重庆房地产市场前景

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1、,重庆房地产市场发展探讨,重庆主城区房地产市场现状与特点各区域未来发展方向房地产市场政策剖析,3,4,5,一、宏观经济环境 1.经济平稳增长、高于全国平均水平,第一部分 房地产市场现状与特点,一、宏观经济环境 2.居民收入持续增加,第一部分 房地产市场现状与特点,一、宏观经济环境 3.房地产开发投资持续增长，增速回落 政府统计数据表明，2008年111月，重庆市房地产开发投资完成额825.55亿元，同比增长21.6%，但增速连续两月回落，11月增速较10月下降3.3个百分点，增速较去年同期的增速下降16.4%。,第一部分 房地产市场现状与特点,二、土地市场各区域土地市场的活跃度体现了未来区域房

2、地产市场的发展趋势及方向。因此将通过近几年的土地市场情况来对目前各主要区域房地产市场的发展有个简单的了解与认识。,第一部分 房地产市场现状与特点,1.近年主城区土地市场交易情况,第一部分 房地产市场现状与特点,2.07、08年各区域土地市场情况（2007年）,第一部分 房地产市场现状与特点,07、08年各区域土地市场情况（2008年）,第一部分 房地产市场现状与特点,3.土地市场特点 土地成交量萎缩 2008年土地出让面积与2007年相比，下降了73%。2008年的土地成交量更是自2004年以来最低的一年。从时间上看，土地成交从今年的第二季度开始就呈现急剧下降的趋势，到第四季度仅有12宗房地产

3、相关土地成交。 品牌开发企业的土地储备步伐明显放缓，如龙湖、金科、中海在08年并未新增土地储备。,第一部分 房地产市场现状与特点,3.土地市场特点 土地成交价整体保持上涨趋势,第一部分 房地产市场现状与特点,3.土地市场特点 西部区域后来居上、土地市场呈现三足鼎立,第一部分 房地产市场现状与特点,3.土地市场特点 大宗地块遇冷、小面积土地交易活跃 2008年在市场大环境不佳与土地价格居高不下的情况下，小面积地块多处于房地产市场已有一定发展程度的区位，同时在获取成本以及开发风险上均相对较小，因此而成为多数开发商青睐对象。 在全年成交的73宗土地中，最大一宗地块的出让面积仅为26万，绝大多数地块的

4、出让面积在15万以下，出让面积在15万以上的地块仅为9宗。2008年土地交易的平均单宗面积为4.7万，较07年减小2.3万。,第一部分 房地产市场现状与特点,第一部分 房地产市场现状与特点,三、房地产市场 1.批准预售供应 2008年全年重庆主城九区新办批准预售项目650批次，批准预售面积2009.8万，其中批准预售住宅面积1806.32万，批准预售非住宅面积203.48万。,第一部分 房地产市场现状与特点,1.批准预售供应,第一部分 房地产市场现状与特点,2.商品住宅实际推出供应情况 新增供应量减少 重庆主城区2008年商品住宅（不含保障性住房）的新增供应量共计1002万左右，约有11.21

5、万套。新增供应量与2007年供应量1317万平方米相比，减少了315万，同比降幅达到23.92%。,第一部分 房地产市场现状与特点,第一部分 房地产市场现状与特点,2.商品住宅实际推出供应情况 普通商品住宅为供应主体,第一部分 房地产市场现状与特点,2.商品住宅实际推出供应情况 供应产品单套面积减小 2008年商品住宅在售价上涨、供应量减小的情况下，产品的面积也明显减小。2008年供应住宅的单套平均建筑面积约为90，比2007年的平均供应面积减少了近6。高层、小高层和普通多层的单套平均建筑面积仅为83，比2007年减小了7。别墅的供应也以联排别墅和叠加别墅为主，单套平均建筑面积约为390，比2

6、007年的供应面积减小了102。,第一部分 房地产市场现状与特点,2.商品住宅实际推出供应情况 南区、西区供应量增加,第一部分 房地产市场现状与特点,3.商品房成交情况 近年商品房成交趋势,第一部分 房地产市场现状与特点,3.商品房成交情况 区域成交价差拉大,第一部分 房地产市场现状与特点,4.主城各区域房地产市场情况 各区域供应情况对比,第一部分 房地产市场现状与特点,4.主城各区域房地产市场情况 各区域销售情况对比,第一部分 房地产市场现状与特点,5.置业需求特征 购房目的：自住为主流、投资比例稳定,第一部分 房地产市场现状与特点,5.置业需求特征,第一部分 房地产市场现状与特点,5.置业

7、需求特征 购房区域：南北集中趋势更加明显,第一部分 房地产市场现状与特点,5.置业需求特征,第一部分 房地产市场现状与特点,5.置业需求特征 获取信息渠道,第一部分 房地产市场现状与特点,5.置业需求特征 房型选择：二、三房为主,第一部分 房地产市场现状与特点,5.置业需求特征,第二部分 各区域未来发展方向,一、城市现有格局,重庆城市组团化发展特征明显。 沙坪坝区、江北区、南岸区、九龙坡区、渝北区及渝中区为重庆传统主城六区， 渝中区为重庆市中心区，是全市商贸金融中心。 沙坪坝区高校云集，为重庆市教育区； 江北区及渝北区位于重庆市北部片区，为重庆市商贸居住区； 九龙坡区为重庆市传统的工业区； 南

8、岸区与渝中区隔江相望，主要功能包括商贸、居住及旅游。 而巴南区、大渡口区及北碚区距离市中心较远，整体发展相对滞后。,第二部分 各区域未来发展方向,二、未来城市规划,第二部分 各区域未来发展方向,重庆城市规划发展目标,城市性质：重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。 发展目标：经济发展走在西部前列，加快建成西部地区的重要增长极和长江上游地区的经济中心；,都市区规模 人口规模：规划至2010年，总人口730万人，其中城镇人口660万人（2006年城镇人口368万）；规划至2020年，都市区总人口980万人，其中城镇人

9、口930万人。用地规模：2005年，都市区城镇建设总用地为465平方千米，人均城镇建设用地为83.57平方米。规划至2010年城镇建设总用地为580平方千米，人均城镇建设用地为88平方米；规划至2020年城镇建设总用地为865平方千米，人均城镇建设用地为93平方米。,人均住宅：到2010年，人均住房建筑面积达到28平方米（截至2007年底人均住宅面积27平方米）；到2020年，人均住房建筑面积达到35平方米的小康水平。,第二部分 各区域未来发展方向,城市功能布局,中部片区： 主要为现状建成区。重点加强和提升城市中心品质，完善各项基础设施和公共设施，改善城市人居环境，逐步疏解人口和功能，调整产业

10、结构，优化用地布局，大力发展以金融、商贸、现代物流以及都市区旅游为主的第三产业；,北部片区： 以北部新区、江北城现代商务区为重点，以寸滩集装箱港口、龙头寺铁路客运中心、航空枢纽等为标志，主要承接旧城区疏解的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、汽车等为主导的产业，建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。提升蔡家、两路组团中心对北部片区的服务功能，分担观音桥新牌坊城市副中心部分外溢的城市职能。,南部片区： 是以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区域。承接旧城区转移的部分工业，完善城市功能，提高基础设施和公共设施水平，保护好城市景观和生态环境，体现山、水、绿城市特色，提升人居

11、环境质量。,西部片区 是城市未来的重点拓展区域之一，是联系重庆市域西部城镇的重要地区。片区北部和中部以科研教育、服务业、休闲旅游等为主导，建设西永城市副中心，片区南部为都市区工业拓展的重点区域之一，吸引和集聚人口与产业；,东部片区： 是城市未来的重点拓展区域之一，是联系重庆市域东部城镇的重要地区，都市区工业拓展的重点区域之一。建设茶园城市副中心，吸引和集聚人口与产业，重点提升城市功能。,第二部分 各区域未来发展方向,三、各区未来发展预期,第二部分 各区域未来发展方向,四、房地产市场发展未来预测,从重庆都市区开发企业普遍的操作周期来看，2006-2008年成交的土地将是2009-2011年的主要

12、住宅项目开发用地。 2009-2011年将是重庆都市区住宅市场的持续放量期，未来3年都市区新增供应量有望突破40万套。,目前重庆市主要的别墅、洋房等高档住宅集中分布在北部新区、城市中高档住宅主要集 中在城市中心区域和滨江地带，各中档、中低档物业散落分布于各边缘区域。,一、房地产政策回顾第一阶段（1998年 2002年）第一阶段（2002年 2008年）第三阶段（2008年起 ）,第三部分 房地产政策剖析,第三部分 房地产政策剖析,第一阶段（1998年 2002年）,1998年：停止实物分房，开始住房分配货币化；引入开发商，鼓励开发商造房。 1999 年：鼓励换房，免个人所得税：免征交易营业税，

13、契税减半：开辟二手房市 场，鼓励二手房交易。 2000 年： 对公积金贷款的个人和银行免税：减少租赁所得收入税收税：形成租赁市场，鼓励投资。 2001年：加大房地产开发投资力度，以拉动经济增长。 2002年：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务；降低住房公积金存、贷款利率,2002年及以前是中国房地产产业的起步阶段。政府对房地产以鼓励和扶持为主。,第三部分 房地产政策剖析,第二阶段（2002年 2008年）,2002 年 8 月：九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。拉开了房地产宏观调控的序幕。 2003年 6月： 对购买高档房、别墅或第二套以上商品房的

14、，提高首付款比例，不再执行优惠利率。 7月：开始征收出售房屋的房产税：打击炒房。 8月：将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，加强对土地市场的宏观调控。2004 年 9月：取消土地协议出让，土地使用权一律采用招、拍、挂。 10 月 ：上调基准利率，开创利用货币政策调控房地产的开端。加息一直持续至2008年底。,中央政府对房地产的态度由支持转为警惕,第三部分 房地产政策剖析,第二阶段（2002年 2008年）,2005年 ：“老国八条” 系列政策取消住房贷款优惠利率；部分地区首付款比例20%提高到30%。对房地产信托发行门槛进行了严格限制。个人买卖二手房，必须交纳个人税。2006年：“

15、国六条”、“十五条”系列政策90平方米、双70的标准；从6月1日起，购买不足5年的住房销售全额征收营业税；从8月1日起，强制征收二手房转让个人所得税；,政府对房地产的态度由支持转为“压制”，不断提高购房门槛,第三部分 房地产政策剖析,第二阶段（2002年 2008年）,2007年：金融货币政策年 经济高位加速运行、物价持续上涨等，调控以预防经济过热为目的，以金融货币政策为主导。出台的货币政策从频率和力度上都是罕见的。全年共6次加息，10次上调存款准备金率的。,政府以“从紧”的货币政策压制房地产的投资和消费。购房门槛达到最高。,第三部分 房地产政策剖析,第三阶段（2008年起）,政府从“从紧”转

16、变为稳定房地产市场发展,2008年：政策转折年 中国经济有过冷风险出现，房地产行业低迷，政府对房地产“从紧”的调控政策开始转变。从2008下半年开始，政府不仅放开了信贷，还对购房契税、首付款和贷款利率都进行了下调，不断地降低购房门槛。这也是近几年以来，政府首次明确表示对房地产行业的支持。9月开始，年内4次下调存款准备金率，五次降息；降低首套住宅首付比例至20%；放宽第二套房房贷；首套房自住房契税税率下调到1%；免征收印花税；免征收土地增值税；二手房营业税减免。,二、房地产相关具体政策 1、土地市场政策 2、房地产金融政策 3、房地产税收政策 4、房地产市场管理政策 5、其他政策,第三部分 房地

17、产政策剖析,1、土地市场政策,第三部分 房地产政策剖析,土地市场为房地产一级市场，通过对土地市场调控商品房的供应量、供应性质和供应价格等。,（1）、确立 “招、拍、挂”的土地出让方式。 2002年、2003年，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、协议出让国有土地使用权规定，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度。 （2）、加大土地供应 2005年4月，关于切实稳定住房价格的通知要求增加普通商品房和经济住房土地供应，严格土地管理。 （3）、出现土地紧缩信号 从2005年1月1日起，根据进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知遏制开发商低价圈地，土地出现紧缩信号 （4）、收紧房地产开发用地 2006年5月，关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见要求保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房土地供应，量不得低于总量的70。开始调整土地供应结构。,