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1、耀星半岛假日庄园营销方案,With the ultimate gift to the ultimate,洛阳市区域内顶级高档亲山亲水别墅度假区,耀星半岛假日庄园,目录 第一部分：洛阳市2011年上半年房地产市场 一、嵩县城市概况 二、洛阳市2011年上半年房地产市场 第二部分：耀星半岛假日庄园项目概况 一、本项目主要经济技术指标 二、一期房源情况说明 （工程进展情况） 三、项目其他情况说明（梳理项目目前存在的问题 ） 四、项目SWOT分析 五、项目定位 第三部分：耀星半岛假日庄园项目营销推广策略,洛阳市2011年上半年房地产整体市场,（一）人口嵩县位于河南省西部，总面积3008平方公里，辖16
2、个乡(镇)，318个行政村，人口55万，总面积3008平方公里，为河南省第四大版图县，其中深山区占95%，浅山丘陵区占4.5%，平川区占0.5%，素有“九山半岭半分川”之称。境内伏牛、熊耳、外方三山环抱，伊河、汝河、白河三条河流分别注入黄河、淮河、长江，一县跨三域，为全国之最。县城距省会郑州220公里，距古都洛阳80公里。 （二）经济发展2010年全县生产总值达到110亿元，年均增长13.9；财政一般预算收入4亿元，年均增长26%；与“十五”末相比，实现了翻一番目标。社会消费品零售总额、城乡居民年均收入、规模以上工业主营业务收入及利税、粮食产量、固定资产投资等指标均超额完成“十一五”规划目标。
3、全县经济总量、财政收入年均增速位居洛阳市前列，是全省第一轮经济发展“十快县”之一。目前，县域经济正呈现超常规、跨越式发展态势，工业上形成以黄金为龙头，黄金、萤石、制药三大支柱产业的新型工业化道路旅游上形成“三山一水”（白云山、天池山、木札岭、陆浑湖）旅游发展格局。城镇建设上形成以建设湖滨旅游城市为目标，以伊河为轴线，南北两岸对称发展的局面。（三）产业特色1、旅游业嵩县有碧波万顷，景色宜人，湖光山色，交相辉映的陆浑水库，与两程故里（宋朝的理学家、程颢、程颐）曲里温泉、小龙门一铺沟石窟、仰韶文化遗址等人文景观珠联壁合，国家森林公园飞瀑龙潭、山险水奇、云菡覆蔚，山峦起伏，被中央政治局委员李长春誉为“
4、中原名山”，著名书法家启功誉为“人间仙境”，97年被评为河南十佳旅游好去处，光面积4.08万亩，森林覆盖率为87.1%，有瀑布10余处，潭池20余处，海拔1500米以上山峰37座，玉皇顶海拔2211.6米，是八百里伏牛山的最高峰，野生动物204种，其中国家重点保护珍稀动物18种，植物16种，被国家有关专家、学者称之为“自然博物馆”。,一、嵩县城市发展概况,2、工业工业经济实现倍增式增长。金、钼、氟化工和中药产业不断壮大，工业支撑能力显著提升。2010年全县规模以上工业企业实现增加值40.8亿元，比2005年的5.2亿元增长6.9倍。金、钼两大支柱产业实力明显增强。中金集团将嵩县确定为在国内重点
5、建设的大型黄金生产基地，山东黄金集团进入我县战略投资，国土资源部在我县试点矿产资源整装勘查，黄金工业得到快速扩张。生产规模由2005年的2800吨/日增加到2010年的7500吨/日，产量由2005年的13万两增加到2010年的16.8万两，实现利润由2005年1亿元增加到2010年的3亿元，新增黄金储量114吨。钼工业由零起步，异军突起，丰源钼矿、龙羽山川钼矿相继建成投产，生产规模迅速扩张到8000吨/日，累计生产钼精粉14600吨，累计实现利润8.24亿元。以萤石资源整合为契机，引入洛矿集团战略合作，建成年产3万吨无水氟化氢生产线，氟化工基地建设初具规模。“十一五”期间，全县工业领域完成千
6、万元以上投资项目31个，完成工业固定资产投资14.5亿元，为构建县域工业体系奠定了坚实基础。金源公司3000吨/日扩建、中金集团200吨/日黄金冶炼、洛矿集团3万吨无水氟化氢、开拓者钼业等项目相继建成投产，资源整合和整装勘查顺利推进。产业集聚区建设从无到有，建成饭坡产业集聚区，并形成“一区两园”模式。民营经济发展迅速，营业收入和增加值较“十五”末增长4倍，税收增长3.4倍。全县规模以上企业由2005年21家增长到2010年的44家；销售收入由2005年的11.6亿元增加到2010年的62亿元，亿元以上企业达到6家。,二、洛阳市2011年上半年房地产市场,（一）洛阳市2011年上半年房地产数据
7、1、房地产投资 2、上半年基本走势 3、销售面积 4、价格走势 （二）洛阳市房地产板块分析 1、板块名称 2、板块范围 3、板块内代表性楼盘 4、板块区域特点（配代表性楼盘效果图） （三）本项目同质楼盘调研分析 1、项目基本情况 2、户型 3、销售状态于价格 4、总结分析 （四）其他小高层公寓项目对比分析,第二部分：耀星半岛假日庄园项目概况 一、本项目主要经济技术指标 二、一期房源情况说明 （工程进展情况） 三、项目其他情况说明（梳理项目目前存在的问题 ） 四、项目SWOT分析 五、项目定位 1、市场定位 2、形象定位 3、产品定位 4、功能定位 5、客户定位,2011年商品房走势,数据来源：
8、洛阳市房管局，数据包含经济适用房、廉租房,2011年一季度批准预售项目较少，2010年存量房源得以充分去化。上半年商品房集中放量是在4、5、6月份，住宅和非住宅的供应都大幅增加，5、6月份销量有所回升。上半年价格走势波动较大，4-5月成交均价大幅下挫，但从实际市场调研结果来看，大部分楼盘价格维持相对稳定的状态，并没有表现出明显的降价措施，同时从各大开盘楼盘情况看，虽然加大了开盘价格的优惠幅度，但是整体的价格保持在相对平稳的状态，未出现大起大落的现象。5月份多个项目开盘，价格相应上调，成交房源集中在6月备案，成交均价平稳上涨。,2011年上半年商品房住宅供应14364套，共172.49万方，销售
9、面积125.39万方，整体供应较为充足，二季度宝龙城市广场、中泰五期、盛唐至尊、恒大绿洲等项目集中放量，缓解了一季度供应不足的态势。3月、5月份价格有了明显回落，主要由于中高端楼盘并未进入正式销售，或未进行房管局备案，房管局备案数据以市场存量房源为主，相对滞后。同时由于洛阳住宅价格上涨幅度前一阶段进入地级市房价涨幅监测名单，不排除官方对数据进行了相应处理。,数据来源：洛阳市房管局，数据包含经济适用房、廉租房,2011年住宅走势,上半年商品房非住宅供应1762套，共14.06万方，销售1173套，总销面积9.52万方。3月份市场主要在售的商业项目为世纪华阳商业三期和宝龙城市广场二期水系步行街，另
10、外写字楼主要有世贸中心和五洲大厦，供应量大幅增加。华阳开盘价25000-30000元/，宝龙城市广场二期水系步行街均价17000元/，拉升了非住宅市场整体成交均价。,数据来源：洛阳市房管局，数据包含经济适用房、廉租房,2011年非住宅走势,据图表反应的情况来看，新区、伊滨区仍是土地供应的主力军，另外老城区土地供应有所增加，其中增凯房地产开发有限公司有三块百亩以上土地，共计405亩。高新区成交三幅土地为孙旗屯村城中村改造项目，目前均已完成拆迁。,各区域土地成交面积,涧西区位优越，医疗教育、商业休闲的等优良配套使得该区域土地价值以绝对优势位列榜首。新区由于2011年初，润德地块以单价810万/亩摘
11、得地王头衔，大大提升了区域价值。伊滨区尚处开发初期，平均地价57万/亩，暂处价格洼地，随着洛偃快速通道的建成通车，区域配套日益完善，伊滨区将成为新的开发热点。,各区域土地成交均价,整体来看，2011年上半年报广投放量远高于2010年上半年投放。1月份泉舜、升龙、中泰5期、帝都国际城等项目开盘，借助报广宣传造势，2、3月份表现不明显。2010年4月份“国十条”发布，开发企业推盘进度放缓，规避政策风险，致使广告投放量回落，而2011年1月26日推出的新政对二季度楼市影响力已逐渐减弱，4月、5月房管局和日报社举办的房展会相继开幕，加上盛唐至尊、宝龙、升龙、恒大、泉舜等集中在二季度楼市旺季开盘，报广投
12、入随即大幅增加。,报广投放对比,恒大绿洲依然保持榜首的位置，以375万元遥遥领先其他楼盘，推广主要以打折优惠为主题，并有伴有新房源开盘和商铺销售的信息；泉舜财富中心主要以铭泉苑、润泉苑开盘为主题，同时强化其景观、商业、地段的优越，突出项目的高端性和不可替代性。其他楼盘广告多以亮相、认筹、开盘、加推新房源等重要时间节点为主题宣传造势。,2011年报广投入,“1923不是奇迹，而是绝对吸引力”，世纪华阳从1月16日认筹后，一直按风不动，其报广精炼、简洁，已深入人心。广告用数字说话，表明其成功认筹客户数量。 “洛阳几多精彩，华阳更懂幸福”，华阳紧抓客户心理，以人们追求的幸福为主题，推广5期公寓、住宅
13、产品，引导购房者在市中心安一个家，举办“幸福体验季”等活动，给人以家的温暖。,“销冠全城，谁与争锋”，2010年泉舜以23.08万方的年销量位列洛阳商品房销售榜首，除项目推盘量较大以外，自身品质感强也是其热销的重要原因。以年度销冠的头衔来推广5号楼王，大大增强了客户的购买信心。 “领秀、领域、领街”，主打全能小户型，说明其户型设计合理，麻雀虽小五脏俱全，是小户型市场的领跑者。,代表项目报广分析,“地段没有第二！何处有此级别？”泉舜位于洛阳新区市政府正南方，音乐喷泉对面，是新区的核心地段，区位价值无可挑剔。 “景观没有第二！何处有此级别？”，前拥亚洲最大的音乐喷泉、后瞻600亩中央公园，自身45
14、%的绿化率，泉舜的景观令其他项目望尘莫及。,“商业没有第二！何处有此级别？”24万平米超大购物中心、五星豪生国际酒店，配套商业独一无二。 地段、景观、商业是泉舜无可替代的资源，三期连续的广告旨在说明“贵了一点，但物超所值”，这四期关联性较强，排比的运用增强了气势，最后一期的总结，点名了主旨，从而引发了人们对价值的思考。,代表项目报广分析,整体市场分析重点项目盘点,2011年上半年新亮相项目12个，紫金风景线、九嘉海港城、香榭里定鼎广场、鼎城、正大国际、天城一品为本年度新项目，其余为老项目推出的续期。九嘉海港城的亮相标志着伊滨区建设拉开了序幕。上半年认筹项目多达24个，仅建业壹号城邦、高尔夫花园
15、、华阳5期、名门盛世均这4个项目就有4000套房源以上供应量。除2月份受农历春节影响外，其他每月均有4-5个项目认筹，反映出上半年楼市非常活跃。,整体市场分析重点项目盘点,截止2011年6月洛阳市在推楼盘市场存量约为72万，目前市销售状况良好,整体市场分析房地产市场存量,整体市场分析房地产市场存量,整体市场分析房地产市场释放量,从市场重点楼盘情况来看，未来一年内市场的总释放量将达到238万，且多在下半年集中放量，本项目未来市场竞争激烈。,整体市场分析房地产市场释放量,高层,小高层,占比90%,占比10%,目前洛阳市场高层较为畅销，住房消费者较为偏好高层住宅，高层在未来仍将走俏； 当前洛阳市房产
16、市场上多层、小高层的供应量偏低，仅占据近10%左右的比例,整体市场分析产品物业类型,多层,整体市场分析成交产品户型、面积段分布,市场主流成交产品为三房产品，其中三室两厅的产品，成交占比最高约43%；其次是四房的产品 主力成交面积段分布在130-150之间,整体市场分析市场产品情况,整体市场分析成交产品单价段分布,整体市场高层成交价洛南新区比老城区高约300元/,备注：按表现价,整体市场分析成交产品总价段分布,洛南新区市场成交总价集中在70-90万，相比老城区约高10-20万,从市场供应情况来看，下半年洛阳市市场将面临众多项目的集中释放，竞争形势严峻。,整体市场分析总结,当前洛阳市房地产市场发展相对稳定，整体市场发展健康,全市商品住宅成交价格集中在5300-5600元/，5000元/以下项目销售较快。,在售项目中，高层产品为目前市场主流产品，仅存在部分多层,目前市场上房源存量较小，多数项目处于尾盘阶段，出现短暂市场空白,洛阳市房地产各版块市场分析,各板块市场分析重点楼盘分布,洛阳市主要分为老城区板块、洛南新区板块和洛偃新区板块三大板块，其中在售项目以洛南新区板块居多,
