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1、500元，残值率为10，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑 全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月 每平方米30元， 土地 及房屋还原率分别为5和6，每年需支付的土地使用税及 房产 税为20元/建筑平方米，需支付的年 管理 费为同类建筑年租金的4，年维 修费为重置价的2，年 保险 费为重量价的0.2，试根据上述资料估算A地块在 1994年11月在土地使用权价格。（注本题不计房屋现值 利息 ）（本题30分）。 2.宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现 正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分
2、析，预计开发周期为2年， 估计建成后即可对外出租，出租率估计为90，年租金为300元/平方米，建筑费和 专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40，第二年投入60，贷款年利率为 12，年出租费用为年租金的25，当地房地产综合还原率为8，开发商要求总 利润不低于开发完成后不动产总价值的15，取得土地使用权的法律、估价等专业 费用为地价的3，试估算开发商所能支付的投标地价款。（本题30）3.某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的 四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：项 目待估土地 比较案例A 比较案例B 比较案例C 比较案例D用 途 住 宅 住 宅 住 宅 住
3、宅 住 宅成交日期 (评估期日1994.10) 1993.10 1993.12 1993.4 1994.8成交价格 1200元/平方米1300元/平方米 1400元/平方米 1100元/平方米容 积 率 2 3 3 4 2区域 条件 位 置 0 -2% +3% 0 -3%基础设施 0 -1% -2% +2% 0交 通 0 -2% 0 +3% 0个别 条件 地 势 0 -2% +1% 0 -2%形 状 0 +3% 0 0 +1%其 他 0 -3% -3% 0 -2%对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案 例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大
4、小表示需修 正的幅度。 又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与93年1月比均为1%，容 积率修正系数如表容 积 率 1 2 3 4 5修正系数 1 1.8 2.1 2.32.4请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价（本题20分）4.假设某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为6万元/亩，征地中发生的其他 费用平均为2万元/亩， 土地 开发费平均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率 一般为12，假设征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一 般占全部开发费用的30，开发商要求的投资回报率一般为15，当地土地出让增 值收益率为10，试用成本逼近法估算该区域的土地价格。（本题20分）
