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1、宁波别墅市场研展,2010年6月10日,市场在变，游戏规则在变,对市场需求的洞察，是一切工作的前提,我们，在追索市场的需求中,寻求制胜之道,【感悟】,一、整体市场环境篇,经历08年相对低谷后，09年在政策救市的有利背景下，购房需求释放，价量齐升，投资客重新入市，市场呈一面倒的红火走势。10年楼市上演冰火两重天，新政之前楼市呈现疯狂局势，新政之后楼市遭遇滑铁卢，宏观调控政策愈演愈烈。,高房价,观望,降价,需求,救市,资金流充裕,供应,相对平稳,经济危机,需求激发,价格上涨,地价上涨,国家调控,宏观走势,07年底-08年,09年,10年（目前）,价格坚挺,叛逆调控,地价猛涨,终极疯狂,金地梅虚地块
2、 楼面价：8170元/平米,雅戈尔高新区地块 楼面价： 9920元/平米,兴普东部新城B4花园 楼面价：12030元/平米,雅戈尔联心地块 楼面价： 8707元/平米,荣安庙堰地块 楼面价：13765 元/平米,城投薛家地块 楼面价： 10406元/平米,雅戈尔茶亭地块 楼面价：5520 元/平米,万科董家桥地块 楼面价： 5008元/平米,万科西湖地块地块 楼面价： 5187元/平米,环球置业地块 楼面价：约3900元/平米,维科镇海新城地块 楼面价： 6589元/平米,本案,保亿镇海新城地块 楼面价： 5052元/平米,布利杰城西地块 楼面价： 6194元/平米,雅戈尔成教地块 楼面价：
3、5008元/平米,雅戈尔庆丰地块 楼面价：18740元/平米,09年以来主要住宅地块成交楼面价：,从供应源头看，土地市场争夺激烈，土地价格节节高攀，地王不断被刷新，为高房价提供了支撑平台，同时也推动了房价不断上涨。,出让土地,从04年以来，整体市场经历了05、08两个下坡后，均有明显的反弹，尤其是09年，市场成交突破300万方。10年始成交大幅度上涨，新政之后便走向冰点 年度成交价格保持高速增长，09年已完成对04年价格的翻倍过程。,市四区年度住宅供求状况,市四区年度住宅均价走势,年均成交230万方,从历年整体走势看，09年市场火爆，消化量和房价均创历年新高，市场呈明显供不应求，价格处于高位运
4、行。10年市场持续火爆，新政之后成交走向冰点，但价格依然坚挺,09年销售情况,09年以来宁波宁波住宅市场销售火爆，月供求比基本维持在1以内，市场呈供不应求局面；2010年4月份市场供求比达1.4，供应量处于较高的水平，市场成交热度明显下降。5月份成交呈现急剧下滑的态势,只成交了720套。,09年以来宁波市四区供求走势,09年至10年4月销售情况,09年以来宁波市四区住宅成交价格走势：,4月份宁波市六区成交均价为17569元/平米，而四区成交均价首次突破2万元/平米，达21814元平米，其价格较上大幅度上涨主要是受长岛花园、卡纳湖谷等高端项目成交量大幅度提升影响。从各区域成交价格来看东钱湖区块价
5、格最高，达到31337元/平米，其次为江北区成交均价为28742元/平米，江东、科技园、鄞州、海曙等区域成交均价都在16000元/平米以上，江北北区、镇海成交均价在11000-12000元/平米。,价格持续高位运行，价格再创新高，目前市场处于僵持阶段,价格走势,二、别墅分布及特征篇,目前宁波别墅市场主要有三大类：位于城市中心区域的城市别墅，拥有景观环境优势的山水别墅以及位于郊区的普通别墅。本案地段若发展别墅短期内为郊区别墅，但随着新城开发深入可往城市别墅方向引导。,东湖观邸,宁波别墅项目,合生国际城,英伦水岸,湖景花园,慈城新天地,半岛华府,新星都市,比华利,香颂湾,城市花园,都市森林,东方湾
6、邸,上上城,颐和名苑,城市别墅,郊区普通别墅,郊区山水别墅,本案,卡纳湖谷,雍城世家,韩岭古镇地块,茶亭,都市华庭,白石仙坪地块,塘家湾地块,香湖丹堤,砖瓦厂地块,BOBO城,盛世天城,北郊路地块,银泰柏锐,城市别墅: 在售：城市花园、BOBO城、雍城世家、盛世天城。 未来可能项目：北郊路地块、长岛花园、联心地块郊区普通别墅： 在售：上上城、东方湾邸、颐和名苑、新星都市、合生国际城和都市华庭。 未来可能项目：金地地块、塘家湾地块、新坐标中汇地块。郊区山水别墅： 在售：卡纳湖谷、东湖观邸、英伦水岸、香湖丹堤、九龙湖畔。 未来可能项目：茶亭地块、银泰柏锐、砖瓦厂地块、白石仙坪地块、韩岭古镇地块、维
7、拉小镇、万科慈城地块。,九龙湖畔,万科慈城地块,维拉小镇,长岛花园,金地地块,ART蓝海,新坐标中汇地块,别墅市场分布,城区板块,东钱湖板块,宁波别墅市场区域演变,别墅产品特征,别墅产品特征：,从别墅产品特征来看，拥有景观资源（或者占据项目内部最佳资源）、高产品附加值（阳台露台地下室）、私密的生活空间等产品优势，使别墅能达到高的溢价能力,社区景观绿化,私家花园,阳光地下室,挑高大堂,阳台露台,景观资源,三、别墅市场发展篇,别墅整体市场,宁波别墅销售市场呈现不断升温的走势，2008年受经济危机影响，别墅销售量较低，而2009年则上升为历史最高，2010年至目前（6月10日）销售280套，主要为长
8、岛花园和塘家湾。,别墅整体市场情况：,09年宁波市区供应约870套，成交面积30.5万方，成交1500套，成交面积 47.1万方。 09年市场月均成交124套，比08年68套，市场明显表现出色。 截止09年12月，别墅市场存量8.96万方，库存套数303套，市场存量少，销售形势较好。,09年别墅市场表现活跃，存量不断减少，截止09年12月市场可售量为300套，按09年市场行情3个月即可消化完毕，市场形势比较乐观。,09年别墅市场,08年以来主要上市别墅销售情况：,09年别墅销售表现出色，新推项目销售周期明显缩短，除个别郊区普通别墅（新星都市、颐和名苑）外，产品销售率较高，市场前景被看好。,09
9、年别墅市场,2010年别墅市场,2010年第一季度别墅成交呈现逐步走高的态势，但是在新政之后，成交量下降较快，5月份成交45套，6月份至今只成交5套。,2010年别墅至今（6月10日）共销售280套，主要以塘家湾和长岛花园为主，主要集中在江北区，鄞州区其次，镇海较少。,东方湾邸,中海东湖观邸,英伦水岸,钱湖比华利,华润卡纳湖谷,目前主要在售别墅楼盘,少量供应,宁波低密度产品供应以东钱湖板块为主，市区范围内也有少量的低密度产品供应。目前主要以江北个盘供应为主，如长岛花园和塘家湾。,别墅为高利润产品、溢价能力高，目前在售城区别墅主力总价均超过400万。郊区别墅由于其产品所拥有的资源一般较难与山水别
10、墅或城市地段型别墅抗衡，其产品多控制总价（集中在400-600万），总价优势取胜。,别墅总价位分析：,别墅销售市场,供应列表：,2010年别墅供应在30万以内,市场供应量保持相对稳定,2010年4月长岛花园、卡纳湖谷和都市华庭别墅三大高端项目推出量将近10万方别墅排屋体量，成为市场新增供应的主力。,新开盘情况,四、东钱湖板块及个案分析,地缘性城市边缘（三江口聚集型城市心理） 资源性东钱湖生态湖景（西湖之秀美，太湖之浩瀚） 定位性国家级生态度假风景区 人脉性周边原著居民 文脉性历史文化古迹,东钱湖板块之空间维度,专属板块,板块,多元冲突 边界冲突,东钱湖城市结点,复合板块,板块论：同一板块，生活
11、主张一致，生活层次差异，阶层差异，错落化和谐冲突,东钱湖之板块论,东钱湖新城规划,重点建设“一城一湖，十景十村”，开辟“一廊(生态廊道)、二轴(景观水轴)”，形成四大功能区(宾馆、会议、商务区；度假、休闲区；生活居住区；移民安置区)。5年内投资100亿元，把东钱湖建设成为蓝天、碧水、青山、绿树的国家重点生态型旅游度假区、华东地区重要的国际会议中心、具有最佳人居环境的现代化新城区和现代化国际港口城市的后花园。,东钱湖区域区域内自然景观优越，是宁波未来绝对的富人区，但是由于目前政府缺少大量资金投入，各项配套设施相当匮乏，板块成熟期相对会长些。,区域存在较高的认可度，缺少更多的接受度，普通居住人口导
12、入存在困难应充分利用有利资源，以别墅等高端产品启动市场，减弱消费者对距离、配套设施的抗性,东钱湖周边相关高端配套,游艇俱乐部,启新高尔夫,水上美食娱乐中心,高尔夫练习场,华茂东钱湖酒店,东钱湖度假区管委会,凯悦酒店,二灵水乡,SPA度假村,国际运动村,东钱湖国际会议中心,鄞州 主力价格：1万-2万/平米,老三区 主力价格：2万/平米以上,东钱湖 主力价格：2万/平米以上,东部新城 主力价格：1.5万- 3万/平米,城西 主力价格：1万-2万/平米,洪塘 主力价格：1万-1.5万/平米 市场份额：,镇海新城 主力价格：1万-1.5万/平米,镇海老城 主力价格：0.8万- 1.2万/平米,北仑区
13、主力价格：0.7万- 1.2万/平米,区域现状,东钱湖区域市场发展在宁波区内的占位有较大的优势，虽然市场份额小，但东钱湖已经公认为宁波最好的别墅区。,主要板块的发展比较：,区域未来,五星级的地段的区位价值成就了东钱湖区域未来发展将成为宁波城市的一块瑰宝，而别墅稀缺价值将在东钱湖发展到极致。,华润卡纳湖谷定位为东钱湖高档次口碑别墅社区，依托其独有的临湖优势，档次已超越香颂湾、东湖观邸和英伦水岸等项目。首批推盘自开盘热销50%后，后续去化一直较差，09年3月开始销售情况转好。二期南区于2010年4月推出。,个案推案及销售情况,卡纳湖谷（在售）,优势： 1、产品规划纯粹全部是双拼； 2、区域位置优越
14、，地处东钱湖畔，设计有宽景餐厅，3.8层高的会客厅，景观系数佳； 3、定位高，山水类双拼别墅，是目前双拼市场中的翘楚； 4、入门设计巧妙，同一幢双拼，采用不同方向的入户门，强调了生活的私密性； 缺点： 1、区域生活配套不完善，未来规划较单一； 2、项目位置位于东钱湖南岸，北面靠水，南面靠山，地势南高北低，风水不好，不适合居住；,产品描述：,推盘情况：,卡纳湖谷4月17日推出二期“君天下”。天鹅湖组团目前还有少量房源在售中，面积在500左右，价格1500万元-2000万元。楼盘位居钱湖最高、湖谷深处，周围群山环抱，并且一线独享62000余平米的内湖私属秘境,英伦水岸三面环水，自成三岛，是一个独立
15、式包合式格局的纯别墅小区。打造东钱湖首家英伦风格别墅区，别墅特点是面比较宽、采光度、透光度比较好。项目目前全部售完,一期,二期,三期第一批,四期,英仑水岸（已售）,英伦水岸是联排和双拼混合搭配的中档别墅盘，联排总价300-500万元/套，双拼总价450-800万元/套； 开盘热销，主要原因是前期客户蓄水，其他时间段的去化情况受整体大环境走势影响较大。,推盘情况：,香颂湾（已售）,项目位置：宁波市东钱湖镇新区 占地面积：108006平方米（约162亩），其中居住用地94666平方米，商业用地13340平方米， 项目规划：居住用地共规划了206幢联排与双拼 总建筑面积:82857平方米（其中，地上建筑面积59956平方米，地下建筑面积22901平方米） 容积率：0.9（其中居住用地容积率为0.88，不计算地下室，容积率0.63。） 项目产品：规划双拼21幢，共42户；占20%； 三联排12幢，36套，17%； 四联体共25幢，100户，48%； 五联体共6幢，30户，15%。 其中东西首128套，62%；中间80套，38%。 总价范围：600万-7000万,
