房地产开发流程的税收风险控制

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1、房地产涉税涉费难点归集,宝安鸿基地产集团,地产业税收风险的控制与筹划,第一章：购地阶段,一、拿地环节 二、持有环节 三、退地环节,一、拿地环节的涉税事项,一、契税 二、耕地占用税 三、印花税 四、城镇土地使用税,（一）、契税 1、如何确定契税的计税依据？ 2、以项目换土地并未支付土地出让金，是否缴纳契税？ 3、政府以零地价方式出让国有土地使用权是否征收契税？ 4、购买公司股权也要缴纳契税吗？ 5、我公司竞得一宗土地，已缴纳了契税，现以此作出资与他人合资成立项目公司，在出资环节项目公司还要再缴纳一次契税吗？有何方法可规避？ 6、缴纳的契税应计入什么科目？ 7、税务人员说契税是税不是费，不允许计入

2、拿地成本，如何处理？,拿地环节的涉税事项,1、如何确定契税的计税依据？,财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）： 一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 (一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综

3、合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 (二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。,2、项目换土地并未支付土地出让金，是否缴纳契税？,国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复（国税函20021094号）： 根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获

4、取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。,3、以零地价方式受让土地是否征收契税？,国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复（国税函2005436号）： 根据中华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。,4、购买公司股权也要缴纳契税吗？,财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（ 财税2008175号）： 第二条、企业股权转让：在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契

5、税。 第五条、企业出售：国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。,1）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权过程中，土地竞得人成立新公司进行开发建设，并以新公司名义受让国有土地使用权，凡同时符合以下条件的，可按国有土地使用权一次出让征收契税： 1、竞得人事先向国土管理部门申请约定准备成立新公司的； 2、竞得人在新公司中的出资构成必须与事先向国土管理部门申请

6、约定一致。 对申请约定的具体形式，由市、县(市、区)契税征管机关商国土管理部门认定。 对不符合上述条件，土地竞得人、国有土地使用权出让合同签订人、国有土地使用权人不一致的，视为土地使用权转让，须分环节征收契税。 （参见浙江省财政厅关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权过程中有关契税政策的通知 （浙财农税字200718号 ） 2）企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。 （参见财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政

7、策的通知（财税2008175号）,5、如何规避重复缴纳契税？,6、契税计税及会计处理,契税税率为3 企业会计准则第1 号存货第六条 存货的采购成本，包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。 借：开发成本 贷：银行存款 财政部关于对契税会计处理办法请示的复函（财会字199836号）： 企业和事业单位取得土地使用权、房屋按规定缴纳的契税，应计入所取得土地使用权和房屋的成本。 企业取得土地使用权、房屋按规定缴纳的契税，借记“固定资产”、“无形资产”等科目，贷记“银行存款”科目。 土地增值税细则第7条：取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支

8、付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 国家税务总局关于土地增值税清算工作有关问题的通知（征求意见稿）：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。,二、耕地占用税 1、耕地占用税如何缴纳？ 2、缴纳的耕地占用税应计入什么科目？ 3、税务人员说耕地占用税是税不是费，不允许计入拿地成本，如何处理？,拿地环节的涉税事项,1、耕地占用税如何缴纳？,耕地占用税暂行条例 第三条 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。 第四条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一

9、次性征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。,2、耕地占用税应计入什么科目？,企业会计准则第1 号存货第六条 存货的采购成本，包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。 借：开发成本 贷：银行存款,3、税务人员说耕地占用税是否允许计入拿地成本，如何处理？,土地增值税细则第7条：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及

10、有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。,财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知（财税2006162号）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。税率0.5 借：管理费用 贷：银行存款,1、国有土地使用权出让/转让合同是否须缴纳印花税？,财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）： 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。 房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。 其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳

11、的印花税。,2、缴纳的印花税应计入什么科目？,三、印花税,拿地环节的涉费处理,一、土地勘察过户费用 二、地方政府返还的土地出让金 三、拆迁补偿费,一、土地勘察过户费用,土地增值税细则第7条：取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 省地税局 房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法： 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。即纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。,会计范畴：会计准则-政府补助中指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的

12、资本。 1）与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。 2）与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理： （一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。 （二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。,二、地方政府返还的土地出让金,税务范畴： 财税2008151号中规定如下 （一）企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。 （二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专

13、项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。 本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；,二、地方政府返还的土地出让金会计处理？,青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法（青地税发2008100号）第20条：对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 会计处理：直接冲减开

14、发成本，不作为收入或递延收益确认 借：银行存款 贷：开发成本/土地征用及补偿,营业税税目注释： 转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。,三、拆迁补偿费,拆迁补偿费包括劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出及农作物补偿费和危房补偿费等，相关会计处理原则如下： （一）用建造的本项目房地产安置回迁户的，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号文件），视同销售确认收入，同时计入“拆迁补偿费”；回迁户支付给公司的补差价款，应抵减

15、“拆迁补偿费”。 （二）采用异地安置的，若房屋属于自行开发建造的，则异地房地产项目确认收入，同时本项目按房屋价值确认“拆迁补偿费”，异地安置用房属购入的，以实际支付的购房支出计入“拆迁补偿费”。 （三）货币安置拆迁的，公司以取得的合法、有效凭据计入“拆迁补偿费”。,三、拆迁补偿费（二）,国税发200931号第7条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为： (一)按本企业近期或本年度

16、最近月份同类开发产品市场销售价格确定； (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； (三)按开发产品的成本利润率确定。 开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。,三、拆迁补偿费（三）,国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复（国税函2002172号）： 根据企业所得税暂行条例及财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知（财税字199679号）的有关规定精神，房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。 例：某拆迁补偿合同约定： 1、作价补偿。 被拆迁房屋3间，建筑面积100平方米，按每平方米3000元作价补偿，甲方支付乙方拆迁补偿费30万元。本合同签订后，由乙方负责办理被拆除房屋产权注销手续。 2、产权调换。甲方以_地点，_房屋，_间，100平方米，补偿乙方； 乙方需支付： (1)结构差价5万元； (2)面积差价5万元； 该房屋市场公允价值为50万元。,