设备保养、维修管理

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1、物业设施设备保养、维修管理,发电机保养管理,目录1 项目的概况 目录2 人员的安排 目录3 存在问题与整改建议 目录4 小结,发电机保养、维修管理规程,目的规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴 油发电机良好运行。 2. 适用范围项目所辖区域内的柴油发电机备用电源。 3. 职责项目经理负责抽查维保实施情况。工程维修部主管负责组织制定维修保养计划，并组织、监督、实施该计划。维修工负责设备设施进行维修保养。,4. 程序要点柴油发电机年度保养每年年底，由工程主管组织工程班长一起制定发电机保养记录表中的保养时间，并上报项目经理审批。 柴油发电机外附件的维修保养，由维修人员负责，

2、其余维修保养由外委完成，维修保养应按发电机保养记录表进行。 柴油发电机维修保养 进行保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序，不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（应用扭力扳手）。 空气滤清器的保养周期为每运行50小时进行一次，半年累计不足50小时时，每半年保养一次。,空气滤清器显示器 当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位； 空气滤清器 松开铁环，拆下储尘器滤芯，由上至下小心清洁滤芯。 滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷嘴不可太接近滤芯。 如果滤芯太脏，应用从代理商

3、处购买的专用清洁液清洗，完后用电吹风吹干（注意不能过热）。 清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。,蓄电池的维修保养周期为每周检查、保养一次，记录到发电机房巡查记录表中 a)每周检查蓄电池充电是否足够，否则应充电。 b)检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。 2. 润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次，两年累计不足200小时的每两年保养一次。 3. 机油的更换 a)启动柴油发电机，让其运行15分钟； b)柴油发电机高热时，从油底壳螺排出机油，排完后用110NM（

4、用扭力扳手）旋 紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油； c)拆除两个旧机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清清内应注满新鲜的与机 内型号相同的机油（新机油滤清器从代理商处购得）； d)更换旧滤清器滤芯（从代理商处购得），加新的与机内型号相同的机油。,柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。 发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。 对于柴油发电机的拆除维修或调整应由工程主管向公司提出外委维修保养申请，经批准后，由外委单位完成。

5、 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程主管尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障，先经项目经理口头批准后，先组织解决而后作好工程维修值班记录。,1.由工程班长安排值班维修工每周一次对发电机房、储油室进行巡查，记录 到发电机房巡查记录表上，部门主管每月抽查一次，巡查内容如下： a)锁闭状态； b)油箱、油路是否渗油、漏气； c)柴油箱内柴油是否充足 d)灯具是否正常； e)消防器材是否正常； f)储油室排风设备是否正常； g)电瓶电压是否正常； h)电解液是否正常 i)电瓶是否充电； j)机油油面是否正常 k)水箱水是否装满,l)配电屏刀闸操纵是否灵活、可靠 m)设备、机房清洁是否完成

6、； n)发电机各种仪表是否完好 o)是否置于手动待机状态 柴油发电机操作按柴油发电机说明书操作 对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范的记录在发电机运行（测试）记录表内，长期保存。 质量记录 发电机保养记录表 发电机运行（测试）记录表相关支持文件,供配电保养、维修管理规程,目的 确保低压配电柜、箱、线路的正常、安全运行。 2. 适用范围 供配电系统低压部分的保养与维修，高压部分在需要时须委托电力专 业机构进行。 3. 职责项目经理负责抽查维保计划实施情况。工程维修部主管负责组织制定维修保养计划，并组织、监督、实施该计划。维修工负责对供配电设备设施进行维修保养。 客户服务中心负责向有关用

7、户通知停用电的情况。,程序要点低压配电柜每年一次或当工程主管认为有必要时的总体检查、保养。 检修前必须经得项目经理的批准。配电室操作（仅是巡查作记录的除外）必须由值班负责人签发操作票，应急处理的须报告值班负责人并得到明确指示后进行，此时，值班负责人应落实各项安全防范事项。通常情况下，由工程班长或主管负责统一指挥，力求参加保养工作的人员行动统一，分工协作合理，以便高效率完成工作。 检修前一天应告知客户服务中心通知业主停电时间。 停电前做好一切准备工作，特别是工具的准备应齐全。 停电时须由工程班长或主管确认断开柴油发电机的送电线路，以防发电机向正在检修的地点送电，同时确保操作区域的照明、电动工具备

8、电来源。,7. 检修时应从变压器低压侧开始。逐级断开低压侧空气开关，然后断开变压器高压侧的负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后用锁锁住该高压柜，并悬挂“有人操作，禁止合闸”的标识牌。打开配电柜门，用试电笔检查低压母排在停电状态下。 8. 配电柜断电后，清洁柜中灰尘，检查母线及引下线连接是否良好，接头点有无发热变色，有无变形，有无放电变黑痕迹。若有异常须将母排接触处重新擦净，并涂上电力复合脂，用新弹簧垫片螺丝加以紧固。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。 9. 检查电缆头、接线桩头是否牢固可靠，检查接地线有无锈蚀，接线桩头是否紧固。螺栓若有生锈应予更换，确保接头连接紧密。所有二次回路接线连

9、接可靠，绝缘符合要求。,10. 用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝，清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。 11. 检查抽屉式开关时，抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠。检查抽屉柜上的自动空气开关操作机构是否到位，接线螺丝是否紧固。清除接触器触头表面及四周的污物，检查接触器触头接触是否完好，如触头接触不良，必要时可稍微修锉触头表面，如触头严重烧蚀（触头点磨损至原厚度的1/3）即应更换触头。检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的

10、灰尘。电源指示仪表、指示灯完好。,12. 检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用10mm2以上的一根导线逐个把电容器对地进行放电后，外观检查壳体良好，无渗漏油现象，若电容器外壳膨胀，然后检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，应及时处理，更换放电装置、控制电路的接线螺丝及接地装置。清洁柜内灰尘（可用吸尘器）。合闸后进行指示部分及自动补偿部分的调试。 13. 受电柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查触头接触是否良好，必要时修锉触头表面，检查内部弹

11、簧、垫片、螺丝有无松动、变形和脱落。 14. 保养完毕，清理工具，撤离现场。用500V摇表摇测母线对母线、母线对地绝缘电阻在0.5M以上,送电前的检查测试和试运行：拆除所有接地线、短接线，检查工作现场是否遗留工具，确定无误后，合上隔离开关，断开高压侧接地开关，合上运行变压器高压侧断路器，取下标志牌，向变压器送电，观察变压器的空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜。然后再合上低压侧受电柜的断路器，向母排送电，检查低压配电柜是否正常工作，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。 低压配电箱（含双电源切换箱）每季度一次或当工程主管认为有必要时的检查、保 养。操作前应按通知用电区域的用户。 保养操作步

12、骤：检查锁具、绝缘、各接线端子连接的可靠性、接地可靠性、检查各开关及接触器的可靠性、清洁，其它要求按工程班长、主管的具体布置。,注意事项：检修过程中必须设专人监护。工作前必须验电。检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并操作。检修中应详细了解哪些线路是双电源供电。检修母排和主入线时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。保养情况记录在配电柜、箱保养记录表（表一、表二）上。配电系统的中大修须经工程主管审核、项目经理复核、执行总经理批准。对于低压部分一般由工程维修部自行实施，高压部分一般由外委单位负责。质量记录 配电柜、箱保养记录表（表一、表二） 工程维修操作票（QR-XMGC-04）相关支持文

13、件 供配电安全管理制度,水泵保养、维修管理规程,目的 确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。 2. 适用范围 物业公司所管理范围内的水泵。 3. 职责项目经理负责抽查维保计划实施情况。 工程维修部主管负责组织制定给排水设备设施维修保养计划并组织监督该计划的实施。 维修工作具体负责实施给排水设备设施的维修保养工作。 客户服务中心负责向有关用户通知停水的情况。,程序要点 生活水泵每半年进行一次全面保养，记录在水泵保养记录表上。 消防水泵和喷淋水泵日常巡查时值班维修工进行点动，每半年进行一次试运行，运行时间1015分钟，消防泵起动时在管网顶部测试消火栓出口喷水射程达6M以上。每半年进行一次全面保养，

14、记录在水泵保养记录表上。 生活泵、潜水泵每半年进行一次全面保养，记录在水泵保养记录表上。 对水泵房内的阀门、止回阀、压力表、管道等随泵同时保养。 保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养，记录在水泵保养记录表上。,泵体的保养 检查泵体有无破损、铭牌是否完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。 补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。 检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。 联轴器的连接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。 生活水泵因运转频繁，在日常巡查和保养时应仔细鉴别联轴器两端轴承的运行情况，若有异常就拆下进行清洗或更换。要求转动灵活、无卡壳现象，

15、泵轴与电机轴在同一中心线上。 电机的保养 电机的保养每月进行，记录在水泵保养记录表上。,外观检查应整洁，铭牌完好，各部件紧固，联轴器有防护罩，接地线连接良好。 拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻应不低于0.5兆欧。 电机接线盒内三相导线及连接片连接紧密牢靠，无发热变色迹象，标志清晰。外连接线无移动或妨碍操作。 相关阀门、管道及附件的保养 相关阀门、管道及附件的保养，记录在水泵保养记录表上。 各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。 单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。 压力表指示准确，表盘清晰。位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。,管道及各附

16、件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。 点动判断泵转向是否正确，若有误应予更正。 控制柜的保养 控制柜的保养，记录在配电柜、箱保养记录表上，详见低压配电柜、箱保养规程。 断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。 检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完发好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。 清洁控制柜内外灰尘。,试运行 在断电的情况下，手动盘车，转动灵活。（此项确保二人以上测试） 合上控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，检查电源指示应正常。 启动水泵，观察转向、起动电流、电器动作顺序、指示灯指示是否正常。 观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音，三相电流不平衡度小于20%。 质量记录 水泵保养记录表 配电柜、箱保养记录表,干式变压器保养、维修管理,目的 确保检修后变压器的正常运行。适用范围 适用于项目干式变压器的保养职责项目经理负责抽查维保实施情况。工程维修部主管负责组织至少一年一次保养，也可在必要时安排临时保养。维修工负责设备设施进行维修保养，遵守安全管理制度。客户服务中心负责向有关用户通知停用电的情况。,