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1、国家级精品建设课程,1, 地价的内涵 地价理论 地价的影响因素及评估 地价管理,第六章 地价理论,土 地 经 济 学,国家级精品建设课程,2,地价的概念 地价的特点 地价的形式,土 地 经 济 学第五章 地价理论,第一节 地价的内涵,国家级精品建设课程,3, 定义：购买土地所有权的价格。 实质： 地租的资本化表现为地价 地价的内涵： 土地资源价格 真正的地租 土地资产的价格 土地资产的折旧和利息的资本化 地价的作用 土地所有权的计量依据 土地生产与利用的导向 各权利主体利益分配的工具 征税的依据 调节土地市场的供求关系,一、地价的概念,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,4
2、, 表现为一种权利价格 表现为一种时点价格 表现为市场垄断价格 表现为最优化价格 表现为外部性价格 表现为地域性价格 表现为趋升性,二、地价的特点,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,5,三、地价的形式,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,6,马克思关于土地价值与土地价格的理论 西方经济学家关于土地价值与土地价格的理论,土 地 经 济 学第五章 地价理论,第二节 地价理论,国家级精品建设课程,7,1. 马克思劳动价值论和对土地价值的分析 土地的二元构成：土地物质与土地资本 土地物质：即土地自然物与自然力 土地资本：即已利用土地，凝结了资本与劳动 2. 马
3、克思对土地价格的分析 以地租理论、土地价值理论为基础 土地价值与土地价格的关系 自然状态的土地没有价值，但存在价格 土地价格的实质：地租的资本化表现为地价,一、马克思关于土地价值与土地价格的理论,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,8,1 古典价值论：17世纪中叶至于9世纪初，以劳动价值论为基础 威廉配第 亚当斯密 李嘉图2 庸俗价值论：18世纪末至20世纪初，生产要素理论 萨伊 马尔萨斯 马歇尔,二、西方经济学家对土地价值与土地价格的理论观点,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,9,1. 现代西方经济学家对土地价格分析：以市场价格为基础 土地收益理论
4、土地价格是土地收益的资本化 土地收益：正常情况下的、土地处于最佳利用方向时 地纯收益 公式 V = a / rV 土地价格； a 土地纯收益；r 土地还原率,二、西方经济学家对土地价值与土地价格的理论观点,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,10,1 现代西方经济学家对土地价格的分析：以市场价格为基础 土地供求理论在市场经济中，土地与其他商品一样，其价格取决于本身的供给和需求。土地供给增加，需求不变，则地价下降，反之亦然。,土地供给无弹性下的价格决定,二、西方经济学家对土地价值与土地价格的理论观点,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,11,土地供给有弹性
5、下的价格决定,二、西方经济学家对土地价值与土地价格的理论观点,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,12,地价的影响因素 地价变动规律 地价评估的评估,土 地 经 济 学第五章 地价理论,第三节 地价的影响因素与地价评估,国家级精品建设课程,13,1 宏观因素 土地制度 城市规划土地利用计划土地相关政策 城市性质及宏观区位 人口状况与经济发展状况 社会安定状况,一、地价的影响因素,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,14,2 区域因素 位置 基础设施条件 规划限制 环境质量3 个别因素 面积、位置、形状、进深比 容积率、土地开发程度 产权状况、使用年期等,
6、一、地价的影响因素,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,15,1 地价呈整体上升趋势。原因： 社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加 土地投机2 地价变动呈周期性特征。原因： 经济发展的周期性 政府调节3 地价变动的地区差异性4 地价在房地产中所占比重越来越大,二、地价变动规律,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,16,1. 地价评估目的 有助于交易的顺利进行 有助于企业投资决策 有助于土地市场完善 有助于市场管理,三、地价评估,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,17,2. 地价评估的主要方法 地租的“资本化”法 公式： 土地
7、价格=地租/利息率 实践中不具有可操作性 纯收益资本化法（收益还原法） 公式：V = a / rV：土地价格； a：土地纯收益；r：土地还原率,三、地价评估,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,18,2. 地价评估的主要方法 预期价值法 公式 : V=a/r + (-) i / r2 V、 a、 r 同前 ；i: 逐年增减的地租额购买年法 即以年租金去除地价的方法，用“购买年”表示 地价是地租的多少倍,三、地价评估,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,19,2. 地价评估的主要方法 市场比较法 基本原理：替代原理 程序 选定比较地块 分析造成地价差异的原
8、因 分析非经济因素对地价的影响 确定地价,三、地价评估,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,20,2. 地价评估的主要方法 市场比较法 公式：PD= PBABCDPD 待估宗地地价；PB比较实例宗地地价； A、B、C、D为修正系数：交易情况、交易时间、区域因素、个别因素等修正。 适用范围：土地交易活跃、土地市场规范,三、地价评估,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,21,2. 地价评估的主要方法 成本法 基本原理：以土地开发所耗费的客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。 公式 地价 = 土地取得费 +
9、 土地开发费 + 税费 + 利息+ 利润 + 土地增值收益= 土地成本价格+土地增值收益 局限性：不能完全反映土地的真实价值,三、地价评估,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,22,2. 地价评估的主要方法 剩余法 基本原理：以不动产开发完成后正常交易价格扣除预 计正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税金后，以价格余额来评估地价的方法。 公式: V = A -（B+C）V 待估土地价格； A 不动产总开发价值B 整个开发项目的开发成本C 开发商的合理利润,三、地价评估,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,23,第四节 土地价格管理,1. 我国土地价格
10、管理制度 2. 发达国家土地价格管理措施 3. 我国土地价格管理改革,国家级精品建设课程,24,1. 20世纪80年代后期开始形成并逐步完善建立土地估价制度 建立估价机构和估价人员的资格认证制度 建立基准地价和标定地价定期公布制度 建立地价监测体系 建立土地供应计划制度和土地储备制度 建立土地交易最低限价制度 建立土地增值税制度,一、我国土地价格管理制度,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,25,一、我国土地价格管理制度,2. 中国土地价格体系 基准地价：在城镇(农村)范围内，(以县域为单位)对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照用途(权利)不同分别评估
11、确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。由政府公布。 标定地价：政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格,国家级精品建设课程,26,2. 我国土地价格体系 交易地价：是指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。是已经实现了的价格。有出让价格、转让价格、租赁价格、地役价格等。 其他价格：课税价格、抵押价格等。,一、我国土地价格管理制度,国家级精品建设课程,27,一、我国土地价格管理制度,3. 我国土地价格管理的意义 极大地推进了城镇国有土地有偿使用进程，为土地市场发育奠定了基础； 有效地促进土地资源的优化配置，调
12、控了土地供求关系； 保障了不同权利主体间的土地收益分配； 显化了土地资产，为国有企业改革注入了活力。,国家级精品建设课程,28,一、我国土地价格管理制度,4. 我国土地价格管理制度建设成就 建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。 划拨用地目录、协议招拍挂出让国有土地使用权规定、建立土地有形市场促进土地使用权规范交易通知 形成了一套适合国情的土地估价理论、方法和技术标准。 2个国标和3个行业标准。 建立了一基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系。 建立了城市地价动态监测体系。 建立了50个城市以标准宗地的标定地价为监测对象。 造就了一支具有较高素质的土地估价队伍。,国家级精品建设
13、课程,29,1. 美国建立土地估价制度对地价进行控制：市场培育、信贷限制、资本所得课税、最高限价、不动产交易限制、通货膨胀控制等。2. 日本建立地价公示制度，每年1月1日公布建立不动产估价制度建立土地交易许可制度和申报劝告制度制定国土利用计划,二、西方发达国家土地价格管理措施,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品建设课程,30,3. 德国 成立土地估价委员会，制定参考制度，定期公布。 政府具有土地的征购权和优先购买权，以公布的参考价格为限制价格。 建立农地转用控制制度，仅政府才有权利将农地转为建设用地。,二、西方发达国家土地价格管理措施,土 地 经 济 学第五章 地价理论,国家级精品
14、建设课程,31,三、我国土地价格管理改革,1.地价管理中的问题 公告地价制度不完善 标定地价体系未建立；基准地价不能真实反映地价水平；基准地价动态公布机制不全。 最低限价制度流于形式 最低价和出让金的主体都是政府 城市宗地地价构成缺乏科学性 构成中包含租金、土地开发费、市政基础配套费。但配套费不受建筑容积率修正。地价不能反映城市土地的利用状况。,国家级精品建设课程,32,三、我国土地价格管理改革,2. 地价管理的目标、原则 目标： 以落实严格的土地管理制度为前提，以建立反映土地资源稀缺约束条件的土地价格体系和管理制度为目标，完善市场形成土地价格的机制，充分发挥低价的杠杆作用，促进土地资源的优化
15、配置，实现节约集约利用地的目标。 原则： 维护土地交易双方合法权益； 保持土地价格基本平稳，适度上升； 对不同用途的土地价格实行区别管制的原则。？,国家级精品建设课程,33,三、我国土地价格管理改革,3. 地价管理改革方向 从严从紧控制建设用地供应总量。 在土地总体规划和年度计划的基础上，合理确定城市土地供应计划总量、结构和进度。 大力推进土地市场建设，完善地价形成机制。 严格限定划拨用地范围，扩大土地有偿使用范围，推行工业用地招拍挂，协议地价公示制度，建立土地成交价格申报制度，加强土地有形市场建设等。 加大土地供应调控力度，稳定土地价格。 根据房地产市场变化状况，适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏和供应时间。,国家级精品建设课程,34,三、我国土地价格管理改革,3. 地价管理改革方向 研究土地节约集约利用的地价政策，发挥地价杠杆作用。 低利用率的项目提高供地价格。 加强地价管理的基础建设，完善市场服务体系。 建立健全土地市场动态监测制度，积极引导合理土地需求。 完善城市基准地价、标定地价定期更新和公布制度。 加强土地估价行业监管，提高服务质量，规范土地评估制度。,
