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1、奥克斯高桥项目提案简报,第一部分 市场基础篇,高桥概况,鄞州区西部的经济重镇,1、高桥镇位于宁波市西郊，距宁波市区约5公里。,2、全镇面积52平方公里，常住人口4.5万，外来人口约2万。,3、全国重点旅游风景区梁祝文化公园，每年客流量高达30万人次，为高桥知名度的提高与经济发展注入了强大动力。,4、交通以公路为主，杭甬高速公路、省道甬梁线从东向西横贯全境，现有公交线路有602、502、238路和望春的12、7、802路，其中， 602路（高桥甬港南路）的终点站在高桥镇中心。,高桥经济,全省最发达的100个乡镇名单，高桥镇 排在第41位，在鄞州区排在第7位。,1、工业基础雄厚，拥有企业600余家
2、，著名的企业有八方集团、摩士集团等。,2、腹地高桥工业园区。共规划开发面积6.7平方公里土地。一期已开发完毕。目前已有宁波八方集团、宁波大红鹰教育集团和宁波华茂集团等知名单位落户。,3、宁波市十大重点工业园区之一的望春工业园区，总规划面积39.87平方公里，力求建成生态型工业新城，成为市、区两级重要的工业聚集基地、先进加工业基地、外向型工业基地以及鄞州区旧村旧镇整体改造的示范基地。,高桥房地产,房地产商品形态处于初步发展阶段,1、住宅还以民宅私房为主。,2、少数商品住宅规模不大，以多层、低层形态出现，配套不完善。,3、户型面积一般在80-120平方米之间，以三房为主。,4、二手商品房的价格在2
3、500元平方米左右。,目前在售项目,高桥中心菜场附近项目,1、由华龙房地产公司投资兴建。,2、体量很小，两幢住宅，沿街为店铺，住宅只有20套左右。,3、面积在80-130平方米之间。,4、该项目于今年动工，目前已经交付，售价在2600元平方米左右，目前尚余10套。客户皆为高桥镇人。,目前在售项目,望春世纪苑,1、位于望春长乐新村，由宁波华龙房地产公司投资兴建。,2、项目总建筑面积46000平方米，共380户，户型面积在80- 150平方米之间，主力面积90-120平方米。,3、该案自2003年4月开盘，于2004年3月交付，该案均价为3600元平方米左右，销售率约60。,4、所购客户高桥区域居
4、民与宁波市区居民都有相当的比例，还有一些为余姚、慈溪客户。,即将开盘项目,华龙杨家漕住宅小区,1、位于高桥镇中心农贸市场南面，为华龙房地产公司投资兴建。,2、占地8200平方米，总建筑面积21445平方米，建筑密度45，容积率2.61，由5幢5-6层多层住宅组成，共164户，车库33个。,3、户型面积在80-140平方米之间，主力面积为90-110平方米。,4、该案目前已经建至揭顶，但尚未公开，预计于明年年初出外立面时正式开盘。,5、开盘均价预计为2800元平方米。该案沿街为5.4米高的商铺，商铺预计价格在8000-10000元平方米之间。,即将开盘项目,迎春花园,1、位于望春机场路以西，迎春
5、路与中塘河交叉处，7路共交车终点站附近。,2、该案由大榭开发区宝岛房地产公司投资兴建，总占地面积 8750平方米，总建筑面积16000平方米。,3、由一幢9层小高层与五幢3-5层多层住宅组成，小高层面积在110-130平方米之间，多层面积在90-120平方米之间，该案不日即将开盘。,经济适用房与拆迁安置房,徐家漕的经济适用房,1、位于望春中山西路延伸段以南，为海曙区经济适用房，市政府的重点工程。,2、整个项目总建筑面积20万平方米，目前一期10余万平方米已经交付。二期正在兴建之中，预计于明年交付使用。,3、产品的品质非常高，绿化、小区规划等方面超过了宁波一般的商品房。,4、部分拆迁户将住宅出售
6、，对该区域商品房有一定的影响。,经济适用房与拆迁安置房,拆迁安置房,1、徐家漕以西地块的招标工作正在运作，地块总面积25万平方米，可开发面积35万平方米，也作为经济适用房开发。,2、高桥镇由于规划调整、工业区的建设等原因，部分区域将面临拆迁，因此高桥镇计划在镇中心建造大规模的拆迁安置房，以极低的价格出售给拆迁户。,综合分析,1、整个区域工业与民居混杂，区域感很差。,2、中山路立交桥成为居民判断区域好坏的分界点。,3、高桥镇的房地产目前集中在高桥镇中心与望春两个区域。,4、望春区域房地产比较活跃，目前楼盘也比较成规模，价格一般在3600-3800元平方米左右。,5、高桥镇中心房地产落后于望春，产
7、品、环境、管理等方面都要落后一些，房价在2600-2800元平方米左右，客层仅限于高桥镇周边人群。,第二部分 本案状况篇,基本概况,1、位于高桥镇镇中心，北临规划通途路，南为规划中的公园。,2、地块总用地面积74337平方米，总建筑面积113905平方米，容积率1.5。,3、产品均为5-6层多层住宅，总户数682户，户型面积在82-152平方米，主力面积110-130平方米。车位有350多个。,本案优势分析,1、本案规模较大。本案总建筑面积113905平方米，在高桥镇属于超级大盘，容易聚集人气。,2、楼盘配套齐全，管理优秀。本案的配套有幼儿园、会所等，在高桥镇已经鹤立鸡群。并且有望成为高桥镇中
8、心第一个实行物业管理的小区，凸现本案的品质。,3、品牌优势，本案由三星奥克斯投资兴建，奥克斯在鄞州区具有非常强的品牌效应，这对于本案的开发很有帮助。,4、本案北临规划通途路，建成后将大大拉近本案与市区的心理距离，提高本案的气质。,5、环境好。本案南临规划中的公园，并且本身容积率只有1.5，绿地率有35，以后本案的环境在高桥镇将独树一帜。,6、就学方便。本案西面即为高桥中学，并且小区内建有幼儿园。,本案劣势分析,1、整体区域气质差，民居与工业混杂。周边配套不齐全。,2、交通不方便。目前高桥镇中心只有602路公交车通往市区，除此之外只能依靠中巴车。并且本案至602路车站还有一段距离。,3、户型偏大
9、。本案主力户型在110-130平方米之间，并且130平方米以后体量也不小，可能会超越区域总价。,本案机会点分析,1、由于宁波市的城市化进程，高桥区域将越来越被人所接受。,2、规划中有轻轨到达高桥镇。,3、高桥镇的房价相对于宁波有巨大的价格优势。对于收入较低的购房客户来说，一般会选择用更多的交通时间、更远的距离来换取较低的价格。,4、高桥镇楼盘的操作模式普遍较为传统，如果本案执行新的操作模式，易于在该地的楼盘当中脱颖而出。,5、周边望春工业园区的兴建，会带来大量的产业人口，可能会成为本案的目标客户。,本案威胁性,1、徐家漕二手房的推出，如果经济适用房中有大量的住宅上市，对本案的打击是比较大的。,
10、2、高桥镇的拆迁安置房，对本案的客层有削弱作用。,3、本案体量过大，高桥镇潜力有限，销售周期比较长。,第三部分 企划分析篇,项目最大问题点,区域认同问题,项目最大问题点,交通问题,1、距离市中心较远。,2、交通拥挤、车辆杂乱。,企划任务,地域的认知,个案品质的塑造,开发商品牌的经营,突破常规企划行销手段,企划任务,1、运用企划手法，着力将本项目塑造高桥区域最高档的住宅精品小区。成为当地优秀小区的代名词。,2、凸显本项目规模、配套、产品等各方面优势，削弱项目周边气质差的劣势，使本项目特质在高桥地区脱颖而出。,3、相对宁波市区的项目，着力体现本项目高质低价的特点。凸显价格优势。,4、从投资客角度，
11、分析产品投资潜力和未来增值性。吸引他们购买，完成销售。,5、运用有效的包装手法，提升项目形象和特质。从而快速完成销售，同时塑造开发商良好的企业形象。,目标客户群,拥有一定的经济基础，不愿脱离高桥地区， 寻求归宿感。向往都市丰富生活，希望住有 保安、有环境、有档次的城市型楼房。,1、高桥工业园区、望春工业园区内的工厂老板和高级产业工人。,2、高桥镇中心和附近学校的老师。,3、高桥部分富裕农民，思想先进，做点小生意，搞个家庭作坊，不喜欢再住农村的大瓦房，向往城市的生活。,目标客户群,追求高品质生活，对距离的远近没有抗性， 性价比要求比较高。,宁波市区中产阶级偏上购房者。愿意选择用更多的交通时间、
12、更远的距离来换取较低的价格。,目标客户群,看好高桥未来发展潜力的投资群体。,产品定位,低付出高享受完美居住新典范,面积在120平方米左右中档价格高品质精品住宅,产品形象定位, 可享受超大中庭、VIP会所和一切公共配套的大型精品社区。, 普通人也能买得起的高尚住宅区。, 高桥镇规模最大、品质最高、配套最完善的高级住宅区。, 高桥上层人士生活品质的新坐标。,第四部分 产品加分建议篇,园林景观,1、根据规划布局，布置一些绿化小品，适当的布置一些草坪、躺椅、石凳、休闲道等静态的空间，使其动静结合，也使整个园林景观变得立体化。,2、将水引入社区，做成流水跌宕起伏的效果。或溪水潺潺，或瀑布飞腾，或叠水亭台
13、，或鱼戏清流。,配套建议,1、在浅水嬉戏区，设置一个露天游泳池。,在小区品质日益精致的今天，拥有游泳池已经成为衡量小区 品质和档次的一个标准，在人们心目中成为向往的生活情景。 在项目中设置一个游泳池，可以为本项目加分。,配套建议,2、设立私人保健中心，聘请医疗保健资深专家。,为社区居民提供全套医疗保健服务。设立私人健康档案、专家 会诊、家庭保健方案，并与市主要专科医院专科门诊建立了 “绿色健康通道”；由专家根据身体测评指数，指导生活起居， 管理健康，应对事业的操劳和纷繁的竞争。,配套建议,3、聘请知名物业管理公司实行“贴心管家”服务。,管家主要负责与业主沟通、家访、座谈，迅速准确掌握业主 需求
14、及跟进相关事项。管家上岗前先进行系统培训，尤其 强调公司纪律和团队精神。由死板的被动服务变人性化的 主动服务。,交通路线,1、开通24小时循环社区巴士，做宁波拥有小区 巴士的高档住宅区。,2、买住宅和车位，送新型QQ车。,3、买住宅，送1-2年公交卡。,智能配套,周界红外探测系统、电子巡更系统、可视对讲 系统,价格预测,1、目前高桥镇的商品房价格在2600元平方米左右，明年年初将达到2800元平方米。,2、由于在规模、配套、物业管理等方面，本项目都存在一定的优势，预计如本项目于明年推出，一般住宅价格应在3500元平方米以上。,3、如市政府加强对本区域的规划改造,通途路早日建成，则价格还有进一步
15、提升的空间，可以比照望春区域来确定。,广告示例,第五部分 销售推广篇,开盘前,1、利用媒体的软性新闻来诉求整个区域的规划及展望前景。让本区域及宁波市区的客户认同本地块。,2、在市中心及本地块附近最抢眼的位置设立广告看板，及车体广告，来提高个案的知名度。,3、充分利用“金百利之友”客户资源，通过电话DS，传达本楼盘的信息，通过客户的耳语传播提高本楼盘的知名度。,开盘后,1、内部认购期,本公司已执行过众多的个案，拥有一批忠实的钻石级客户， 通过内部预定就能吸引一部分的投资客。,2、开盘强销期,对外正式公开，通过媒体广告来分段诉求个案卖点。,3、持续调整期,延续整个个案的销售气势，针对三星奥克斯的口碑以及本楼盘 专业的物业管理，齐全的配套设施，来提升整个楼盘的品质。,4、清盘,随着城市化的进程，规划中的高桥工业区、望春工业区的初具 规模，本区域的特性已基本体现，充分利用好时机达成清盘目的。,感谢各位支持！,宁波金百利,
