《白云高尔夫房地产项目市场定位研究报告课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《白云高尔夫房地产项目市场定位研究报告课件（256页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,白云高尔夫项目 市场研究及定位报告,戴德梁行 广州泛城 二零一零年十一月谨呈,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 前言,前言, PAGE 2,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 前言, PAGE 3,本报告的核心问题,帮助开发商寻找到适合本项目的市场定位，并锁定符合市场定位的目标客户群体。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 前言,项目的市场定位，必须来自于市场; 预测未来的市场发展，为项目寻找“适者生存”的市场立足点； 未来市场的发展在于历史市场的基础、现在市场的状况； 回顾昨天，研究今天，才能预知明天。市场调查、市场研究、市场分析，是寻求市场定位的唯一途经。, PAGE 4,白云高尔夫项
2、目市场研究及定位报告. 前言, PAGE 5,市场案例是反映市场状况的镜子，市场案例可以帮助项目发现自己存在于市场的基础位置。 只有先找到现有市场支撑的基础位置，才能挖掘出适合项目的差异化市场定位。 通过差异化的市场定位，项目就可以区别于市场竞争，适合于市场需求，融合于市场发展。 从市场案例到基础位置，从基础位置到差异化定位，这是寻找项目市场定位科学方式。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 前言, PAGE 6,区域环境 调研分析,项目理解 及分析,锁定目标 客户群,项目可发展的 市场定位,如何进行 产品塑造,如何进行 营销推广,宏观市场 研究分析,住宅竞争项目 调研分析,住宅市场消费 群体
3、调研分析,项目市场支撑 基础位置分析,住宅可行性 市场支撑分析,项目地块及 环境调研分析,符合目标客户群 的住宅定位,可借鉴项目 研究分析,提升项目品质 产品细节分析,泛城工作逻辑流程,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 前言, PAGE 7,区域环境 调研分析,项目理解 及分析,锁定目标 客户群,项目可发展的 市场定位,如何进行 产品塑造,如何进行 营销推广,宏观市场 研究分析,住宅竞争项目 调研分析,住宅市场消费 群体调研分析,项目市场支撑 基础位置分析,住宅可行性 市场支撑分析,项目地块及 环境调研分析,符合目标客户群 的住宅定位,可借鉴项目 研究分析,提升项目品质 产品细节分析,解决核
4、心问题,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 前言, PAGE 8,问题：我们到底应该做什么样的产品？,答案：我们要做“慈溪住宅细节品质新典范第一居所”“FIRST CENTER ”,宏观市场分析 供应市场分析 需求市场分析 项目特性分析,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场,宏观市场分析,慈溪市概况 慈溪市城市规划 慈溪市宏观经济 慈溪市房地产市场 慈溪市土地市场, PAGE 9,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场,慈溪市位于浙东沿海、广州湾南岸，总面积1154平方公里，户籍人口100.87万人，是宁波大都市的北部中心城市。慈溪是知名的全国百强县（市），在历年的全国百强县（市
5、）中的综合排名中名列前茅。慈溪人善于经商，个私民营经济发达，对外贸易活跃。小家电，轴承、纺织产业块状经济在全国闻名遐迩。,慈溪市地理位置图, PAGE 10,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 11,宏观市场分析,慈溪市概况 慈溪市城市规划 慈溪市宏观环境 慈溪市房地产市场 慈溪市土地市场,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 12,城市定位,具有一流创业环境与优越人居环境，工商业高度繁荣的现代化工商名城，长江三角洲南翼工商名城、宁波大都市北部中心城市。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 13,城市结构,一中心、三条轴、一基地、
6、四片生态绿地和六片区。而本项目位于慈溪中央商务区内，紧挨城市发展轴线慈甬路，连接东面的行政体育会馆区及南面的办公酒店区。,CBD区域,行政体育会馆区,核心商业金融区,办公酒店区,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 14,宏观市场分析,慈溪市概况 慈溪市城市规划 慈溪市宏观环境 慈溪市房地产市场 慈溪市土地市场,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 15,从1998年2004年慈溪经济保持两位数的增长，预计2005年慈溪经济增长也将超过15%。外贸拉动经济依然强劲，而投资和消费拉动增长缓慢。 受能源、原材料价格过快上涨，企业物流成本、融资成本增加等因素影
7、响，企业利润空间受到压缩，将直接影响到本项目部分购房者的消费能力。,历年慈溪市GDP增长图,国民经济增长,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 16,历年慈溪市金融机构存款余额图,金融机构存款,到2005年8月，慈溪市金融机构存款已达到432.66亿元，超过了以往任何一年的存款总额。主要原因之一是慈溪人减少了投资(包括商品房投资)。体现了慈溪人的客观消费能力，同时也说明了目前慈溪金融信贷能力依然很强。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 17,历年慈溪市居民可支配收入图,居民可支配收入,2004年慈溪城镇居民人均可支配收入达到16752元，高于同期宁波
8、市区的15882元，估计目前慈溪城镇人口中有至少超过3.12万的人年收入超过7万元，有超过6200人的年收入超过30万元，超过3.4万农民的年收入超过12万元。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 18,历年慈溪市总人口统计图,城市人口,2004年年末慈溪市户籍人口达到100.87万，以年均2的人口自然增率计算，每年新增人口约为2017人，目前慈溪城市化水平为48%，城镇居民的人均居住面积40.6平方米。据慈溪规划到2010年，城市化水平达到60%，以此计算城镇新增人口为12.23万，共需496.35万平方米住宅面积，平均每年需要增加城市住宅面积82.73万平方米。,白云
9、高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 19,历年慈溪市家庭户数统计图,城市家庭户数,2004年年末慈溪市家庭户数为38.8万户，户均常住人口为2.29人,户均人口从1995年的3.43人降到2000年的2.58人，再到2004年2.29人，未来的房型设计应更加注重功能性与适用性。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 20,2004年慈溪市人口结构图,城市人口结构,慈溪总人口中约有44%，共计45万人的年龄集中在3560岁之间。这部分人中有相当部分的人收入稳定，事业成功,消费能力强，应该是本项目重点要争取的客户。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场
10、, PAGE 21,泛城观点,从宏观环境来看： 慈溪整体经济保持了较快发展速度; 固定资产投资(包括房地产投资)推动经济发展的被依赖度已有所降低; 金融存款余额创历史新高，金融机构信贷能力依然很强; 居民收入持续增加，消费能力不断提高； 城市化人口不断增加，硬性消费推动房地产发展。 结论： 一方面宏观政策调控对于房地产市场的负面影响显著，另一方面居民可支配收入增加推动的消费需求与人口增长推动的置业需求同样明显。 泛城认为针对现实与发展的宏观环境，实际性置业消费需求将会是本项目主要市场支撑。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 22,宏观市场分析,慈溪市概况 慈溪市城市规划
11、 慈溪市宏观环境 慈溪市房地产市场 慈溪市土地市场,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 23,历年慈溪市房地产投资额图,房地产投资额,2003年慈溪房地产投资达到了32.2亿元，创历史新高；2004年受政策影响，房地产投资已有所回落；至2005年8月市场反应一般，房地产市场较大的波动已影响到慈溪经济的增长结构。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 24,慈溪市房地产投资比重图,房地产投资比重,2005年月18月，房地产投资额中用于商品房建设的为7.61亿元，约占60.5%，相比2004年提高了15%；用于土地开发的为0.23亿元，仅占1.9%；200
12、5年慈溪的房地产投资以在建项目为主，开发商用于土地购置的投资大大减少，也体现了开发商谨慎的开发态度，未来3年市场供应将以现在的在建项目和未建项目为主。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 25,历年慈溪市商品房开工、竣工、销售面积图,商品房开工、竣工、销售面积,20012005年8月慈溪商品房销售面积为3,225,296平方米。由于受一系列宏观政策的影响，慈溪市各类商品房的新开工面积、竣工面积和销售面积均有大幅下降 ，而同时至2005年8月的施工面积总量超过了2003年的全年总量，预计在未来一段时间里市场会出现相当数量的现房销售。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观
13、市场, PAGE 26,历年慈溪市住宅开工、竣工、销售、空置面积图,住宅开工、竣工、销售、空置面积,2004年以来住宅新开工、竣工、销售面积持续下降；尤其是2005年以来住宅实际成交量迅速减少，体现了投资型市场不够稳定的特点。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 27,历年慈溪市办公房开工、竣工、销售、空置面积图,办公房开工、竣工、销售、空置面积,慈溪办公房市场保持了较低的成交总量，且表现不够稳定，2004年出现了办公房销售的小高潮，消化了不少空置面积，而后持续走低。而未来维科、香格等房地产商的办公房项目将陆续公开，后续办公房市场竞争也将更加激烈。,白云高尔夫项目市场研究
14、及定位报告. 宏观市场, PAGE 28,历年慈溪市营业用房开工、竣工、销售、空置面积图,营业用房开工、竣工、销售、空置面积,慈溪营业用房市场在宏观调控之前表现相对平稳，销售面积与竣工面积基本保持在1：1.41：1.58之间，最高在2002年两者之比达到了1：1.58，而后空置面积有所下降估计未来一段时间还会有相对稳定的市场表现，同时具有一定商业氛围区域的营业用房销售仍会有不俗的表现,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 29,2005年慈溪市商品房累计销售图,2005年商品房销售情况,2005年商品房销售还是以住宅和商业营用房为主，两者占到总的销售量的98%；别墅、高档公
15、寓由于市场供应较少成交也稀少；从月份开始办公楼开始有少量成交；由此可见，在投资比例奇高的慈溪房地产市场，客户在选择投资不同用途的商品房时更加理性，住宅仍表现了相对较强的抗性。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 30,2005年慈溪市商品房销售均价图,2005年商品房销售均价,随着城区供应楼盘的减少和郊区楼盘的供应，降低了整个慈溪市场商品房的销售均价。2005年8月慈溪住宅销售均价为4001元/平方米，其中城区住宅销售均价为4600元/平方米；慈溪市商业营业用房销售均价为11590元/平方米。但同时也应看到部分开发商面对目前的市场而主动降价的现象，如高丰家园一次性降价1000元/平方米，大大促进了销售。,白云高尔夫项目市场研究及定位报告. 宏观市场, PAGE 31,泛城观点,从房地产市场来看： 受宏观政策影响，慈溪市房地产投资额锐减； 开发商拿地慎重，表现为土地市场成交量少； 商品房市场投资比例较高，部分楼盘的空关率达到80%； 住宅与营业用房的市场需求明显高于办公房； 房价表现较为平稳，消费者观望态势浓厚。 结论： 投资型市场需求受宏观政策调控影响显著，促成商品房整体市场低迷； 泛城认为综合宏观环境结论，消费性住房需求应是未来的主导市场，因此本项目的规划用途与消费群体应优先考虑住宅消化市场。,
