房地产第三章房地产开发项目可行性分析

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1、第三章 房地产开发项目可行性分析,教学要求： 本章讲述房地产开发项目可行性研究的步骤和方法，包括开发方案的选择、项目的财务评价和国民经济评价以及不确定性分析等基本方法。要求掌握可行性研究的概念和作用、步骤和内容，把握财务评价方法，了解国民经济评价及不确定性分析。,内容结构：,第一节 房地产可行性分析概述 第二节 房地产开发方案选择 第三节 财务评价方法 第四节 不确定性分析 第五节 国民经济评价,可行性研究的发展历程,最早应用于20世纪30年代 50年代开始用于技术的成功可行性论证 60年代成为投资决策前必做工作 70年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广 联合国工业发展组织在197

2、8年、1980年分别编写工业可行性研究和关于项目评价手册,可行性研究的发展历程,1981年，国家计委明确“把可行性研究工作作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入基本建设程序 1983年，颁发了关于建设项目可行性研究的试行管理办法 1987年，颁发了建设项目经济评价方法与参数,第一节 房地产可行性分析概述,可行性研究的概念指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。,可行性研究的目的,旨在使决策科学化、程序化、提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供

3、依据或参考,可行性研究的任务,可行性研究是进行工程建设的首要环节，是决定投资项目命运的关键。可行性研究一般应回答以下七个方面的问题： （1）该项目在技术上是否可行？ （2）该项目经济上是否有生命力？ （3）该项目财务上是否盈利？盈利多少？ （4）建设该项目需要多少投资？ （5）这些投资通过哪些渠道筹集？ （6）建设的工期多长？ （7）建设和维持该项目的生存发展需要多少人力、物力资源（包括建设时期和投产后的需要）？,可行性研究的作用,1.可行性研究是投资决策的重要依据 2.可行性研究是项目审批的依据 3.可行性研究是项目资金筹措的依据 4.可行性研究是编制设计任务书的依据 5.可行性研究是开发商

4、与各方签订合同的依据,可行性研究的步骤,组织准备 资料收集及市场调查 开发方案的设计及评价 详细研究 编写研究报告,可行性研究的步骤之一：组织准备,在项目建议书被批准之后，建设单位（主管部门或企业）即可委托工程咨询公司对拟建项目进行可行性研究，双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容； 承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划，并收集有关的基础资料、基本参数、指标、规范、标准等基本依据。,可行性研究的步骤之二 资料收集及市场调查,市场调查应查明和预测产品的需求量、价格和竞

5、争能力，以便确定产品方案和经济规模； 资源调查包括原材料、能源、工艺技术。厂址、建材、劳动力、运输条件、外围基础设施、环境保护、组织管理和人员培训等社会和经济的调查，为选定建设地点、生产工艺、技术方案、设备选型、组织机构和定员等提供确切的技术经济分析资料。,可行性研究的步骤之三 开发方案的设计及评价,根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立几种可供选择的技术方案和建设方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，从若干个方案中选择合理方案，研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定产品方案、生产的经济规模、工艺流程、设备选型

6、、车间组成、组织机构、人员配置等方案。,可行性研究的步骤之四：详细研究,对经上述分析后所确定的最佳方案进行详细的财务预测、财务分析、经济效益和国民经济评价。由项目的投资、成本和销售收益进行赢利性分析、费用效益分析和不确定性分析，研究论证项目在经济上的合理性和盈利性，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。,可行性研究的步骤之五 编制可行性研究报告,经过上述分析与评价，即可编制详尽的可行性研究报告，推荐1个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见和措施建议，供决策部门作为决策的依据。,房地产可行性研究的内容,房地产可行性研究的内容因项目的复杂程度、环境状况和具体情况而有所不同，一般包括三个方

7、面： 项目的必要性分析 项目实施的可能性分析 项目的技术和经济评价,根据研究阶段和研究的详细程度划分，可行性研究包括三阶段： 投资机会研究阶段 初步可行性研究阶段 详细可行性研究阶段,投资机会研究阶段,该阶段的主要任务是为工程建设项目投资方向提出建议 投资机会研究又分为: 一般机会研究: 地区研究； 分部门研究； 特定项目的机会研究。 以资源为基础的研究:选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议。,投资机会研究,投资机会研究比较粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30，所需费用约占投资总额的0.21.0。 如果机会研究证明投资项目是可行的，就可以进

8、行下一阶段的研究,初步可行性研究,亦称“预可行性研究”或“前可行性研究”。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 主要解决： （1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定； （2）是否应该进行最终可行性研究； （3）有哪些关键性问题需要做辅助研究。,辅助研究：是对投资项目的一个或几个重要方面进行的单独研究，是进行初步可行性研究和可行性研究的先决条件. 辅助研究，可以确保可行性研究的结果更加稳妥可靠。初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达20，所需费用约占投资总额的0.251.5。,详细可行性研究,最终可行性研究，是建设项目投资决策的基础，是在分

9、析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后做出投资与否的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精确度在10，所用费用，小型项目约占总投资的1.03.0，大型复杂的工程约占0.21.0。,详细可行性研究应满足的几项要求,（1）作为投资决策和编制设计任务书的依据； （2）作为向银行和其他金融机构申请贷款的依据； （3）作为建设部门申请建设执照和同有关部门签订合同的依据； （4）作为项目下阶段设计的依据； （5）作为采用新技术、新设备计划的依据； （6）作为补充资料和政府有关部门审查的依据。 可行性研究应由建设单位或委托咨询机构完成，并经国家财政部门或银行提出审查意见。,房地产可行性研究的具体内容,1.

10、项目概况 2.市场分析和需求预测 3.规划方案的优选 4.开发进度安排 5.项目投资估算 6.融资与融资成本估算,7.财务评价 8.风险分析 9.国民经济评价 10.结论 在可行性研究报告中，应将有关的调查研究资料及文件、协议、合同、附表、附图等作为附件备查。,1.项目概况,项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。,2.市场分析和需求预测,在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。,3.规划方案

11、的优选,在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。,4.开发进度安排,对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时做出统筹安排。,5.项目投资估算,项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共

12、配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。,6.融资与融资成本估算,根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。,7.财务评价,财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债

13、务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。,8.风险分析,风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。,9.国民经济评价,国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民

14、经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。,10.结论,运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。,可行性研究的依据,（1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； （2）批准的项目建议书或同等效力的文件； （3）国家批准的资源报告、工业基地规划、国土开发整治规划、交通网络规划、河流流域规划等；,可行性研究的依据,（4

15、）自然、地理、气象、地质、水文、经济、社会等基础资料； （5）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； （6）国家统一规定的经济参数和指标。,第二节 房地产开发方案选择,一、房地产开发方案选择的程序 二、居住开发方案的技术经济指标 三、开发方案的综合评价,一、房地产开发方案选择的程序,1.开发方案的设计专业人员进行 2.技术经济指标的计算建筑密度、容积率、人口密度等 3.技术经济指标的比较、评价分析方案，找出优缺点，不断改进 4.选择最优开发方案,二、居住开发方案的技术经济指标,1.建筑密度 2.建筑面积密度（容积率） 3.容积率 4.平均层数 5.人口密度 6.工程造价指标,建筑密度

16、城市规划管理的控制性指标，反映用地的合理性。计算公式：,总建筑基底面积,总用地面积,建筑密度,=,建筑面积密度（容积率）反映规划用地能够提供的建筑面积的效率。计算公式：,总建筑面积,总用地面积,建筑面积密度,=,（容积率）,平均层数各种住宅层数的平均值,人口密度 人口毛密度=居住人口数/居住区用地面积 人口净密度=居住人口数/住宅用地面积,6.工程造价指标,开发总投资 单方造价 平均每户投资 平均居民造价 每公顷居民用地造价,三、开发方案的综合评价,1. 加法模型:F1=WiPi F1综合单指标评分值 Wi 权重 Pi 指标得分2.乘法模型:F2= WiPi3.加乘混合模型:F=F1+F24.除法模型:F=WiPi/WjPj Wi 和Pi: 希望越大越好的指标的权重和得分； Wj和Pj: 希望越大越好的指标的权重和得分；,我国评价AAA级、 AA级、 A级住宅的评定项目和分值,第三节 财务评价方法,一、成本数据预测与分析 二、房地产开发项目成本费用估算方法 三、成本费用估算结果的汇总 四、房地产开发项目租售方案及租售收入的测算 五、财务评价指标 六、房地产开发项目财务评估中所使用的基本报表,