建筑业与房地产营改增培训

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1、,“营改增”相关政策解读,建筑业、房地产业,政策依据： 财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税 201636号） 国家税务总局关于发布的公告（国家税务总局公告2016年第17号） 国家税务总局关于发布（国家税务总局公告2016年第18号）,该系列政策以建筑服务以及房地产服务发生地预缴税款，机构所在地纳税申报为基本征管原则， 按照纳税人类别、计税方法，分别对纳税人跨县（ 市、 区） 提供服务应如何在服务发生地预缴、 如何在机构所在地进行纳税申报、开具发票等内容作了细化明确。以便于纳税人执行和税务机关的征收管理。,建筑业与房地产业基本政策,一.建筑业、房地产业的征税范围 （一

2、）营改增后建筑业的征税范围，是在建筑服务税目下细分了工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务5个子目。（二）营改增后房地产业的征税范围，销售不动产、建筑物、转让建筑物有限产权或者永久使用权的、转让在建的建筑物或者构筑物所有权的、以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。,（三 ）视同销售服务、无形资产或者不动产： 1.单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。,二.纳税人又分为一般纳税人

3、和小规模纳税人 划分依据：会计核算是否健全 年应税销售额大小,符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。 未申请办理一般纳税人资格登记手续的，应按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得适用增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）。,三.建筑业、房地产业的税率和征收率原营业税制下，建筑业适用3%的营业税税率，房地产业适用5%的营业税税率。营改增后，建筑服务与房地产业均适用11%的增值税税率。同时，适用简易计税方法的建筑服务适用3%的征收率，适用简易计税方法的销售不动产适用5%的征收率，由于增值税是价外税，3%的增值税征收率相当于2.91%的营业税税

4、率，5%的增值税征收率相当于4.76%的营业税税率，因此，营改增后所有适用简易计税方法计税的企业，其缴纳的增值税均略少于营改增前缴纳的营业税。 1/1.03*0.03=2.91% 1/1.05*0.05=4.76%,建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理,一.一般计税方法 适用：一般纳税人且不选择简易计税方法的应纳税额=当期销项税额当期进项税额 销项税额=销售额税率 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣（留抵税额）,进项税额是与销项税额相对应的一个概念，指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支付或者负担的增值税额。纳税人抵扣进项税额应取得符合规

5、定的增值税扣税凭证。 必须是增值税一般纳税人，才涉及进项税额的抵扣问题 不是所有的进项都可以抵扣，更不是有专票就可以抵扣,增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。 纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,2. 准予从销项税额中抵扣的进项税额： （1）增值税专用发票上注明的增值税额； （2）海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额； （3）农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算进项税额； （4）境外购进服务、无形资产

6、或者无形动产，解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 （5）一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，凭取得的通行费发票 适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。,3. 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（货运专票最迟使用至2016.6.30） 4. 部分项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体

7、福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 （二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。,（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 （四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建

8、工程。 （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,二.简易计税方法 适用:小规模纳税人或一般纳税人选择简易计税法应纳税额=销售额（不含税价）征收率应纳税额=销售额（含税价）（1征收率）征收率销售额,一.建筑服务 建筑业一般计税方法适用税率11% 建筑业简易计税方法使用税率3%（一）可选择简易办法计税项目 1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税,清包工方式，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务，由于分包业务在建筑行业普遍存在，处在分包

9、链条最底层的企业，主要以清包工的形式承揽工程，其成本费用支出基本是建筑工人的工资，可以抵扣的进项税额很少，因此，为妥善解决清包工可能产生的税负上升问题，对一般纳税人的清包工业务，可以允许其选择简易计税方法计算缴纳增值税,建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理,2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程，甲方如果是一般纳税人的话，会倾向于尽量扩大甲供材的采购，以增加他们自身可抵扣的进项税。相应的，建筑企业可抵扣的进项税必然减少，税负增加的概率较大，所以允许甲方采购材料的建筑工程选择简易计税。,建筑

10、业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理,3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务 注：一般纳税人也可以选择一般计税办法，但2016年5月1日后的新项目，必须采取一般计税办法，不能选择建筑工程老项目，是指： （1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目,建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理,违反建筑法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以罚款。 即未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅

11、自施工，且不符合开工条件的，属于不合法项目，将无法被认定为老项目享受简易计税。,（二）跨县（市）提供建筑服务 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税,建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理,建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理,（三）税款缴纳 1.预缴税额 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算劳务发生地应预缴的税款：适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) (1+11%)2% 适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-

12、支付的分包款) (1+3%)3%,纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除 另外，纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴,2.预缴提供资料 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料： 增值税预缴税款表 与发包方签订的建筑合同原件及复印件 与分包方签订的分包合同原件及复印件 从分包方取得的发票原件及复印件,3.预缴税款抵减 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减

13、应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证,4.发票开具 小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。 如小规模纳税人提供建筑服务取得100万元收入，发生了分包业务支付了20万元的分包款。在计算税款时， 是按照80万元计算缴纳增值税，但在向建筑服务接受方开具发票时， 是以100万元全额开具发票。考虑到服务接受方按照全额支付价款，并需要拿到一张全额的增值税发票，因此，对纳税人提供适用简易计税方法的建筑业服务，允许其差额征税但全额开票。,5.预缴税款台账 对跨县（市、区）提供的建筑服务，纳税人应自行建

14、立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。,6.预缴时间 （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。,（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到

15、预收款的当天。 例如：某建筑企业（ 一般纳税人）在2016年8月跨县提供建筑服务取得了100万收入，取得预收款50万元。纳税人应该如何进行申报？纳税人应该在9月纳税申报期就150万（ 100+50=150）计算预缴税款并在建筑服务发生地进行预缴，同时，在9月纳税申报期核算进销项计算应纳税额后，向机构所在地主管国税税务机关申报缴纳增值税,二.房地产业 房地产业一般计税方法适用税率11% 房地产业简易计税方法使用税率5%（一）可选择简易办法计税项目 1.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税,行业相关业务的增值税处理,（二）税款缴纳

16、1.销售额的计算 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价 款）（1+11%）,要注意的关键词是“ 对应”，隐含了两层意思： 1土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。就是， 要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“ 卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。 2允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。,建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理,2.费用扣除在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。,