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1、1,项目解读,竞争态势分析,项目性质界定,项目发展思考,项目概况 SWOT分析,形象定位,客群定位,产品定位,项目综合定位,物业发展建议,营销推广策略,经济效益测算,2,项目概况,项目区位,本案位于淮北市主城区中心地带，北临惠黎路，对面为待建的韩国城，西靠待建的洲际商城，东、南面为老旧居民房。,3,项目概况,周边配套,孟山路商业街,市实验高级中学,惠黎路农贸市场,淮北市火车站,4,项目地块用地为淮北制药公司仓库及金门宾馆，建筑物待拆迁，地块处于生地状态。 项目指标：用地面积5320.76平米，建筑面积34720平米，容积率5.71。,项目分析,项目现状,5,优势： 三马路上，淮北市中心地段，地
2、理位置优越。 周边各类配套成熟，购物、休闲、生活便利。 交通便利，通达淮北各区域。 开发商实力雄厚，是打造精品项目的保证。 土地成本优势,劣势： 项目作为高层商住项目，入住条件上相比其他纯住宅项目存在一定劣势（煤气、使用年限等） 项目物业形态及规模决定项目在居住环境等方面难以与其他纯住宅项目相比拟 靠近铁路，影响居住品质。 目前规划方案中的户型偏大，可能对未来销售产生影响 周边为五金一条街，房屋多老旧，形象较差,威胁： 周边同质项目竞争激烈，韩国城、洲际商城等对项目目标客户的分流。 项目启动晚于同区域同类项目，市场竞争压力较大。 三马路虽然位于淮北市中心，但处于新旧城区交替处，区域认同度低于一
3、马路、二马路。 新城区大型住宅项目对项目目标客群的分流。,机会： 本案在项目规划设计、户型设计、物业管理等方面有较大改善空间。 淮海集团背景有利于项目在部分客群中快速传播知名度。 宜商、宜住、宜投资的产品定位，有利于项目快速去化。 周边商业氛围浓郁，有利于项目发展商业。 周边韩国城、洲际商城将建，三马路气质正在改变，将比肩一马路,项目概况,SWOT分析,SWOT分析,6,项目性质界定,地块为商住用地，既可发展办公属性物业亦可发展居住属性物业！居住属性or办公属性？,7,推广难度,开发商把控力,客群选择面,地段要求,硬件配套要求,开发商把控力：办公类物业开发属于房地产开发相对高级阶段，与住宅类物
4、业相比，对开发商把控力要求更高。 地段要求：办公类物业对地段要求较高，一般集中在城市最中心区域，而住宅类对地段的要求相对较低。 客群选择面：办公类主要面对商用客群与投资客群，相对于住宅在客群选择面上较窄。 硬件配套：办公物业对硬件配套要求较高，基本均配有中央空调等，住宅类物业对硬件要求弹性较大。 推广难度：办公类物业专业性强，对推广要求高，住宅类物业对推广要求相对较低,办公属性物业开发难度高于住宅属性物业,项目性质界定,8,项目性质界定,推广难度,两者要求皆较高，办公类物业在专业性方面要求的更高。,硬件配套要求,办公类物业硬件要求高、投入大，住宅类物业硬件要求相对较少。,开发商把控力,阳光地产
5、缺少开发写字楼或相关物业经验，开发办公物业难度大于住宅类物业。,客群选择面,从淮北尚未出现办公类物业判断，淮北商务人群较少，加之淮北投资客群较少，办公类物业相对于住宅类物业客群选择面窄。,地段,目前淮北尚未出现真正意义上的办公物业，依规律判断，办公应最先出现在一马路，本项目地处三马路，开发办公物业风险大于住宅类物业开发。,结论：项目二更适合开发住宅属性物业.,9,本项目物业发展方向！具有住宅属性的物业！,项目性质界定,10,项目解读,竞争态势分析,项目性质界定,项目发展思考,项目概况 SWOT分析,形象定位,客群定位,产品定位,项目综合定位,物业发展建议,营销推广策略,经济效益测算,11,1、
6、地段较为接近 2、价格较为接近 3、入市时段接近 4、客户定位类似,因此，将和协国际、韩国城、柳岸花明、名族大厦、金色云天、中央花城、融华仕家、贰拾肆克拉等六个项目做为本案的主要竞争对手做出对比分析。,竞争分析,竞争项目锁定原则,12,竞争分析,竞争项目指标对比,13,竞争分析,竞争项目指标对比,主要竞争对手大多数目前还未上市，未来上市量近56万平米，竞争压力较大； 竞争项目住宅均价大约集中在4000元/平米左右，柳岸花明与项目相邻，预计售价3700元/平米，未来将对我项目形成较大冲击； 竞争项目地段均较为优质，我项目相对并无优势。,小结：,14,竞争项目品牌对比,竞争分析,15,品牌开发商极
7、少，本项目发展商雄厚的资金背景是一大优势； 除中央花城外，其他项目在景观打造上均无太多亮点； 物管公司水平均较一般，我项目可考虑聘请知名国际品牌物管公司提升项目价值。,竞争项目品牌对比,竞争分析,小结：,16,竞争项目产品对比,竞争分析,17,主要竞争对手主力户型集中在90以下，销售（认购）情况都十分理想； 核心卖点均停留在“卖地段”的基础层面上，形象定位比较模糊； 售楼处除金色云天和中央花城外，品质均较差。,小结：,竞争项目产品对比,竞争分析,18,竞争项目户型分析（和协国际）,竞争分析,建筑面积约90,户型评析：整体布局局促，西侧大户型只有一个采光面，通风采光效果差，所有卫生间均为暗卫，因
8、无法接通煤气，40平米左右户型产品甚至无厨房空间设计，如作为住宅，势必会给住户生活带来极大不便。,建筑面积约38,19,竞争项目户型分析（贰拾肆克拉）,竞争分析,户型A 建筑面积：56.36,户型B 建筑面积：45.44,户型C 建筑面积：52.65,户型D 建筑面积：47.19,户型评析：布局尚可，但所有户型卫生间均为暗卫，是该项目产品最大缺点。,20,竞争项目户型分析（融华仕家）,竞争分析,户型评析：所有户型卫生间均为暗卫，且将厨房紧靠居住空间的做法也值得商榷。,建筑面积约49,21,竞争项目户型分析,竞争分析,小结：,竞争项目小户型产品户型均为长条型布局，使用空间混乱且多数卫生间为暗卫设
9、计。 竞争对手户型设计上问题较多且缺乏亮点，我项目在户型设计上有巨大的提升空间。,22,地段上不如区域内其他竞争对手 居住舒适感与直接竞争对手柳岸花明等有一定差距,户型舒适度不如新城区两个对手 景观打造上与竞争对手显然有巨大差距,占位老城区，更符合市民心理偏向 地处繁华地带，周边配套一应俱全,老城区,新城区,竞争优势,竞争劣势,产品规划暂时未定，还有很大提升空间 物业服务内容也有一定提升空间,竞争小结,竞争分析,23,项目解读,竞争态势分析,项目性质界定,项目发展思考,项目概况 SWOT分析,形象定位,客群定位,产品定位,项目综合定位,物业发展建议,营销推广策略,经济效益测算,24,项目指标：
10、用地面积5320.76平米，建筑面积34720平米，容积率5.71，地下2层地上32层，地上1-4层为商业，面积7363平米，5-32层为住宅，面积22913平米，共168户。 现有方案关键词：大户型、纯住宅,项目发展思考,规划解析,25,纯住宅、大户型,商用性质，50年使用年限与住宅70年使用年限有先天差距； 不通煤气、商业水电，影响居住的便捷性，增加用户使用成本； 受地块用地规模影响，项目在规划、景观、户型等方面均难以达到住宅要求。,规划解析,项目发展思考,26,纯住宅、大户型,进深17米，通透性较差； 暗卫设计影响居住品质感； 144平米以上户型，主卧3.6米面宽设计过窄，无法体验主人身
11、份； 受自身规划与地段影响，在与相山周边、新城区大户型住宅竞争中处于劣势。,规划解析,项目发展思考,27,纯住宅、大户型,?,具有居住属性的小户型产品！,住宅思考,项目发展思考,受先天条件限制，这种产品显然只能作为一种具有居住属性的“过渡型产品”出现。,28,思考一：规模约8000（约为总建筑面积的26% ），是租是卖？思考二：三马路目前尚未有如此大的商业出现，本项目商业如何定位？思考三：与一马路、二马路相比，三马路为传统五金建材一条街，商业形象低端，如8000 经营此类商业，势必影响本项目住宅定位及销售！思考四：与西面洲际商城商业如何衔接？,商业思考,项目发展思考,29,现状思考一：淮北中心
12、商圈原为以一马路为中心线状分布，现逐步以一马路与孟山路交叉口（鼎盛国际、华松国际、时代广场、东方百货）为中心原点，呈向南辐射的趋势。三马路处于中心商圈辐射范围之内。现状思考二：淮北目前的商业主要集中在一马路与孟山路，主要以大型购物中心、百货类与服饰、餐饮店等为主。专业类市场以电器（五星家电）、手机类为主。现状思考三：目前在淮北，家装（盛世百年家居）、批发等常见专业类市场较多，此类专业类市场相对饱和。现状思考四：据市政府规划，三马路（惠黎路）为五金机械电器一条街、孟山路为服饰专卖一条街。,商业思考,项目发展思考,30,商业思考,项目发展思考,物业业态思考一：一层分割出售 伴随韩国城、洲际商城与本
13、项目的建成，三马路与孟山路交界处即将成为淮北又一商业热点区域，此处的临街商铺必将以一马路与孟山路为翻版，一铺难求，本项目可考虑一楼商业分割出售，实现最大商业价值。,31,商业思考,项目发展思考,物业业态思考二：一、二层或二层做 “奥特莱斯”品牌折扣店 目前“奥特莱斯”（Outlets)专业名品折扣店正在席卷大江南北，作为一种新型商业业态，其名品、折扣的强烈标志感，使得其深受广大消费者的欢迎。以此业态为支撑的大型商业，极受市场买、售、租三方欢迎。目前淮北尚未出现此类型商业业态，项目可考虑率先引入此业态，作为本项目商业支撑，决胜淮北商业市场。,32,商业思考,项目发展思考,物业业态思考三：二层做大
14、型餐饮 作为商业必胜法宝，大型餐饮是大型商业成功的关键。 目前淮北缺少中高档的大型餐饮场所，项目所处地段有发展大型餐饮的先天优势（地处市中心、交通便利），如项目发展大型餐饮，必将成为淮北喜庆、商务等宴会的重点场所。,33,物业分割思考四：三、四层做经济型酒店 淮北作为中国著名煤城，每年需接待大量商务人士。目前淮北商务型酒店数量有限，著名经济型酒店仅有锦江之星和格林豪泰进入，经济型酒店市场广阔。,商业思考,项目发展思考,34,发展思考方向一：,商业思考,项目发展思考,一层独立分割出售？ 二层设立大型中高档餐饮？ 三、四层设立经济型酒店？,发展思考方向二：,一、二层，引入奥特莱斯或大型超市？ 三、
15、四层设立经济型酒店？,35,项目解读,竞争态势分析,项目性质界定,项目发展思考,项目概况 SWOT分析,形象定位,客群定位,产品定位,项目综合定位,物业发展建议,营销推广策略,经济效益测算,36,综合以上分析我们得知：,竞争对手物业服务水平一般,项目自身周边配套十分完善,竞争对手产品品质普遍低下,服务型 社区,全功能 生活圈,升级型创新产品,显然这正是我们可以发力之处！,项目定位,产品定位,37,酒店式公寓,服务型 社区,全功能 生活圈,升级型创新产品,项目定位,产品定位,（一种近乎完美的具备一定居住属性的过渡型产品）,38,项目定位,客群定位,我们所熟知的淮北： 因煤建市，因电兴市的能源工业
16、城市，全国排行第四的“煤城” 一座有着悠久历史的古城 一个典型的移民城市 乾隆墨迹保留之地相山 雕塑之乡中国雕塑界的泰斗和中国现代雕塑的奠基人刘开渠即诞生于此 无法割舍的“相山情节”,淮北人的生活 文化的生活 安逸的生活 生态的生活 新潮的生活,关键词： 历史悠久、移民、文化、新潮,39,时代在变迁，淮北也在变迁，新兴文化与本土文化碰撞交融，一个新兴的淮北正在茁壮成长。,像众多中国城市一样，新兴文化正在为淮北带来改变 城市生活正向时尚的、文化的、情调的、档次的生活发展,这是淮北人向往的,淮北在改变,项目定位,客群定位,40,项目定位,客群定位,目标客户特征:,购房目的 自住或投资 居于城市中心,年轻时尚 享受生活,职业 矿区普通年轻职工 国有企事业单位员工、公务员、教师、医生、私营业主,
