《销售基础知识培训g》由会员分享，可在线阅读，更多相关《销售基础知识培训g（116页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产基本知识,房屋销售术语 房产权属登记和交易税费术语 城市规划术语 建筑名词 房产计量术语,目录,房屋销售术语,商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。,商品房的含义,期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。,期房的含义,所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。,现房的含义,均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前
2、段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以*元平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。,均价的含义,基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。,基价的含义,按揭是英文“mortgage”（抵押）的粤语音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。,按揭的含义,是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权
3、依法处分其抵押房地产以获得清偿。,个人住房抵押贷款的含义,是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。,个人住房担保贷款的含义,定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由
4、当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。,定金的含义,违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。,违约金的含义,指在专案经理拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控单价、总价）、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型）。销控唯一目的是为了达成销售目标：
5、一般来说，在代理而言是为了房源销售均匀化,销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。,销控的含义,全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。,销讲的含义,指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部
6、分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。,生活机能的含义,是指测绘报告期未仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。,预售面积的含义,房展会权属登记和交易术语,房展会权属登记和交易术语,房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。,房地产产权,产权证书是指“房屋所有权证“和“土地使用权证“。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配
7、有房地产测量部门的分户房屋平面图。,产权证书,指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。,他项权利,是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。,他项权利登记,是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。,房屋权利人,是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。,房屋权属登记,是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。,房屋权属证书,即房屋所有权登记费，是指
8、县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。,房屋权属登记费,是指对房屋全面支配的权利。民法通则规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。,房屋的所有权,是指申请人按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书的行为。,房屋所有权登记发证,指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权的证书。,房屋所有权证,是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的
9、房屋权属登记。,注销登记,指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、 附着物的所有权进行的登记。,初始登记,是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。 房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发 生变更的； 房屋面积增加或者减少的； 房屋翻建的； 法律、法规规定的其他情形。,变更登记,是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。,转移登记,房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中
10、前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。,五证,土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。,土地收益金,是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。,住房公积金,指个人将拥
11、有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。,个人所得税,指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。,印花税,契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%5%。,契税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。,土地使用税,是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征
12、收的一种税。,房产税,是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。,营业税附加,是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。,房产交易手续费,城市规划术语,居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。,居住区用地,公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。,公共绿地,住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。,住宅用地,公共服务设施
13、用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。,公共服务设施用地,道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。,道路用地,容积率是指地上有效建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的地上建筑总面积，其容积率为0.4。,容积率,指前后（南北）两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。 建筑间隔系数（指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间隔为遮挡阳光的建筑高度的倍数）不得小于1:1.2。,日照间距,是
14、指项目规划建设用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。,绿化率,指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,建筑密度,住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）,住宅平均层数,建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。,建筑线,道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。,道路红线,是由城市道路以及自然界线（如河流）规划并不为交通干道所越的完整居住的地段。,住宅小区,还未开发，尚有青草，未规划作用。,生地,是指土地具备水通、电通和道路通以及场地平整的条件。,三通一平（净地）,是指土地(
15、生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、煤气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。,七通一平（熟地）,建筑名词,建筑名词,是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。,错层式住宅,是一个住宅占两个楼层，而上下层之间不需通过公共楼梯，是采用户内独用小楼梯连接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。,跃层式住宅,是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅的面积计算可根据
16、各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。,复式住宅,也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。,TOWNHOUSE,像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。但目前有关主管部门并未制定明确的划分标准。以下甲乙类划分为目前智能化住宅建设从业者的观点。,智能化住宅的分类,1、安全保安系统实现小区周界的监控和红外线报警防范；火灾与煤气报警；紧急呼救报警；电话线防被切断与防被破坏报警。 2、通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口；可接收有线电视网节目。 3、信息服务系统
17、 实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。 4、环境控制系统 实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。,一、乙级标准,除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统： 1、安全保安系统实现可视对讲功能；门禁系统功能；家庭智能化报警增加的功能有：可进行程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。 2、通讯系统实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。 3、信息服务系统 增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。 4、环境控制系统 实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。,
