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1、中国农村土地流转思考,土地流转的形成过程,2002年8月，全国人大常委会通过了中华人民共和国土地承包法，以立法的形式明确了农民土地承包经营权的流转,这是我们处理土地流转问题的政策和法律依据。其基本的政策导向是：从保障农民的土地权益和稳定农村大局出发,在稳定和完善土地承包关系的基础上，按照依法、自愿、有偿的原则,积极稳妥地推进土地使用权的合理流转，使之朝着健康、有序的方向发展。 2002年10月，党的十六大报告第一次指出了，在稳定家庭承包经营的基础上土地承包经营权流转问题：“坚持党在农村的基本政策，长期稳定并不断完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。有条件的地方可按照依法、自愿、有偿
2、的原则进行土地承包经营权流转，逐步发展规模经营。” 2003年3月，农村土地承包法颁布实施,其中相关的条款为此后的土地流转实践提供了必要的法律基础。2005年3月颁布的农村土地承包经营权流转管理办法,又为近年来的土地流转管理工作提供了具体的指导办法。 2007年10月党的十七大报告指出：“坚持农村基本经营制度，稳定和完善土地承包关系，按照依法自愿有偿原则，健全土地承包经营权流转市场，发展多种形式的适度规模经营。” 胡锦涛在2008年9月30日视察小岗村时说，以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石，不仅现有土地承包关系要保持稳定并长久不变，还要赋予农民更加充分而有保障的
3、土地承包经营权。同时，要根据农民的意愿，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。 2008年10月13日公布的党的十七届三中全会公报指出：“要稳定和完善农村基本经营制度。”这就告诉我们，不仅要坚持农村基本经营制度，还要完善农村基本经营制度。农村基本经营制度是以家庭承包为基础的统分结合的双层经营制度，不仅“分”的方面要做得好，统的方面也要做得好。但是多年来，我们的“统”的方面做得不好，因此在实践中努力发展和完善农村统一经营服务项目,探索集体经济有效实现形式，完善农村基本经营制度。,【内容来自“豆瓣” http:/ 构建有中国特色的农村土地流转新模式作者：梅雷、姚金平、龚新成、李从
4、民】,土地流转方式,根据农村土地承包法物权法草原法等法律和土地流转实践分析，目前存在的、有其名称的农村土地承包经营权流转方式主要包括以下12种：转包、出租、互换、转让、入股、代耕、拍卖、抵押、土地信托、反租倒包、继承、赠与等。,【内容来自农村土地流转方式综述作者：蔡志荣】,转包是农民集体经济组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包人对土地经营权的产权不变。受转包人享有土地承包经营权的使用权，获取承包土地的收益，并向转包人支付转包费，转包无需发包方许可，但转包合同需向发包方备案。 出租是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。出租是一种外部的民事合同，出租人对土地经营权的产权不变。
5、承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。农民出租土地承包经营权无需发包方许可，但出租合同需向发包方备案。 入股是农户在自愿联合的基础上，将土地承包经营权以入股的形式组织在一起，从事农业生产，收益按股分红，是一种具有合作性质的流转形式，而不是入股组成公司从事经营。,土地流转方式具体介绍,互换是农民为了耕作方便或出于其它考虑，将自己的土地承包经营权交换给本集体经济组织内部的其他人行使，自己行使从本集体经济组织内部的其他人处换来的土地承包经营权，承包方不能与其他集体经济组织的农户互换土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，须报发包方备案，且应与发包方变更原土地承包合同。
6、同时，互换后的土地承包经营权人仍要按发包时确定的该土地的用途使用土地，履行该地块原来负担的义务。转让是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地经营权，经发包方许可后，以一定的方式和条件转移给他人的一种行为，并与发包方变更原土地承包合同。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。转让将使农户丧失土地承包经营权，因此对转让必须严格条件，转让的农户必须有确实的非农生活保障。,借用是出借人将土地承包经营权借给他人使用。借用是一种无偿合同，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费。农户将土地承包经营权借给本村人或借给外村人均无需发包方许可，但出借合同
7、需向发包方备案。,【内容来自“大众网”http:/ 传统流转形式单一，短期化特征明显。 土地流转引发的纠纷持续不断。 承包人改变土地用途，破坏性流转突出。,原因：农民非农就业渠道,以传统的转包、转让为主,原因：无土地流转协议或协议不规范,把种植业用地与非农用地随意转让出去，易产生破坏性的取土、建鱼塘和砖瓦厂,【内容来自中国农业信息总第124期 构建有中国特色的农村土地流转新模式作者：梅雷、姚金平、龚新成、李从民】,现阶段我国农村土地流转的限制因素,1、农村土地产权虚位是限制土地流转的根本因素,2、农村社会保障制度滞后是制约土地流转的重要原因,3、农民的“恋地”情结不利于土地流转,4、土地流转行
8、为不规范影响土地流转的健康有序发展,5、农村土地市场不完善导致土地流转混乱,我国现行农村土地产权制度实际上是否定农民享有土地资本所有权，弱化了土地的商品属性,保障滞后使农民不得不依赖土地,原因：法律法规相对滞后，没有专门从事农村土地流转的中介组织，信息不畅,【内容来自中国农业信息总第124期 构建有中国特色的农村土地流转新模式作者：梅雷、姚金平、龚新成、李从民】,国外农用土地利用权流转法律制度,【内容来自世界农业2010年第八期 国外农用土地流转法律制度对中国土地承包经营权流转的启示 】,美国实行的是农用土地私有制度。美国农用土地流转，包括农用土地所有权流转和农用土地使用权流转。农用土地所有权
9、流转以市场调节为主，主要有买卖和赠送。农用土地利用(租佃)关系通过土地租赁法律制度进行调整，由于农用土地产权非常明晰，农用土地使用权流转也以市场调节为主。根据美国法律的规定，土地租用者享有因租赁而来的土地权益。这种土地权益可以以转租、转让、继承等方式流转。在美国，农用土地使用权流转的基本精神是促进农用土地的规模经营。一方面，法律赋予农用土地所有人或租用人享有稳定而有保障的土地私有权利。另一方面，美国家庭农场的组织形式及其制度也有利于农用土地的规模经营，如为保证农场土地的完整性，农场经营者可注册成立公司或合伙组织等。法律规定，家庭成员可拥有或继承农场土地股份，但不能退股或将股份作抵押，只许内部转
10、让，以保证在近代传承中不被细分碎化。再一方面，美国政府采用信贷支持、政策引导、利息调节、价格补贴等经济手段，通过各种优惠性政策，鼓励诱导家庭农场规模的适度扩大。特别是生产信贷协会和联邦土地银行给农场提供中、长期抵押贷款。这一措施促进了资本主义大农业的发展，推动了农用土地流转和农业现代化进程。,美国,英国农用土地流转法律制度涉及的主要内容：个人和私人机构依法完全拥有土地权益，即拥有永久业权。虽然从英国法学理论角度上讲，英国的所有土地都属国家所有，而实际上英国90左右的土地为私人持有，土地持有者对土地享有永久业权。法律保障市场调节流转，依法允许收购和租赁等流转。英国主要是通过自由的收购和租赁等流转
11、手段来实现土地集中和规模化经营的。用法律鼓励流转和发展规模经营。为发挥规模效益、诱导规模经营，英国政府制定鼓励农场向大型化、规模化发展的法令，1967年修订的农业法规定：合并小农场政府提供所需费用的50 ，对愿意放弃经营的小农场主可以发给2 000镑(1英镑约合l029元人民币，2010)以下的补助金，或者每年发给不超过275英镑的终身年金。,英国,法国民法典第二卷财产以及所有权的各种变更第三编用益权、使用权与居住权第一章用益权(第578624条)共规定47个条文，主要涉及内容分4部分：第一部分(第578581条)内容为用益权的性质和概念、用益权设立方式、用益权的设立条件、用益权标的物范围；第
12、二部分即第一节用益权人的权利(第582599条)；第三部分即第二节用益权人的义务(第600616条)；第三部分即第三节用益权的消灭(第617624条)。法国民法典第581条规定：“用益权得就各种动产或不动产设立之。”显然，依该条规定，在农用土地上可设立用益权。法国农用土地用益权流转法律规定的内容，法国民法典第595条规定：“用益权人得自己享有其权利，或者向他人出租其权利，或者甚止出卖或无偿转让其权利。”第2118条规定，用益权可以成为抵押权的标的。因此，法国农用土地用益权流转包括出租、出卖、无偿转让、抵押等。,法国,德国民法典中物权法各章的体系构成是：第一章占有、第二章土地权利的通则、第三章所
13、有权、第四章地上权、第五章役权(包括地役权、用益权、人的限制役权)、第六章先买权、第七章土地的产物负担、第八章抵押权、土地债务及定期土地债权、第九章动产质权与权利质权。德国民法典物权编第五章第二节用益权，设有3目：物上用益权(第10301067条)、权利用益权(第10681084条)、财产用益权(第10851089条)。德国用益权的行使权转让(流转)主要体现在第五章第二节用益权中，按照德国民法，用益权由其性质所决定，不得让与和继承，即用益权只能由权利人个人享有，不能由权利人之外的任何人享有，并随权利人的死亡而消灭。但法律却允许他人为权利人行使用益权，即转让用益权的行使权，如由权利人委托的人为权
14、利人取得物的孳息等，并不是将用益权移转给他人。因用益权不可以转让和继承，故也就不能设置抵押或者承受其他负担。因此，德国用益权法律制度规定，用益权不得让与和继承，也不得抵押，但可转让用益权的行使权。德国用益权流转只有用益权的行使权转让，用益权不具有流转性。,德国,日本民法典第二编物权第五章永佃权(第270279条)共规定10条文，主要涉及内容：永佃权的内容、土地使用权的限制、永佃权的让与和租赁、租赁规定的准用、佃租的减免、永佃权的放弃、佃租的滞纳和破产宣告、习惯的效力、永佃权的存续期限、地上权规定的准用。这里主要研究永佃权流转。日本永佃权流转法律规定的内容，日本民法典第272条永佃权的让与和租赁
15、规定：“永佃权人可以将其权利让与他人，或于其权利存续期间，为耕作或畜牧而出租土地。但是，以设定行为加以禁止时，不在此限。”永佃权因属物权，所以不待地主的承诺，永佃权人即可以把永佃权让与或出租他人，或供作金钱融资的担保。但永佃权人的此等权利，需受下列限制：第一，如前所述，设定契约如就永佃权的处分定有禁止或限制的，该禁止或限制的约定如未登记，即无对抗第三人的效力。第二，日本农地法第3、4条规定：关于限制农地权利的移动的规定，得准用于永佃权，所以永佃权人如未获知事的许可，便不能处分永佃权(如把永佃权让与给他人)。日本民法典第369条抵押权的内容规定：“(二)地上权及永佃权可为抵押权的标的”。日本民法
16、典第277条习惯的效力规定：“有与前六条规定不同的习惯时，从其习惯。”即规定了永佃权流转习惯的优先适用效力。因此，日本永佃权流转包括让与、抵押、继承、租赁等。,日本,意大利实行的是农地私有制度，农地利用(租佃)关系通过永佃权制度进行调整。意大利农地流转包括农地所有权流转和永佃权流转。意大利民法典第三编所有权第四章永佃权(第957977条)共规定21个条文，主要涉及内容：永佃权强制性规定、永佃权的期限、永佃权人的权利、永佃权人的义务、支付地租、地租的变更、土地全部或者部分灭失、税款和其他负担、永佃权人享有的处分权、土地所有权人的先买权、转让永佃权或所有权时永佃权人和土地所有人的权利和义务、转佃、
17、确认、永佃权的消灭时效、购买永佃土地所有权、收回永佃权、明示的解约条款、永佃权人的债权人的权利、改良土地和附加物、由永佃权人订立的租赁契约、由法人设立的永佃权。这里主要研究永佃权流转。意大利永佃权流转法律规定的内容，意大利民法典第965条规定：“永佃权人可以以生前行为或者临终行为对自己享有的权利进行处分。永佃权人转让永佃权时无须向土地的所有人支付任何费用。在设立文件中，土地的所有人可以在不超过20年的时间内，完全或者部分禁止永佃权人以生前行为转让永佃权。”意大利民法典第2810条第4款规定：“永佃权可以为抵押权的标的”。同时，根据意大利民法典第587条与第2648条的规定，永佃权可以以继承的方式进行流转，以继承的方式进行流转的，应符合有关遗嘱、遗产的接受和遗赠的取得的规定。但依意大利民法典第968条的规定，永佃权不得以转佃的方式流转。因此，意大利永佃权流转方式包括转让、抵押、继承等，但不得转佃。,
