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1、金域华府营销报告,客户,项目,纽带,报告体系,Reporting System,项目价值体系及项目定位 市场及客户洞察 营销策略 -推售安排 -推广策略 -展示策略 -蓄客策略 -营销费用,报告体系,Reporting System,规划,商业,产品,品牌,区域,资源,交通,城市化高端居住综合体,精装,物业,配套,区域价值,长沙新浦东：外向型的新兴商务区，未来区域价值成长潜力巨大。,从长沙城市发展结构及政策导向看，虽然城市空间蔓延扩张，但各个新区的功能定位较为清晰；在政务功能外迁后，中心区（CBD）将强化其传统的商务区地位，而武广新城将成为外向型的新兴商务区，与中心区形成双核。,城南新区 （省
2、府新区）,河西新城 （市府新区）,星马新城,中心区 （CBD）,武广新区,三角洲 新区,政务型,产业型,综合型,政务型,商务型,区域产业定位 现代服务业：为长株潭地区提供高品质的商贸、金融、咨询、会展等服务； 商业：主要为规划区服务，发展部分高端商业为长株潭区域服务； 休闲娱乐产业：文化活动、游乐。 居住：为规划区的就业人员提供居住空间。,商务型,43万人生活区域、18.92平方公里规划建设用地、中部地区区域性交通枢纽、长沙城市发展副中心、辐射长株潭城市群的城市商务中心。,交通价值,中部枢纽：城市地位逐步拉升，投资价值与日剧增。,地铁3号线河西大学城至火车东站。,万家丽路、香樟路、机场高速、京
3、珠高速 武广高铁交集形成辐射各地快速交通圈,沪昆铁路与京广铁路共同汇集 湖南省会长沙将成铁路枢纽城市。,沪昆铁路与京广铁路共同汇集:湖南省会长沙将成铁路枢纽城市。 武广火车站：距离项目直线距离大约3KM，车距约5分钟内 地铁4号线：规划中的长沙地铁4号线沿万家丽路经过本项目地块西侧，为项目业主的出行带来极大的方便 城市干道：万家丽路、香樟路、劳动东路等城市主干道通达周边商圈（高桥沃尔玛、井湾子、东塘、武广） 高速路：京珠、机场高速,投资热区：众多重点筹建项目及丰富配套，投资热潮已经到来。,配套价值,A:武广火车站 B:400亩武广时代花园商住区 C:700亩武广中央商业区 D:400亩武广中心
4、商务区 E:1500亩浏阳河风光带 F:1100亩长沙报业产业园 G:体育休闲区 H:武广高尚商住区 I:2400亩潭阳滨江乐园 J:高桥商贸区 K:隆平高科技园,武广新城现有文体、教育资源,武广新城筹建片区及现有配套,武广新城利用短短几年的时间迅速完成基础设施建设，并快速完成区域规划和项目招商，可以预计，片区全面的成熟将会很快到来！,雅礼中学,广益实验中学,枫树山小学,砂子塘长塘小学,圭塘河风景带,华雅高尔夫球场,中学：南雅中学（雅礼寄宿）；广益试验中学；小学：砂子塘长塘路校区（09年秋季使用） ；砂子塘小学新城新世界校区（在建）；枫树山小学 文体配套前景看好：体育文化休闲公园 （在建）、一
5、馆三中心 、华雅高尔夫球场 、华雅华天大酒店、圭塘河风景带（筹建）无大型集中商业，生活配套待完善,圭塘河风光带长沙版“清溪川” 圭塘河规划拟投资18亿建“长沙版”韩国清溪川 ，由雨花区财政投资18亿元建设，项目建成后，将为长沙新添1330亩水域、湿地、绿带相依相存的城市绿肺。,独享副中心城央：唯一商业、政治、文化三者聚合项目。,资源价值,7000城市广场，塑造城市新舞台。 雨花市政府广场：区域内最大的公共平台，仅香樟路区隔。与区政府广场遥相呼应，双广场组合塑造都市生活舞台。,项目广场,区政府广场,圭塘河风光带,副中心最大广场，星城最大绿地公园，与项目广场遥相呼应。,以地理占位+交通引擎驱动区域
6、转变的武广新城，交通是核心因素及影响重大,外部价值,规划价值,城市精品综合体：坡地景观、山地园林、7000广场、1.2万街区式商业、高端主力店、架空层泛会所、88%得房率、标志性外立面。,中间高层、两边小高，梯度布局，最大化景观视野利用地形高差，设计坡地景观，营造具有山地特色的园林景观；南北分别设置不同的配套，如南地块运动场，北地块的游泳池或者高档私家会所，通过业主卡将优惠进行共享，形成高档和利益的互动；7000广场、1.2万街区式商业、大型高端主力店聚合。,本项目涵盖高档公寓、高端住宅和商业，产品线完善，不同产品形态价值联动关系密切。 50平米架空层打造泛会所，住宅产品得房率达88% 项目整
7、体建筑外立面设计城市感强，具有较强的昭示性。,广场,主力店,公寓,步入式商业,缤纷炫彩商业：炫彩商业街区串联商业旗舰店，演绎项目缤纷外衣。,商业面积：12585.71m 街区型商业：内外部商业氛围浓厚，容易形成高档休闲商业步行街。 商业旗舰店：层高7.77.8米，高端亮相,商业价值,概念股：多景观、入住成本低、购物便利、赠送阳台凸窗，犹如概念车一般高端精致。,关键词：精装、紧凑、低总价、低首付、赠送阳 台、视野开阔、低入住成本、景观资源丰富 面积非常紧凑实用，房间带阳台 景观资源丰富，圭塘河景观带，部分小区园景 超宽楼间距，视野完全无阻挡，楼下就是大公园 街区式商业、我的冰箱在楼下,25平米公
8、寓产品,公寓产品价值,关键词：精装、紧凑、低总价、低首、赠送阳台、倒凸窗、视野开阔、低入住成本、景观丰富面积非常紧凑实用，房间带阳台 景观资源丰富，圭塘河景观带 超宽楼间距，视野完全无阻挡，区政府广场，项目广场，商业旗舰店，缤纷中心区域 街区式商业,我的冰箱在楼下,32平米公寓产品,25,32,阳台,阳台,倒凸窗,长沙首创：十字形结构,点楼变板楼，超多赠送面积，得房率高达88%，户户朝南，户户向阳。,高层1T5,高层1T4,空中 花园,阳台,生活 阳台,空中 花园,阳台,空中 花园,空中 花园,生活 阳台,生活 阳台,阳台,空中 花园,阳台,空中 花园,阳台,阳台,阳台,140户型,140户型
9、,140户型,空中花园,阳台,生活 阳台,120户型,90户型,90户型,120户型,120户型,120户型,落地飘窗,飘落地窗,落地飘窗,落地飘窗,住宅产品价值,空中 花园,落地飘窗,空中 花园,空中 花园,空中 花园,蓝筹股：“2+1”产品，赠送面积大，超高得房率，超宽楼间距。,住宅产品价值,绩优股：奢华2+1，经典3+1，横板布局舒适空间，得房率超高，步入式衣帽间。,住宅产品价值,品牌价值,万科开发分布,2009年楼市热销使得开发商业绩大增。 万科继续以人民币(下同)630亿元(131亿 新元)的年度成交额领跑全国市场，已在 20多个城市设立分公司,根据独立第三方所作调查，目前万科客户的
10、重复购买意向为63，30左右的业主由老客户推荐，70以上则靠市场口碑吸引,由国务院发展研究中心企业研究所进行的“中国房地产品牌价值研究”成果揭晓，万科地产以48.2亿元亿元的品牌价值，保持中国房地产行业的领导地位,品牌价值：行业领袖标杆价值、客户满意度行业第一、运营实力保证。,品牌专属：万科致力于推广全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值。,集中采购降低装修 成本： 公寓600元/平米 高层700元/平米,事务繁忙者，无过多的时间料理繁多的装修事务； 投资客，购房用于出租，对装修无特殊要求的； 外地购房客，为图方便，购买精装修房省心省事； 首次置业者，对装修无经验，又想省心的客户
11、；,长沙精装修的购房群体,精装价值,品牌物管：追求客户满意度，生活品质保障。,物业服务的领跑者,社区邻里文化的筑造者,万科品牌价值的提升者,万科物业足迹遍布全国31个城市，服务项目超过150个，管理面积达2678万平方米，业已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业 。”,“个性化管理服务”模式， “同心圆”服务计划、“邻里守望”物业管理模式、“区域客户助理”、“体验式服务”、“管家模式”等服务模式，得到业主良好评价及效果。,2001年，万科物业各公司已先后相继通过ISO9001（2000版）国际认证。 客户满意度：在万科的所有客户中，60%以上的客户是冲着万科的品牌
12、和物业来的。,物业价值,内部价值,以地理占位+交通引擎驱动区域转变的武广新城，交通是核心因素及影响重大,项目的关键驱动因素（KPI）分析,区隔KPI分析,外在,内在,中部枢纽城市（武广连深港、沪昆线接轨）武广连接市区中心点,星城浦东区（副中心、商务区核心区位）,独享副中心城央资源（圭塘河绿地、区政府广场）,高端精品居住综合体项目（运动场所、私家会所、50平米架空层打造泛会所、城市感外立面）,文体、教育、生活配套丰富（投资核心区）,精细化规划设计（中央视野、坡地景观、山地园林）,缤纷炫彩商业（ 7000城市广场、商业旗舰店、街区式商业 ）,长沙首创高端精品产品（ 优质投资产品、高得房率、宽楼间距
13、 ）,品牌价值：行业领袖标杆价值、客户满意度行业第一、运营实力保证。,精装价值：全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值。,物业价值：品牌物管，追求客户满意度，生活品质保障。,综合价值体系的核心杠杆力量,Code of this report |, Copyright Centaline Group, 2009,本案定位的基本原则,连接世界的城市住区,基于价值体系及原则的项目定位,万科金域华府,项目价值体系及项目定位 市场及客户洞察 营销策略 -推售安排 -推广策略 -展示策略 -蓄客策略 -营销费用,报告体系,Reporting System,价值体系,2,3,4,1,核心策略,
14、市场及客户洞察,节点部署,推广主题,目标：2010年实现8亿销售额， 公寓：实现均价6500元/以上， 住宅：实现均价6200元/以上！,品牌：抢占新城中心，成就星城影响力，实现万科长沙区域运营化；,价量：高速，高价,目标,客户：树立万科品牌客户满意度，关注客户服务，再树万科客户满意度前列,本案需要实现的目标,价值目标：6500/,营销目标：6000元/ （产品实际价值）,“博弈筹码” 驱动客户价值感知,核心目标解读：高溢价值，快速走量，成为片区标杆！,本案需要实现的目标,市场大势：预计2010年长沙市场供应量在1200万方左右，成交量预计在800万左右， 整体市场供销竞争压力大。,单位：万平
15、方米,2010年市场供应量,2010年市场需求量,1、房地产政策从紧趋势逐渐明朗，10 年国家将继续促进楼市的平稳发展； 2、随着宏观调控的持续深入，投资需求比重将缩小。城市刚性需求经过09年的集中释放2010年规模势必缩小。 3、供应市场的活跃，选择更加丰富，同时对价格更加敏感，成交的热度必然降低,2010 供应 = 09年存量 + 10年新增量 1282.4（万平米）,市场洞察,区域市场：2009年雨花区市场供大于销，存量126万，雨花区整体供应大。,07-09年房地产政策变化,08年1月-09年12月，雨花区商品住宅批准预售585.3万方，销售459万方，存量126万，供大于销售 08年
16、-09年整体供大于求，未来潜在量大,市场洞察,Code of this report |, Copyright Centaline Group, 2009,区域市场：武广板块2010年预计供应量在140万方，竞争激烈,市场洞察,竞争格局：大盘云集，品牌开发商大量入驻。,恒大绿洲，61万方，容积率3.53，均价5800，产品79-80两房,102-120三房，时间2010.1,新城新世界，132万方，容积率3，均价4700，产品120-130平米,三房 160平米四房，时间2010.4,茂华国际湘，47.4万方，容积率2.2，均价4500，产品120-130平米三房 160平米四房，时间2010.1,中城丽景香山，35万方，容积率1.8，价格5000，产品90-94二房, 120-130三房, 167-173四房，时间2010.1410,
