兰州房地产项目分析报告

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1、,LANZHOU CONSTRUCTION INVESTMENT (HOLD) CONSTRUCTION CO., LTD 城关区二热电厂地块 策划及初步规划方案2016/03,兰州,设计目录,一. 兰州城市解读,二. 城关区二热地块策划报告,三. 安宁区中央商务区策划报告,四. 兰州新区朱雀湖地块项目建议,五. 兰州新区中科城地块项目建议,一.兰州城市解读,兰州城市解读1 城市区位 2 城市规划 3 城市经济 4 政策法规 5 宏观解读,1 城市区位,兰州，甘肃省省会。位于黄河上游，黄河穿越市区中心。是甘肃省的政治、文化、经济和科教中心。是大西北铁路、公路、航空的综合交通枢纽兰州属于西北重镇

2、，位于西宁、银川、西安三市中心。,铁路,2 城市规划,市辖五区，下辖三县；并建设兰州新区。 市域总面积1.31万平方公里，其中市区面积1631.6平方公里；城市东西长向发展。 兰州新区2012年8月，国务院批复设立西北地区第一个、中国第五个国家级新区。要把建设兰州新区作为深入实施西部大开发战略的重要举措，并于2020年将兰州发展为西北地区现代化大都市。,3 城市经济,1.3.1经济及人口基本面,甘肃省2015年GDP为6790亿，全国31省中排名27位。 其中，兰州市GDP为2095.99亿，全省排名第一位；人均GDP 57190.92 元。 主导产业以石化、有色冶金、机械电子、建材为主、新能

3、源为主，第三产业比例渐增。 城市化及市区规模的发展，市区人口增长带来的房地产刚性需求呈增长状态。,兰州全市人口情况,兰州下辖区县人口分布/比重,3 城市经济,1.3.2建筑行业特点,4 政策法规,1.4.1一带一路,一带一路 推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动提出：深化与中亚、南亚、西亚等国家交流合作，打造丝绸之路经济带核心区。 兰州定位 打造西安内陆型改革开放新高地，加快兰州、西宁开发开放。 优势机遇 “丝绸之路经济带”的中联点，经济带将带动兰州的交通、地产、餐饮、旅游等行业的快速发展。,4 政策法规,1.4.2兰西城市群,城市群规划 国民经济和社会发展第十三个五年规划

4、纲要（草案）提出：加快城市群建设发展，增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市和特色镇。 兰西城市群 以兰州为中心，包含甘肃青海27地州市的经济地带。 全国6个地区性城市群之一。 发展规划 引导优势产业发展； 建设兰西银三城市城际高铁； 打造丝绸之路经济带。,兰州作为一带一路的桥头堡， 兰西城市群核心， 有政府政策的大力扶持， 有实体经济的强力支撑。 是投资的热土、发展的摇篮。 抓住宝贵机遇，快速发展前进。,5 宏观解读,二.城关区二热 地块策划报告,Chapter 1. 城关区商业住宅市场分析,Chapter 2. 城关区二热地块条件分析,Chapter 3. 业态可行性与成功案例分析,C

5、hapter 4. 设计建议与收益测算,CHAPTER 1,城关区商业住宅 市场分析 1.1 主要商圈分析 1.2 重点商业项目 1.3 商业分析结论 1.4 住宅市场分析 1.5 住宅分析结论,1.1 主要商圈分析,1.4.1,1,2,3,商圈分布特点： 兰州城区的地理特点是东西狭长，交通有效距离过长，这便造就了这座城市沿横轴每隔一段都会形成一个商圈的特点。 1.西关商圈 位于张掖路，武都路，永昌路区域，主要商场有西单商场、亚欧商厦以及新世界百货。 2.东方红广场商圈 东方红广场位于兰州的中心，也是兰州市民的大客厅。主要商场有国芳百盛，华联购物中心。 3.五里铺（东部）商圈 位于五里铺地区，

6、主要商场有东部市场、西北电子商贸城。 4.天水路商圈 以万达广场为中心，新兴起的商圈。,4,1.2 重点商业项目,1.2.1 亚欧商厦,亚欧商厦 素有 “ 陇原第一商厦 ” 美誉之称的亚欧商厦，是兰州民百集团下辖的一座现代化、多功能综合性商厦，位于兰州交通枢纽：西关-张掖路-南关商业中心，地理位置得天独厚。商厦营业面积8万平方米，经营日用百货、副食品、化妆品、黄金珠宝、服装鞋帽、箱包皮件、文体用品、家用电器等10万余种特色高档商品。商厦内还配套豪华三星级宾馆、写字楼、亚欧烧鹅美食世界和亚欧国际俱乐部大型娱乐项目。,1.2 重点商业项目,1.2.2 西单商场,西单商场 2003年8月兰州西单商场

7、西关店开业，经营面积45000平方米，经营品种涉及10万余种，集百货、餐饮、儿童娱乐等多种功能于一体。大型超市和零售百货相结合的经营模式，加上独特的地理位置，西单商场也吸引了不少消费者，但由于时代的进步，商场目前已全面衰落。,1.2 重点商业项目,1.2.3 国芳百盛,国芳百盛 兰州国芳购物广场位于东方红广场东侧，视野开阔，客流量大。经营面积达8万平方米，在2005年销售收入一度突破12亿元，最高日销售收入达1500万元，在当时堪称甘肃之最。其综合业绩曾是甘肃40家零售企业之首，占有兰州市百货零售业50%以上的市场份额，但现在已难现往日辉煌。,1.2 重点商业项目,1.2.4 王府井百货,王府

8、井百货 2007年，北京王府井百货集团与位于兰州东部核心商圈的瑞德摩尔集团正式签署合作协议，联合打造一个5.1万平方米的“兰州王府井百货”。兰州王府井百货是王府井百货集团旗下的第20家门店，集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的购物中心，是兰州目前商业中心的代表。,1.2 重点商业项目,1.2.5 万达广场,万达广场 兰州万达广场位于城关区天水北路与雁滩路交汇处，总占地85.317亩，建筑面积42.61万平方米。作为城市综合体，万达广场涵盖了都市中心所有的先进业态：购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、精品室外步行街及高档超高层住宅。项目一经建成，即带动周边区域发展成为新的城市综合服务中心，同时也是商贸

9、、金融、办公、居住中心，使天水北路区域形成一个新的商圈。,1.2 重点商业项目,1.2.6 红星美凯龙,红星美凯龙 兰州红星国际广场位于兰州市雁滩高新开发区，由上海红星美凯龙国际家居连锁集团、兰州高科集团和南面滩工贸公司共同投资建设。占地145亩，总建筑面积约50万平方米左右，其中规划建设红星美凯龙全球家居MALL及甲级办公楼23万平方米，配套建设红星美凯龙家居主题商业步行街3万平方米。是集家居MALL、SHOPPING MALL、玫瑰天街商业步行街、住宅、SOHO公寓、商务写字楼为一体的双MALL城市综合体。,1.3 商业分析结论,关键词一：更名潮 百货、购物中心变革的大幕从更名开启。在更名

10、的同时，借机转型，百货、购物中心和电商并驾齐驱。 零售企业集体更名的背后是业务调整。随着国内零售业的迅猛发展和外资零售商的不断涌入，“百货”、“商场”等词汇已经不足以承载公司全新的业务特性。从战略描述和品牌定义的角度，企业需要增加品牌的包容性，拥抱即将到来的零售业新特性。关键词二：并购重组 在百货企业借更名转型的同时，并购重组也成为零售企业走出慢增长期的主要方式。零售业正在迈向整合频发的阶段，适者生存。尽管兼并重组是企业做强、做大的一种方式，但由于目前零售业形势复杂，此时扩大规模恐怕是“双刃剑”。关键词三：购物中心化 面对新的市场格局，传统百货将加速蜕变。现阶段百货店品牌组合、业态丰富度仍较为

11、局限，同质化达到60%以上。百货店需要像购物中心一样，集合丰富的业态和功能满足消费者的各项需求。在北京市场，仍旧保持纯正百货“血统”的门店越来越少，主流百货品牌均加入购物中心化的转型大军中。,传统百货业的现状及发展趋势,现状,趋 势,关键词一：扩容体验业态 在电商便捷、低价，购物中心舒适、轻松的氛围下，以商品为主导的百货店备受排挤，也逼迫不少百货企业引入餐饮、休闲娱乐等体验业态对抗冲击。据了解，通过对体验、娱乐、餐饮业态的大量投放和对整个商场动线的改造，商业销售份额有所回升。关键词二：商品自营 多份研究报告显示，联营模式让百货店无法创造出更多利润空间，自营才是根本出路。尽管百货店自营面对资金、

12、人才、商品体系、消费习惯等一系列问题，但为增加价格话语权，百货店需要转变“房东”角色，尝试对部分热卖品牌的品类和款式进行买断营销，参与商品的深度管理。关键词三：全渠道 在互联网变革的背景之下，全球消费者都发生了变化，呈现出智慧、互联和自主的消费特点，也更善于选择自己熟悉的渠道购物。数据显示，通过手机、电脑、实体店等多渠道购物者的花费比单一渠道平均值高4-5倍。未来，以消费者为中心、全渠道的经营将成为零售企业转型的主流方向。,商业市场分析结论传统百货大楼式商业存在固有弊病，在电商大潮的强力冲击下已呈溃败之势。因此，可以考虑引入目前市场还处于空白状态的新型商业模式，与传统商业形成差异化竞争，同时抢

13、先占领该层级的市场份额。,1.3 商业分析结论,1.4 住宅市场分析,1.4.1 万达公馆,项目位置,1.4.1 万达公馆,三居室 230,四居室 285,1.4 住宅市场分析,1.4.2 良志嘉年华,1.4 住宅市场分析,项目位置,1.4.2 良志嘉年华,二居室 88,四居室 185,1.4 住宅市场分析,1.4.3 云祥花苑,1.4 住宅市场分析,项目位置,1.4.3 云祥花苑,三居室 140,二居室 109,1.4 住宅市场分析,1.4.4 海鸿居然之家,1.4 住宅市场分析,项目位置,1.4.4 海鸿居然之家,二居室 91,一居室 46,1.4 住宅市场分析,1.4.5 中广宜景湾尚城

14、,1.4 住宅市场分析,项目位置,1.4.5 中广宜景湾尚城,三居室 148,二居室 102,1.4 住宅市场分析,1.4.6 仁恒国际领寓,1.4 住宅市场分析,项目位置,1.4.6 仁恒国际领寓,二居室 100,一居室 33,1.4 住宅市场分析,1.4.7 嘉璐天堡,1.4 住宅市场分析,项目位置,1.4.7 嘉璐天堡,二居室 82,1.4 住宅市场分析,1.4.8 碧桂园兰州新城,1.4 住宅市场分析,项目位置,1.4.8 碧桂园兰州新城,别墅六居室 370,1.4 住宅市场分析,1.4.9 红星国际广场,1.4 住宅市场分析,项目位置,1.4.9 红星国际广场,一居室 55,三居室

15、153,1.4 住宅市场分析,1.4.10 鸿运润园C,1.4 住宅市场分析,项目位置,1.4.10 鸿运润园C,二居室 122,三居室 157,1.4 住宅市场分析,1.4 住宅市场分析,1.4.11 住宅售价分析,住宅市场分析结论本项目所在区域住宅产品需求旺盛，销售压力较低，但8000元/的售价导致利润空间过于稀薄，有两种对应策略：一、尽可能提高住宅品质，提高售价； 二、考虑类住宅产品，提高空间可能性，摆脱住宅市场的价格限定。,1.5住宅分析结论,CHAPTER 2,城关区二热地块条件分析 2.1 地块现状解读 2.2 交通条件分析 2.3 周边客群分析 2.4 高校资源解读 2.5 工业

16、遗产解读 2.6 地块SWOT分析,2.1 地块现状解读,周边大量居住区,引人注目的高耸烟囱,体积庞大的冷却塔,兰州大学一分部住宅楼,2.2 交通条件分析,项目地块距离北侧最近的城市主干道嘉峪关东路400m；项目地块距离建设中的地铁1号线鱼市口站约一公里；项目地块周边道路级别较低，宽度较窄，不利于承担强度过高的商业开发。,400M,1000M,2.2 交通条件分析,由于历史原因，项目地块南侧与城市的交通联系被铁路切断，现铁路已废弃，建议保留部分铁路，并开辟地块内连通道路。同时，拟将地块北侧的两条断头路打通，分别连接至排洪沟路和南山路，可以有效提高地块内路网密度，便于承载高强度的商业开发。,拟连接,拟连接,主要客流：嘉峪关北路,主要客流,过境交通： 南山路,过境交通： 排洪沟路,