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1、来到“苏州桥”,一群唇齿相依的竞合兄弟,一座闻名遐迩的枢纽大桥,一片举世瞩目的高能峡谷,一条财潮汹涌的城市干线,现在，又有了我们,背 景,国家宏观政策调整地根不断收紧、开发商调整思路走“经营”道路、市场竞争态势转变写字楼市场逐渐成为买方市场，写字楼开发多元化时代的到来（创新性写字楼一般都地处特殊的区域，在政策上能够得到当地政府的支持，并且也符合一些企业自身的发展特点，成为境外投资客更加看好的投资物业）。2005年以来北京写字楼市场呈现出供需两旺的态势，租售价格双双飘红。一方面，从供需对比总体来看，今年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，区域差异依然存在。另一方面大单购买放量；这两方面构成近期北京写
2、字楼市场的总体走势。但银行紧缩贷款的政策使企业贷款十分困难，直接影响了买卖市场，部分客户只能由购买转为租赁，对租赁价格要求尽可能降低，使得租赁市场价格水平受到一定的影响。今后，以租赁为主的写字楼会得到市场认可，散售的写字楼将被弱化。基于这个原因，更有实力的开发商会逐渐进入到商务地产领域，写字楼市场将再度洗牌。 在经济发展速度相对稳定的情况下，写字楼新增需求量也相对稳定，而目前供应量却在快速增长，市场竞争势必越来越激烈。同时，商务活动复杂程度迅速提高，写字楼市场多元化趋势越来越明显，这都需要我们站在更高的层次上理解市场竞争。,竞 争,目前亚奥区域内写字楼项目较少，市场供应规模较小，地区商住氛围浓
3、厚，商务气氛不够成熟，缺乏能够带来企业聚集效应的旗舰客户或行业龙头企业。城市功能定位中起到“对外窗口”和“国际交流与合作的平台”的作用， 2008年北京奥运会的召开将成为该区域商业地产写字楼供应的平稳支撑；区域商务活动的“国际性”使客户对写字楼物业的品质要求较高，再加上奥运经济带来开发商对利润的心理预期较高，将会大幅度提高写字楼物业的综合品质。经过2004年激烈竞争的中关村写字楼市场，从2005年初开始表现出了需求相对旺盛、收获整体商务环境好转的发展势头。一方面，核心区甲级写字楼出现大面积成交行情，成交价格保持了相对坚挺的状态；另一方面，租务市场上租金的变化尽管仍然持续下跌态势，但下跌幅度继续
4、减小。同时由于04、05年新增写字楼集中放量的结果仍然使供大于求的供需结构继续保持甚至扩大，市场竞争仍然比较激烈。,机 会,随着以中关村广场及周边为主的区域集中现楼的展现，海淀新商务环境面貌逐渐清晰，同时经过市场的发展和政府的宏观调控，中关村核心地区商务环境的日益成熟和完善，海淀区政府正在继续加大对海淀区商务环境的整体宣传以及招商引资的力度，以收获以往政府及企业共同在区域商务环境软硬件方面投入的结果，中关村区域得到更多的国资企业、知名高新技术企业的青睐，因此，需求市场将进一步扩大。目前，北京商务活动在继续聚集发展的同时，一些扩散的力量已经开始起作用，导致了写字楼市场地域分布多元化趋势出现。核心
5、商务区周边扩展商务区中关村的万柳区域，就已经形成比较明显的外围商务特点。商务中心的扩展与新的商务节点的形成新的商务节点不断出现，并与老商务中心融合，物业属性、建筑形态、空间形态都呈现多样化。走差异化定位等营销策略的应对调整，使得市场同质化竞争会有所好转。,如何促进目标客户生产力提升，将成为办公物业竞争的重要方向。地点的竞争力首先体现在地点的效率上，主要表现为交通便捷程度、与客户交往的方便程度、配套居住商业方便程度等等方面；地点的竞争力还表现在地点的形象上，办公地点，往往能够比较好地传递公司实力、企业特点、公司理念等内容，从而形成地点的形象力，而这也是企业形象塑造的重要途径。理解地点的竞争力可以
6、作为市场细分的重要指标，而打造强势的地点竞争力，更是写字楼项目在市场竞争中获胜的前提。与企业有关联的产业生态群落对于提升企业生产力的价值。产业簇群对企业办公地点的选择也有重要影响。产业的竞争，实际是区位竞争的本质内容。对产业竞争力的理解是写字楼市场定位的另一重要依据，而写字楼项目开发中，也同样可以通过为产业发展创造条件，从而创造吸引目标客户的附加价值。基于商务的复杂性以及企业多样性，在写字楼市场竞争激烈的情况下，对市场进行细分，对客户群进行精确定位已经十分必要了。如果能够找到合适的目标市场，为特定客户提供专门服务，项目才有可能形成独特的竞争力。精确定位意味着放弃了平庸，同时也是放弃了一个大众化
7、的市场，需要承担更大的风险，更需要慎重的前期评价。,那，我们呢？,新海淀核心区商务环境提升，有政策支持 京城西北祥瑞之地传承千年文化，西北三环直通 “三高”人群高密度汇聚周边，国际人脉发达中关村核心区甲级写字楼供应量持续高企 大单成交集中个别物业，散客数量仍占多数 周边新增同类物业多选择持有策略，切入租务市场核心写字楼产品硬件趋向同质， “中关村”概念成法宝 边缘区域新增供应量趋向个性化多元化，价格不断走高 地块周边竞争相对缓和，存在明显市场空白结论：走自己的路，让别人去说吧,认识“苏州桥”,海淀为什么“著名”？,风景旅游区,文化教育区,高新技术产业区,苏州桥在哪儿？,西北三环枢纽 万柳区域门
8、户 海淀政务核心 中关村卫城,三环沿线最大最繁忙的立交桥！ 链接数字、学府、园区！ 汇聚精英、专家、政要！ 车龙、人脉、信息流擦身而过！科技、政务、文教、风景等距兼顾，唯独商务，还是荒岛,神经系统是人体内由神经组织构成的全部装置。主要由神经元组成。神经系统由中枢神经系统和遍布全身各处的周围神经系统两部分组成。中枢神经系统包括脑和脊髓，分别位于颅腔和椎管内，是神经组织最集中、构造最复杂的部位。存在有控制各种生理机能的中枢。周围神经系统包括各种神经和神经节。其中同脑相连的称为脑神经，与脊髓相连的为脊神经，支配内脏器官的称植物性神经。各类神经通过其末梢与其他器官系统相联系。神经系统具有重要的功能，是
9、人体内起主导作用的系统。一方面它控制与调节各器官、系统的活动，使人体成为一个统一的整体。另一方面通过神经系统的分析与综合，使机体对环境变化的刺激作出相应的反应，达到机体与环境的统一。神经系统对生理机能调节的基本活动形式是反射。人的大脑的高度发展，使大脑皮质成为控制整个机体功能的最高级部位，并具有思维、意识等生理机能。神经系统发生于胚胎发育的早期，由外胚层发育而来。,有谁能比苏州桥更像海淀的神经中枢,三环路太忙中关村太挤 新海淀太热苏州桥岂能“超然坐视”,苏州桥呼唤 商务地标,倚山而立 与峰比肩 乘虚而入 一箭穿心,破荒出世,以苏州桥的名义,自然、建筑、人群 政治、文教、科技 权威、智慧、财富,
10、背靠三座山,西山 玉泉山 万寿山,高端科技时代 高速城市干道 高尚都市生活,政府机关 海淀区人民政府 北京市工商行政管理局 海淀区税务局 海淀区人民检察院 中关村科技园区管委会 ,文化教育 国家行政学院 中国人民大学 北京外国语大学 北京理工大学 国家外国专家局 国家图书馆 ,科研院所 机械工业部设计研究院 国研中心国际技术经济研究所 中国农业科学研究院 中科院空间技术研究院 ,创新 创意,指点千年城,传承 传播,威严 威力,我动 上下竞游 我静 内外自得 我 才是中心,冷战时期，载人航天是美国和苏联两国开展空间竞赛的主要竞技场。冷战的结束为美俄间的航天合作提供了政治条件。两国各取所需，一拍即
11、合，以美国为首的“自由”号空间站合作伙伴于1993年12月正式邀请俄罗斯加盟，在原“自由”号空间站和“和平”2号空间站的基础上，联合建造“阿尔法”国际空间站(现称“国际空间站”)。至此，以美国和俄罗斯牵头，联合欧空局11个成员国(即德国、法国、意大利、英国、比利时、荷兰、西班牙、丹麦、挪威、瑞典和瑞士)、日本、加拿大和巴西(1997年加入)等16个国家共同建造和运行的国际空间站诞生了。国际空间站成为迄今最大的航天合作计划。1994年至2006年，国际空间站完成装配，达到67人长期在轨工作的能力。装配完成后的国际空间站长110米，宽88米，大致相当于两个足球场大小，总质量达400余吨，将是有史以
12、来规模最为庞大、设施最为先进的人造天宫，运行在倾角为51.6、高度为397公里的轨道上，可供67名航天员在轨工作，之后国际空间站将开始一个为期1015年的永久载人的运行期。,财智集成/控制中心,我们是：,空间站俏地标新起点,空间-路，到这里交叉载体-车，在这里思考本质-人，从这里起飞,拷问“苏州桥”,关于市场,中关村（西区） 中央商务区（CBD） 苏州桥, TPT国际企业大道 苏州桥, 第三极 文化大厦 苏州桥,以文化的名义,以商务的名义,以苏州桥的名义,关于地段,苏州桥离中关村（IT）有多远？ 苏州桥离西山（人文）有多远？ 苏州桥是中关村和西山的分水岭吗？ 苏州桥“节点/中枢”地位更趋于坚挺
13、还是游离？,关于基础,苏州桥“堵点”形象如何突破或利用？ 苏州桥“商务荒（孤）岛”的机会与缺陷对写字楼影响有多大？ 苏州桥背靠万柳大社区会否显得“过于柔媚”？ 苏州桥“金角银边” 的涵义与作用如何体现和铸造？,关于价值,苏州桥凭什么抢过中关村？ 苏州桥的属性和核心“商务”价值究竟是什么？ 苏州桥对周边区域的辐射力度究竟多大？ 苏州桥概念能否真正确立并被市场认可？,关于客户,苏州桥的写字楼对于中关村/IT概念（客户），是刻意回避还是坦然共荣？ 苏州桥的写字楼如果抛开IT，仅靠文教、政务需求能否支撑？ 苏州桥的写字楼承接力来自于自用需求还是投资？ 复合型资源、复合型客户如何区隔臻选？,关于表情,苏
14、州桥的人文渊源与现代纯商务楼宇的气质形象如何统一？ 苏州桥的文教概念、政务概念、万柳概念如何与写字楼气质复合？ 苏州桥的政务资源、文教资源对写字楼需求的支撑如何实现？ 苏州桥地标级写字楼的表情应该是什么？,运筹决胜,代言“苏州桥”,张扬“苏州桥”,我们要,再造“苏州桥”,严谨 宁静 独立 张扬,地段：北三环金角写字楼群 空间：龙脉商机左右逢源 财智：共享力、控制力、领导力,第一战义：猛打地段,每天有30万辆车穿梭而过，赌吗？苏州桥塌了，瘫痪的绝不止中关村！让苏州桥真正站起来！,堵，不是理由，而是结果,谁堵在了苏州桥？每天有30万辆机动车经过的苏州桥，却偏偏只留给人们“堵点”的印象CBD、中关村
15、、安立路都堵，但堵也得堵得明白 透支概念还是预订资源？每每都是概念被炒翻许久之后才有人振臂疾呼“透支”，而在此前大量资源却被“忽略”和“闲置” ，无人预订 当局者智，旁观者清，兼者为王！当局者往往被层层包围，而旁观者则可能丧失“话语权”，所以似乎只有“脚踩两支船”的边缘人，才有最大决胜空间,西北三环金角政商门户 背靠三座山，指点千年城 谁瓜分了新海淀的神经中枢？,第二战义：提升空间,冲出“围城”，发现“荒岛”朝右看，向左倾兼顾事业与生活“商务生活，办公向导” Business Living ,Office Guide ,荒，不是错误，而是机会,真正的金角银边，怎可能是空白？！易经言西北为金。然
16、而，现代北京“真正的金角”从西直门到苏州桥，商务气氛似乎都不那么尽如人意，“名符其实” 精神物质:现代写字楼的“左膀右臂”右边的千年龙脉都市绿洲，让人心弛神往心旷神怡；左边是知识经济政商核心，齐力扛鼎而进弄潮不懈；因为站在圆点，一切皆在左右之间 大单时代方兴未艾，精品楼宇量身订制信息经济的个性化特征浸透在新商务精英的每一根神经和每一次决策之中，对于个性而独立的办公空间的需求，正支撑着又一个写字楼热销季节,中关村，在我隔壁娱乐我 站在圆点，朝右看&向左倾 上窜下跳，我的地盘由我造！,第三战义：张扬财智,共享力多维的控制力持久的领导力全方位的,牛，不是我们，而是财智,“硅谷”只是新海淀的一个手指中关村作为“新海淀”乃至中国“新经济” 的代名词为时久矣，但任何单一元素都无法左右大势 写字楼性价比硬件+软件+辐射势能从产品的空间规划、功能配置、纵向交通等等方面来评价写字楼优劣的时代已经结束了，除了人的软性因素之外，还有“辐射势能” 真假“五角大楼”之争一个是举世瞩目的“军事坚垒”，一个静居一隅的“写字楼群”，不同的属性决定不同的姿态，相同的是：它们都具备“中枢级”的效能,
