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1、昭通南顺街项目 拓展报告,*,Page,目前昭通整个商业氛围较为混乱，主要以自然形成为主，并没有有序的商业规划，在这个市场中如何凸显自己？,*,Page,目前昭通整体品牌良莠不齐，本项目竞争环境较为复杂，如何给自己一个清晰的定位？,*,Page,如何在短时间形成一个口碑，达到品牌、利益最大化？,*,Page,本报告思路体系,一.项目所在环境分析,二.项目价值点分析,三.项目定位,四.项目招商计划,*,Page,一.项目所在环境分析 （完善、融合，提出要点）,9/15/2018,昭通概况,昭通市位于云南省东北部，与贵州、四川两省接壤，地势南高北低，最低海拔267米，最高海拔4040米，总面积23
2、021平方公里。昭通历史上曾是云南通向川黔两省的重要门户，是中原文化进入云南的重要通道，为我国著名的“南丝绸之路”的要冲，素有“锁钥南滇，咽喉西蜀”之称。 就地理位置而言昭通素有“咽喉西蜀，锁钥南滇”之称，处于昆明、成都、贵阳、重庆等中心城市经济社会发展辐射的交汇点，位于国家规划的“攀西六盘水经济开发区”腹心地带，是云南的北大门和滇、川、黔三省经济、文化的交汇重地。随着内昆铁路的建成通车，由公路、铁路、航空、水运组成的立体交通网络已具雏形。昭通正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区的重要门户，是内地入滇乃至南下东南亚、南亚的便捷通道，区位优势逐步凸现。昭通未来的工业、商务、旅游等行业都有非常大
3、的发展空间，从而带动了整个昭通区房地产价值的急速提升。,*,Page,区位分析：,项目位于昭通市昭阳区南顺路与月牙路的交界，总面积为2000。该商业中心主要分为4条街, 北顺街、南顺街、洋人街（步行街）和青年路。本项目位于南顺街端头，人流车流较为集中。,9/15/2018,项目四至,项目北侧恒之光数码、未知图书城、建设银行,项目西南侧零散街铺，主要经营衣服和鞋类,项目东南侧一心堂药店、金鼎大酒店,项目南侧昭通市中医医院,本案周边商业环境较差，现经营业态凌乱,项目周边商业氛围较好，是较好的交通接点，有大量的人流通过。,9/15/2018,商业现状,周边普通商铺经营衣服、鞋、餐饮、通讯及药店等业态
4、。业态较凌乱，以服务周边邻里为主。 街铺业态主要以餐饮、百货和中低档服装为主。,普通商铺业态主要以餐饮、百货和中低档服装为主,洋人街商圈,9/15/2018,区域性业态：沿南顺路和北顺路分布，有医院和大型超市、家电、品牌服饰、通讯等。 餐饮业态：餐饮以冷饮为主 医疗：药店三家，有一个市医院，无诊所 生活购物类： 超市：满足日常需求 银行：建设银行、邮政储蓄银行 通讯：移动、联通、售卖 娱乐：网吧,定论：社区商业比较成熟，但消费档次为中低端、同质化严重 机遇：市场需求：整合资源，打造区域中端时尚服务中心 。,商圈业态分布,整体商业处于中低端。,*,Page,二.项目价值点分析,*,Page,项目
5、属性界定,区位属性：,项目属性：,*,Page,商业环境SWOT分析,*,Page,三.项目定位,*,Page,功能定位,类型 规模 服装 50-130 鞋业 30-50 饰品 60 家电 200-300 ,本案为城市节点商业而非城市中心商业，传统零售业不符合本案案所处地段，必须寻求其他模式的商业形态作为本案商业操作方向，如集散式商业或借鉴其它城市更为成熟的商业模式。,项目商业定位的原则 1、与城市的文化及消费水平相协调； 2、与 本区域现有商业有机结合，避免恶性竞争； 3、定位后的产品，更利于实现销售价格及速度上的双突破； 4、街区定位与项目中住宅、公寓、写字楼等产品实现价值互动， 前期由项
6、目的品牌力来带动街区价值，后期由街区价值推进项目整体价值的提升；,根据项目属性、商业环境属性、市场环境属性界定确定功能定位,9/15/2018,考虑本项目实际情况和后期商业运营，项目运营过程中须注重的原则是：实现商业业态和运营方式的差异化。,定位原则,*,Page,形象定位,市场形象定位,项目商业市场形象的定位应以提高项目整体形象，改善目前商业形象不突出的现状，并保持与项目整体形象的一致性，通过合理规划昭阳市区商业典范，其形象概括为：,时尚服务中心 合肥URC（Center） 引领合肥商业街区的最前卫潮流, 时尚服务补缺市场经营业态，精确业态定位。 时尚服务中心与南顺路与北顺路片区形成互补商圈
7、，借势迅速建立项目形象，共同提升区域商业价值。,基于解决营销核心问题，营销定位如下：,9/15/2018,本地商家为主,业态定位建议,*,Page,四.项目招商及营运,*,Page,营销战略,根据营销定位制定营销战略,商业形象定位,快速抢占市场空白、树立项目产品形象。,区域商圈形象塑造,提升区域价值形象，提高地段价值认同。,产品价值信息传递,通过营销活动向客户传递产品价值信息。,第二阶段,第三阶段,第一阶段,*,Page,地段价值的提升 业态优化、概念领先 主力店招商、统一管理 营销促动市场神经 妥善解决投资三要素 （安全性、收益性、流动性）,决定商业销售力的六大因素,定位,区 位,投资性,经 营,决定商业销售力的六大因素,销售力提升的范畴,我们的突破口在哪里,规模,营销,营销战略,六位一体整合营销，最大限度提高项目价值溢价,9/15/2018,营销体系建立,推广,团队,招商,项目,消费者,活动,消费者的新感觉 引领新的消费时尚,项目包装形象广告出街，本地招商 招商手册制定,二楼昆明组合店 一楼本地商家 一层：零散商业市场租金 一类商铺100-120元/平米 二类商铺60-80元/平米 二层： 一类商铺50-70元/平米 二类商铺30-40元/平米,昭通招商大会 项目开业大筹宾,充分发挥项目优势 差异化定位,强力团队 效率执行,项目营销体系建立,THE END Thanks！,
