米，占总成交面积的14%，同比增长98%。,商品房存量有效消化，供求关系略显紧张，供应量明显不足,政策、经济、地产环境,作为全国宜居城市，及西部城乡统筹试点特区。09年成都楼市强势复苏，刚性需求强力释放；外地购房客户恢复信心；物业销售价格数月连续上涨；商品房销量创出历史最高水平。 各项数据表明，成都楼市已基本恢复至07年10月之前水平。在目前楼市供应量增长缓慢的前提下，预计1至两年内，成都楼市将出现供不应求局面，这为我公司华阳项目提供强
8、烈市场信心和入市机遇！,项目概况（2号地块）,2.1项目区位及用地范围,项目位于南部新城终端广场区域内,西邻红星路南延线，向北紧靠极地海洋公园，向西北通向华阳老城区。,极地海洋公园,天 府 大 道,华阳老城区,南 部 新 城,项目净用地约248亩，较方正。该地块基本呈浅丘地貌，水平高度起伏较大。,2号地块,项目概况（2号地）,2.2项目用地技术指标 净用地面积：248.18亩 容积率：小于5.0 建筑密度：不大于25% 绿地率：不小于25%,2.3红线图,项目概况,2.4项目四至,项目北侧：新鸿基项目； 项目东侧：雅居乐花园 项目南侧：麓山大道 项目西侧：红星路南沿线、 地铁一号线延长线；,新
9、鸿基悦城,麓山大道,红星路南延线（待建）,项目地块,雅居乐花园,地块西面红星路南延线待建。 地块北面与新鸿基项目间隔一条规划道路。 东面为2008亩的雅居乐花园； 本项目交通通达性差，期待地铁一号线延长线改善目前交通困难；,项目概况,2.5道路交通,地铁一号线站点分布图,区域房地产发展现状,3.1区域房地产现状,区域范围内因早年规划的市政府南迁，领馆区、航空港而飞速发展。城南作为未来城市副中心快速跨越发展。且随着软件园等高新产业的兴起，城南三环至华阳板块的地产开发已经成熟，并成为近期及以后最为热点的地区之一。目前，区域内项目多达几十个，体量近千万方。汇集了和记黄埔、九龙仓、中海、华润、嘉里、远
10、大、新鸿基、新世界和雅居乐等外地品牌开发商。可以预期，目前，及今后的城南，将是竞争最为激烈的重点、热点开发区域。,3.2区域开发特征, 区域市场竞争激烈，外地品牌开发商和本地企业各有优势, 物业类型多样化,高层电梯成为未来主导开发产品, 交通方便，强调地铁效应, 以大户型为主，入住率较低，配套有待完善,宏达华阳项目位置,区域房地产发展现状,3.3区域特征及竞争楼盘调查,本案,扫描华阳,悦城,4500,4200,悦城,245余亩,130-380,137-340,5200,销售200 余套,2009.4,完成95%,销售350套，85%,130-340M2,悦城,项目内部顺势打造坡地景观，但远离城
11、区，配套不完善，销售一般,户型单一，面积过大，整体销售情况较差,1325,户型方正，面积集中在90120，一期一千多套销售完毕,项目定位于高端豪宅，客户 为改置型，外地为主， 目前销售200套左右,销售情况分析（较好）,1.品牌开发商有较强号召力。如雅居乐花园、新鸿基悦城 2.户型面积区间较大，客户选择性强。如麓港。 3.较好景观打造，强调大盘，生态型生活社区概念。如雅居乐 4.中小户型更受市场及客户青睐。如麓港,销售情况分析（较差）,1.大户型，且户型可选性差，开发商号召力一般。如宏信南越 2.户型配比脱离市场需要，销售艰难。如宏信南越 3.销售现场缺乏吸引力，销售人员专业素养差。如宏信南越
12、,结论,地块方正。,外部资源共有化内部多为高低起伏的 浅丘资源规模较大,悦城,产品定位,生态科技型大型居住社区,规划,园林,建筑,户型,配套,服务,尺度与空间：舒适、实用（性价比） 形式与实质：入户花园、可变空间、赠送空间、跃层复式,项目独立商业街区、会所，及周边商业综合配套,提供附加值，引领区域市场,科技生态型高层电梯居住社区,突出坡地景观的共享性及社区的私 密性,建筑风格：现代、时尚、简约的建筑风格,项目规划及发展策略,项目物业功能分区示意图,商业广场（商务公寓及会所）社区商业街沿红星路南延线，麓山大道分布； 中心为大型住宅组团 充分利用地块起伏地势，打造坡地景观 建设周期：5年半；销售周
13、期：7年,商业,住宅组团,地块开发分期策略,分期开发策划：项目分四期开发，拟建中高档电梯住宅社区。与麓山国际、雅居乐花园形成区域高端品质居住区,分期原则： 1、昭示性、通达性考虑：未来1-3年，红星路南延线建设时间确定，地铁1号线南延线也将到达项目附近，为项目销售提供有力支撑。 2、商业部分后期开发：由于项目商业体量较大，本项目商业部分应在周边较为成熟时期开发，以降低初期开发风险，同时为展示区留出空间； 3、地块东部区域作为住宅开发，地块方正，利于景观打造。,配套,满足：依靠后期的沿街商业及会所配套,现状：目前周边居住氛围尚未形成，配套缺乏，主要依靠华阳城区零散商业配套,市场竞争楼盘配套一览（
14、不含商业配套）,配套建议： 利用项目会所，提供健身休闲、餐饮等业主基本生活配套； 后期沿街商业、周边项目大型商业配套、极地海洋商业服务均可成为项目后期配套部分。,服务,提供附加值，引领区域市场,导入国际/国内品牌物管管理或顾问理念 宽网社区小区引入宽频网，实现网上购物、网上银行、宽带VOD点播等; 监控系统实现可视对讲、红外线保安、远程抄表等; 背景音乐会所、园林等地方设置背景音乐系统; 增值配套服务国际顶级物业管理顾问;幼儿托管中心（泛会所）医疗保健服务（会所） 高科技智能化管理（一卡通）：物业“一卡通”，小区入口、停车场、住宅入户大堂均实行IC卡门匙。,项目进度及经济性估算,项目总体经济技
15、术指标,项目总成本估算,在目前市场较好形势下，天府大道三环外至华阳区域楼盘价格集中于43005000元，据此推算并考虑未来价格及销售增长预期，我公司华阳项目预计销售进度如下：,按销售价格5000元/平米，每年销售面积713万平方米计算，销售周期约7年左右。,项目预计2010年7月前后动工，分四期（加商业）开发建设，总计工程时间约5年半。,项目开发进度,项目销售进度,项目预期利润,项目启动资金估算： 36300万元（不含土地费）,说明：单价每增加100元，项目利润增加约7000万元；据市场价格预计增长趋势，至项目开发后期，利润将随之增加。因此，本项目具有较强的可实施性。,项目投资回报率,项目利润/(项目启动费用+土地成本)=46.5%,END,
