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1、 高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa第二节 租赁一、租赁的主要概念（一）含义租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的合同。（二）租赁的类型 高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa【例题10单选题 】甲公司2009 年3月5日向乙公司购买了一处位于郊区的厂房，随后出租给丙公司。甲公司以自有资金向乙公司支付总价款的30%，同时甲公司以该厂房作为抵押向丁银行借入余下的70%价款。这种租赁方式是（ ）。（2009年新）A.经
2、营租赁 B.售后回租租赁C.杠杆租赁 D.直接租赁【答案】C 高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa【解析】在杠杆租赁形式下，出租人引入资产时只支付引入所需款项（如购买资产的货款）的一部分（通常为资产价值的20%40%），其余款项则以引入的资产或出租权等为抵押，向另外的贷款者借入；资产租出后，出租人以收取的租金向债权人还贷。【例题11多选题 】下列有关租 赁分类表述正确的有（ ）。A.短期租赁的时间不超过1年,超过1年期的为长期租赁B.合同中注明出租人可以随时解除的租赁为可撤销租赁C.出租人负责资产维护的租赁为毛租赁D
3、.承租人负责维护的租赁为净租赁【答案】CD（三）租赁费用1.租赁费用的经济内容2.租赁费用的报价形式（1）合同分别约定租金、利息和手续费（2）合同分别约定租金和手续费（3）合同只约定一项综合租金，没有分项的价格【教材例题】 高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa（1）租赁资产购置成本100万元，分10年偿付，每年租赁费10万元，在租 赁开始日首付；尚未偿还的租赁资产购置成本按年利率6%计算利息，在租赁开始日首付；租赁手续费10万元，在租 赁开始日一次付清。（2）租赁费110万元，分10年支付，每年11万元，在租赁开始日
4、首付；租赁手续费10万元，在租赁开始日一次付清。（3）租赁费120万元，分10年支付，每年12万元，在租赁开始日首付。二、经营租赁和融资租赁项目 特征 最主要的外部特 征经营租赁 典型的经营租赁是指短期的、可撤销的、不完全补偿的毛租赁。 租赁期短融资租赁 典型的融资租赁是指长期的、不可撤销的、完全补偿的净租赁。 租赁期长三、租赁的税务处理税法没有规定租赁的分类标准，可以采用会计准则对于租赁的分类和确认标准。按照我国的会计准则，满足以下一项或数项标准的租赁属于融资租赁（资本化租赁）：（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于行
5、使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；（3）租赁期占租赁资产可使用年限的大部分（通常解释为等于或大于75%）； 高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa（4）租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于（通常解释为等于或大于90%）租赁开始日租赁资产的公允价值；（5）租赁资产性质特殊，如果不做重新改制，只有承租人才能使用。【提示】税收法规规定了租赁资产的计税基础和扣除时间，并且与会计准则不一致时， 应遵循税收法规。（1）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期均匀
6、扣除。（2）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除；（3）融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础【例题12多选题】下列有关租赁的表述中，正确的有（ ）。A.按照税法规定以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，应按照租赁期限均匀扣除B.租赁费用的经济内容包括出租人的租赁资产的购置成本、营业成本以及相关的利息C.按照我国会计准则的规定，租赁期为租赁资产使用年限的大部分（7
7、5%或以上）的租赁，被视为融资 租赁D.在我国会计上的费用化租赁即为税法上的可直接抵扣租赁【答案】CD 高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa【解析】按照税法规定以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，应按照租赁期限均匀扣除，选项 A错误；租赁费用的经济内容包括出租人的全部出租成本和利润。出租成本包括租赁资产的购置成本、 营业成本以及相关的利息， 选项B错误。四、租赁的决策分析财务管理主要从融资角度研究租赁，把租赁视为一种融资方式，无论经营租赁还是融资租赁都是“ 租赁 融资” 。（一）租赁分析的基本模型租赁净现值=
8、租赁的现金流量总现值-借款购买的现金流量总现值【提示】计算现值使用的折现率，实务中大多采用简单的解决办法，即采用有担保债券的税后利率作为折现率，它比无风险利率稍微高一点。（二）经营租赁（租赁费可以抵税的租赁） 高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa（1）承租人租赁期的现金流量=-税后租金=-租金（1-所得税率）（2）借款购买的相关现金流出量（股权流的角度计算）【提示1】初始现金流量=-购置设备支出+借款流入=0【链接】此处与前面第九章资本预算自行购置设备投资的流量不矛盾，可以验证“税后借款支付的 现值= 初始购置支出”
9、 ，因此如果初始流量是“-购置支出”，营业流量中就不能再考虑“税后借款支付”，否则会双重考虑流出量。【链接】与第九章一致的流量处理方法 高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa【提示2】若合同约定设备日常维护、运营的相关成本由承租人承担，则设备维护费用是非相关现金流量，无需考虑。【例题13计算题】A公司是一个制造企业，拟添置一台设备，有关资料如下：（1）如果自行购置该设备，预计购置成本1260万元，税法折旧年限为7年， 预计7年后净残值为零。预计该设备5年后的变现价值为340万元。（2）B公司表示可以为此项目提供租赁服务
10、，提出以下租赁方案：每年租赁费280万元，在每年末支付；租期5年，租 赁期内不得撤租；租赁期届满时设备所有权不转让。（3）A公司和B公司的所得税税率均为20%，税前借款（有担保）利率为10%。要求：判断租赁的性质，并计算租赁的净现值,并分析公司应采用购买方案还是租赁方案。【答案】我国税法遵从会计准则关于租赁类别的认定标准，据此分析如下：该项租赁在期 满时资产 所有权不转让；租赁期与税法 规定资产 使用年限比率5771% ，低于 规定的75%；租赁最低付款 额的现值 280 （P/A,10%,5）2803.79081061.42（万元），低于租赁资产的公允价 值的90%（1260万元90%113
11、4万元）； 高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa因此，该租赁合同在税务上属于经营租赁，租 赁费可以税前扣除。每年租赁费抵税租赁费所得税税率280 20%56（万元）【提示】自行购买设备的现金流量按照第九章的流量处理方式也可，即不考虑各年税后借款支付，直接站在企业实体角度考虑购置设备现金流出，两种方法计算结果排除小数尾差外，结 果是一致的。 高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa1.租赁方案（1）折现率。使用有担保的借款利率（税后）作为折现率。
12、折现率=10%（1-20%）=8%（2）租赁流出总现值=年税后租赁费（P/A，r，n）=（280-56）3.9927=894.36（万元）2.借款自购方案（1）税后借款支付：每年末税后利息=-12608%=-100.8（万元）第5年末偿还本金=-1260万元。（2）每年折旧12607180（万元） 高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa每年折旧抵税额18020%36（万元）（3）租赁期末资产现金流量。5年末资产余值变现金额360（万元）资产余值变现损失=360-340=20（万元）资产余值变现损失减税=2020%=4（万元）资产余值变现税后流入=340+4=344（万元）（4）购买总现值=-税后借款支付现值+折旧抵税现值+期末资产净流入现值=-100.83.9927-12600.6806+363.9927+3440.6806=-882.16（万元）3.租赁方案相对购买方案的净现值租赁现金流量总现值-购买现金流量总现值=（-894.37）-（-882.16）=-12.21（万元）因此，租赁方案不可行。扩展：损益平衡租金的确定（1）含义承租人的损益平衡租金是其可以接受的最高租金；（2）计算方法令净现值为0，倒求租金即可。随堂练习【提示】点击上面的“ 随堂练习 ”即进入相关试卷
