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1、贵州凯里草坪寨项目 调研及初步开发方案,方案导读:项目关键规划节点展示(详见P62),C地块沿湖联排别墅群临湖别墅底层为店面,ABCD地块 音乐主题社区景观设计,金泉路全程商业步行街 ( 如规划无法通过,可退而求为“民族风情商业街”),凯丰一路、金井路 民族特色环形过街天桥,C地块 沿湖旅游集散地配套,一城四组团(ABCD),二、大势研判,三、项目面临的供给市场,四、项目面临的需求市场,五、项目面临的竞争市场,项目市场研究结论,一、项目面临的区域环境,一、项目SWOT分析,二、项目客户群分析,三、项目总体定位建议,四、项目开发方案建议,项目营销推广策略,（我们面临何种市场环境） 市场动态研究,
2、1、项目概况 2、区域环境 3、区域发展规划,二、大势研判,三、项目面临的供给市场,四、项目面临的需求市场,五、项目面临的竞争市场,一、项目面临的区域环境,第一部分、项目前期市场环境调研,1、项目概况区位项目地块位于凯里市博南新区东侧、红洲路西侧、环城南路北侧的草坪寨宗地。,1、项目概况项目地块规模及主要规划条件 项目规划建设用地面积约269151.8平方米(403.7亩)， 代征城市公共用地面积约66087平方米；其中代征道路用地面积约32213平方米；代征人工湖面积约26133平方米； 代征金井河道面积约7741平方米。 本项目土地使用性质规划为商业服务、居住综合用地 ，其中地块使用容积率
3、不大于3.5 ；建筑密度不大于35% ；绿地率不小于30% ；总建筑面积不大于942031.3平方米。其它规划要求详见本项目地块凯里市榕筑房产公司草坪寨宗地规划设计条件通知书和凯里市城市规划管理技术规定 。,1、项目概况地块临界状况 本项目东接红洲路，南接凯雷路（迎宾大道的延伸段目前正在在市政府的规划中），北接凯丰一路。地块现状本项目地块被金泉路与凯丰二路分割成四块，地块附近道路较完善，已建成通车，部分地块拆迁尚未完成，地块较为完整，但有坡度。,项目临界与现状图,民族体育中心，市政府，民族风情街，仰阿莎广场,项目地块周边情况,项目地块内现状图,1.纵观凯里地产市场，在凯里市区核心区域，能有我们
4、项目如此完整地块400亩的体量，在目前来说是绝无仅有，这也是我们区隔其他项目最关键之处,但在一个20多万人口的地级城市,同时也是我们规划和销售的难点所在； 2.根据凯里市榕筑房产公司草坪寨宗地规划设计条件通知书 要求：沿人工湖及金井河须建设景观绿带，沿湖建筑性质只能是旅游服务性用房。如何更好的利用到人工湖这个非常优质的景观资源，产生最大的经济效益，是我们在规划时考虑的重点和难点之一 ； 3.项目东南片被其他房产分割成不规则的地块，是我们规划的难点。,2、区域环境区域范围与人口 项目所在地位于凯里市仰阿莎片区，东至华联厂、242厂边缘，西抵金泉变电站、棉纺厂斗牛场，难至凯麻高速公路，北抵军分区弹
5、药库。规划总用地466.9公顷，即4.67平方公里。,道路交通 区域内有南北规划一交通干道为金泉路，连接凯雷路、凯丰二路以及凯丰一路，项目东临红州路以及环城南路。,公共配套设施 区域范围内已有一定的公共配套设施,但属中低档次，有数条交通干道穿越本区域，红州路上有一所职业技术学校，金井小学和市童铃幼儿园，州人民医院及数家小型诊所，项目东隔仰阿莎广场，周边市场，商业街，超市及基本生活配套等,金井小学,商业街,本区域内有三路公交路线直达，分别是1路、2路、4路.,公交站,区域环境 本项目区域内地势较为平坦，但有坡度。北面连接延伸市中心区域与东南面民族风情商业街区域，属于未来规划打造区，现尚未完成全部
6、拆迁整个项目区域北端与凯丰一路交接段交通便利，南端交通较为薄弱，生活配套设施尚不完善。,3、区域规划,3、区域规划项目所在地位于仰阿莎片区规划范围内，区域发展规划核心要点如下： 3.1 范围与规模： 仰阿莎片区控规总面积4.67平方公里，东至华联厂、 242厂边缘、西抵金泉变电站、棉纺厂斗牛场、南至凯麻高速公路、北抵军分区弹药库，规划地区总人口3.6万人。 3.2 区域地位与规划性质： 是凯里市规划中的教育居住发展片区、服务休闲娱乐发展片区。 3.3 规划布局结构： 规划区内由居住发展片区、教育居住发展片区、服务休闲娱乐发展片区、居住及民族体育发展片区四个片区组成,规划区内设置城市广场1处,现
7、仰阿莎广场，在现状基础上扩大规模,结合山体,形成绿化休闲广场.,3、区域规划3.4、区域道路与交通： 该片区是凯麻高速进入凯里城区的必经之地，是体现和展示凯里城市风貌和形象的窗口。 3.5、重要公共配套设施： 区域内目前分布着二所小学、一所中学、一所职业技术学院。 3.6、景观环境： 规划区内设置城市广场1处,现仰阿莎广场，在现状基础上扩大规模,结合山体,形成绿化休闲广场 。,1、宏观政策动态 2、凯里城市核心信息梳理 3、凯里经济发展现状分析 4、凯里城市人文环境分析,二、大势研判,三、项目面临的供给市场,四、项目面临的需求市场,五、项目面临的竞争市场,一、项目面临的区域环境,第一部分、项目
8、前期市场环境调研,1、宏观政策动态,2、凯里城市核心信息梳理凯里市位于贵州省东南部苗岭山麓、清水江畔，是国家民委、国家体改委批准的民族自治地方改革开发实验区黔东南苗族侗族自治州首府所在地。全市总面积1306平方公里，总人口45.78万人，少数民族占74.28%，其中非农业人口1631万人，是一个以苗族为主体，多民族聚居的新兴工业城市，也是全国41个“绿都”之一 ，是贵州省“经济20强”之一。 凯里市民族风情浓厚，是贵州东线民族风情旅游中心。目前，城市功能正在进一步完善，相继建成仰阿莎民族文化广场、市政府中心休闲广场等一批城市基础设施，城市污水处理厂和生活垃圾处理场也在紧张建设中。目前新建绿地5
9、.8万平方米，城区绿化覆盖率达38%。城区人口从1999年的15.83完人增加到2003年的19.17万，城区面积从1999年的17平方米增加到2004年的22平方公里，城市化水平到到38.1%。凯里市以旅游业为主，餐饮，休闲等娱乐设施正在进一步完善中。,3、凯里经济发展现状分析05年凯里市城镇居民人均消费支出5139元，增长5.4%。 06年凯里市居民人均可支配收人7707元，比上年增长9.1%，人均消费支出5731元，增长5%。 07年1到11月凯里市固定资产投资额18.73亿元,同比增长39.87%,占固定资产39.87%,占固定资产投资额的29%;07年凯里市城镇居民人均可支配收入95
10、40元.,3、凯里经济发展现状分析,4、凯里市人文环境分析在仅仅有20多万人口的凯里市区，出租车就多达600多辆，并且生意经常处于饱和状态。这一方面固然是因为出租车起步较低，凯里城市面积不大，总额不高，可是却也显示出凯里人民较明显的超前消费和饱和消费心理，对于将来顾及较少。 目前凯里市市长在执政风格上对凯里旅游发展较为重视，要求沿街楼盘都必须穿衣戴帽，以体现民族风情。 凯里市以苗族和侗族为主，当地居民擅长唱歌，也热爱音乐，在凯里大街，戴着MP3的路人随处可见，而这点也在我们针对这个专题所做的专项调查中得到证实；,4、凯里市人文环境分析,1. 凯里消费市场表现出很强的超前消费意识，这点对于我们销
11、售策略的规划非常重要； 2. 我们400亩的巨大体量，对于凯里城市影响巨大，无法以一个单纯的商业开发项目自居，因此对于政府执政者的喜好的把握，关系到立项等前期工作顺利完成和后期众多市场推广活动的顺利展开； 3. 当地居民喜好音乐的特性，对于我们在规划和推广力求更好促动消费者心理有很好帮助。,1、凯里房地产市场整体供给现状概述,二、大势研判,三、项目面临的供给市场,四、项目面临的需求市场,五、项目面临的竞争市场,一、项目面临的区域环境,第一部分、项目前期市场环境调研,过去3年，凯里的房地产开发投资逐年升温，开发规模日趋扩大，楼盘品质不断提升，房地产开发投资累计额完成5.43亿元，同比增长39.8
12、7%。仅07年房地产开发计划投资额7.47亿元,(由各房地产开发公司报表,房地产主管部门统计汇总),同比增长66%;据统计局统计,2007年房地产开发已经完成的投资额（5.43亿元）同比增长39.87%,占计划投资的73%.此外,07年全市商品房开工面积48.64万平米,同比增长9.3%,其中住宅42.62 万平米,同比增长14%,而商品房竣工面积34.66万平米,同比下降31%,其中住宅29.18万平米,同比下降27.3%.总体来说,07年凯里市房地产开发以住宅为主流,开发投资保持增长势头,供求不平衡,增量房市场和存量房市场存在严重的比例失调,商品住房平均价格增长过快,面临的调空压力较大.销
13、售价格在以建筑面积每平米2000元左右的价位在凯里市房地产市场中占住房主导价格.,1、凯里市区房地产供给现状2000-2007年凯里市区房地产投资与销售走势分析,市场动态本次市场调研因客观原因限制, 对于凯里市08年度1-3月房地产市场的动态尚无法取得 详实可信的准确数据,因此本次市场动态的分析,暂略.,发展商情况:凯里市当地房地产发展商除荣升公司以外,各发展商品牌及实力在凯里市民中尚未形成品牌印象.实力将是市场比拼的根本，优胜劣汰依然是铁定的市场法则，当前凯里市的地产竞争仍然处于成本竞争的状态,而行业的发展将加快淘汰实力不济，开发水平低下的中、小开发商。具有雄厚资金和先进技术和理念的外来企业
14、的进入，不仅加剧凯里的房地产市场竞争格局，同时也将极大促进本土市场发展过程中的自我优化。,未来凯里市场之争，将是品牌之争，实力之争。,1.1 高层的认可度较高凯里房地产市场以高层为主，多层为辅-2005年后开始起步，由于政府的引导和凯里市民观念的逐渐改变,现凯里市民对高层的接受度相对较高。1.2 楼盘规模偏小，社区的概念正在形成。1.3 高层的主力户型面积普遍较大，价位区间都在2000元/-3000元/ 间。户型面积一般集中在120平米和140平米以上2个区间，小于100平米的较少，价格属于中等阶段。,1、凯里房地产市场整体供给现状概述,1、凯里房地产市场整体需求容量分析2、凯里市区潜在购房者
15、需求特征调研,二、大势研判,三、项目面临的供给市场,四、项目面临的需求市场,五、项目面临的竞争市场,一、项目面临的区域环境,第一部分、项目前期市场环境调研,1、凯里市区房地产市场整体需求容量分析,2000-2007年凯里市区房地产销售情况统计表,市场需求旺盛 市场投机行为较少,2、凯里市区潜在购房者特征分析数据来源说明数据来源：于2008年3月7-15日本项目调查人员获取调查问卷统计处理所得；调查方法：根据对本项目本阶段工作内容的总体把握，有针对性的进行重点个体抽查访问；调查地点：仰阿莎广场、大十字、州府路、营盘东路、校院南路等；,2.1、调查对象：政府公务员、中石化、会计师事务所等企业员工、
16、院校教师、仰阿莎广场游人、大十字随机路人；2.1、受访者年龄：以25-50岁年龄段为主；2.1、调查人员：我公司市场调查人员3人.2.1、调查样本数：本次调查获取有效问卷：仰阿莎广场游人30份，政府公务员32份，企业员工17、院校教师24、大十字街随机路人30份，共计133份，以下将对以上个体样本进行重点统计分析。,说明:在本次调研过程中发现,由于之前对于凯里市市场的了解有限,部分问题的设置不尽合理(如:户型面积问题,被访者并未形成明确的细分概念).因此,本次初次市场调研的结论供参考.,2、凯里市区潜在购房者特征分析,2.1 项目消费者年龄特征分析,说明：本次调查的目标客户年龄集中在30-35岁及36-40岁之间，所占比例分别为25.47%与19.88%，30岁以下的比例为13.04%，再次是51-55岁的年龄段，所占比例为26.09%。其次为46-50（6.8）、41-45（4.3%）和56-60（4.3）。这一数据反映出购房的主力军在30-40岁之间。,2、凯里市区潜在购房者特征分析,2.2 现住房情况,
