《2014湘潭市房地产市场调研ppt培训课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2014湘潭市房地产市场调研ppt培训课件（87页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、湘潭市房地产 市场调研报告,第一章 城市篇第二章 市场篇第三章 竞争篇第四章 产品篇,DIRECTORY 报告框架,第一章城市篇 城市区位 城市规模 城市经济 城市交通 城市规划,长株潭是我国中部地区的综合交通枢纽，区位优势突出,城市区位,城市篇,湖南省重要的工业城市，长株潭地区重要的交通枢纽,城市规模：近期（2014年）城市人口60万人，城市建设用地90平方公里；远期（2020年）城市人口100万人，城市建设用地120平方公里。,城市篇,城市规模,湘潭人均可支配收入不断提高，有能力购房客户日渐增多,湘潭市历年城镇居民人均可支配收入统计图,2008,2009,2010,2011,2012,20
2、13,当城市居民的生活水平到达一定阶段，中高收入的人群比例不断增加，将会吸引更多的置业群体 湘潭市民的人均可支配收入水平已经超过2000美元，有购房能力的客户不断增多,城市篇,城市经济,轻轨开建，一个现代化大都市崛起的身影若现,城市篇,城市交通,2007年12月长株潭城市群获国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”。 根据规划到2010年，三市经济总量在全省将占比达42以上，城镇化水平达到57以上。2020年，三市的市域人口有望突破1365万。 近期规划（20022010年）：重点建设三市各自环线、三市间公路外环、潭望高速公路等基础设施建设项
3、目，预留三核中间地带的发展空间，为未来多种发展模式提供可能性。 远期规划（20112020年）：长沙主要向东发展，并加快向南发展；湘潭主要向北发展，兼顾向东；株洲主要向河西发展，搞好与湘潭的路网和绿色空间的衔接，适度向北。 远景规划（20212050年）：长沙、湘潭、株洲城区形成三核，逐步形成具有良好生态环境为背景的绿心，并在中间镶嵌若干高品质的新型城市功能区。,长株潭“两型”社会的构建，提高了长株潭城市群的核心竞争力和综合实力，并促进三地社会生活的融合，为株洲房地产发展带来了广泛的置业人群,城市篇,城市规划,长株潭城市群规划,湘潭河东城区,战略定位,全国“两型社会”建设的示范区，中部崛起的重
4、要增长极，全省新型城市化、新型工业化和新农村建设的引领区，具有国际品质的现代化生态型城市群。,规划范围,长沙、株洲、湘潭三市行政辖区，约28000平方公里，重点规划长株潭城市群核心区，总面积8448.18平方公里。,主核心组团,长沙中心城区（湘江东侧） 城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核” 株洲河西城区 以行政、金融商务、文化体育、教育科研、信息服务和高新技术产业为龙头的综合中心 湘潭河东城区 湘潭城市主中心，集行政办公、商贸金融和文化娱乐为一体,城市篇,城市规划,长株潭城市群规划,长株潭核心区空间布局,注重集
5、约化、生态型和开放式开发，形成“一心双轴双带”的空间结构。一心，即三市结合部的绿心地区；双轴，包括长株东线重点发展轴、 长潭沿湘江重点提升轴；双带，包括北部东西综合发展带、南部东西优化发展带。,城市篇,城市规划,长株潭城市群规划,长株潭城市群成为两型社会改革试验区，大力发展高效节能的环保型工业和生态城市群，成为全省经济的增长极根据“十二五”规划，“一心三轴五区”为旅游空间架构成为湘潭的社会经济发展的重要战略举措采取集中-分散发展模式，进一步极化中心城市发展，促进韶山城乡统筹示范区、姜畲高效农业示范区、杨嘉桥-河口组团等发展，积极发展市域二级城市和有潜力的重点镇。,湘潭市域城镇空间结构为“一心五
6、区、两轴两通道”。,城市篇,城市规划,湘潭城市规划,背景2007年12月 14日 ，国家发改委批准长株潭）城市群与武汉城市圈，一同列为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。目前湘潭市在“两型社会”建设先行区规划方案中，已将九华确定为湘潭“两型社会”建设先行区中的起步区，将全面与长、株、潭对接。“两型社会”综合综合配套改革试验区的批准和建设为九华的发展提供前所未有的机遇。,城市篇,城市规划,九华经济特区规划,近期建设规划以构建和谐社会为总目标，按照“站在新起点，实现新发展”的总要求，围绕“发挥优势，发展经济，提升形象”的总体思路，实现经济区服务功能的全面提升，基础设施趋于完善，居
7、住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面条件明显改善，城市面貌有较大改观，使九华经济区区域性中心地位得以强化和提升。 2015年城市人口为30万人，建设用地规模为43平方公里，人均143.3平方米/人。 发展方向主要向西、向南。,城市篇,城市规划,九华经济特区规划,功能定位经济区定位 ：全国“两型”社会建设示范区和新型工业化示范基地，长株潭新的经济增长中心，新型工业化示范基地，教育科技转化基地和创新中心、高品质的服务和休闲中心，具备综合功能的宜居现代化城市新区。 形象定位：三市中央，创业新区、滨江乐园。 综合定位：综合定位概括为“一心三区”。一心： 长株潭城市群新的经济增长中心三区：“两型”社会
8、建设示范区新型工业化特色产业区适宜人居的新城区,城市篇,城市规划,九华经济特区规划,功能定空间布局 形成“一心八区”的用地布局空间结构，分别为：商务、商贸、行政综合服务中心，工业生产区、科技孵化区、配套居住区、物流园区、职业教育区、旅游休闲服务区、大学科教区、战略用地发展区。,城市篇,城市规划,九华经济特区规划,功能定位,城市篇,城市规划,九华经济特区规划,区位条件于2003年11月正式成立湘潭九华经济特位于长株潭城市群中心腹地,九华经济特区将是湘潭未来的重点发展区域,城市篇,城市规划,九华经济特区规划,规划九华经济区路网结构为“四纵四横一外环”。 “四纵”：科大路、江南大道、九华大道、湘江路
9、道路等级为主干道； “四横”：长城路、奔驰路、吉利路、学府路，道路等级为主干道。基本保证各个功能组团与每个外围组团之间都有两条及两条以上的干道相连，以保证交通性、生活性干道分离，客运、货运交通分离。 “一外环”由长株潭中横线、滨江路、北二环、潭锰公路构成，长株潭中横线、北二环为准快速路，在长株潭中横线未建成前，北二环承担河西、河东的便捷联系通道。,四纵四横一外环交通体系，未来九华经济特区将畅通无阻,城市篇,城市规划,九华经济特区规划,综合交通：建设武广高速铁路天元区段，延伸南环线至武广高速铁路客运站，形成快速便捷的交通体系；建成快速环道西线段及王家坪立交桥，建宁大桥、湘江四桥、湘江五桥、加快与
10、河东城区的联系；建成栗雨科技园高科环线、昆仑山路、嵩山路、黄山路、长江路、黄河路、珠江路、黑龙江路，形成“两环两道六纵四横”的城市道路网络。加大城市支路的提升改造和建设力度，督促小区开发，配套建设小街小巷。,武广高铁、两环两道六纵四横交通体系，未来天元区将畅通无阻,城市篇,城市规划,天元区规划,功能公共设施布局结构 规划确定“三区多中心”公共服务设施布局结构。 “三区”即外事驻地、办公区，位于九华经济区北部战略发展用地区内；长株潭都市休闲旅游度假区，位于九华经济区东部；九华商业、商贸、行政综合服务区，位于九华经济区中部。 “多中心”是根据服务半径的要求的多个综合服务中心，包括东部和南部两个区级
11、商贸次中心和三个社区级综合服务中心。,城市篇,城市规划,九华经济特区规划,园区已引进了千金药业、唐人神、欧格瑞、北汽控股、湖南创科等企业达50余家,唐人神,时代电动汽车,欧格瑞,城市篇,城市规划,栗雨工业园规划,城市篇,长株潭两型社会建设的契机，给湘潭带来了极大的经济活力，城市的经济发展以及城市化进程都将迈上一个新的台阶。 近年来株洲GDP增长速度均超过全国9%的平均水平，09年增长率更高达14%，房地产行业正处于高速发展的时期，未来行业前景非常看好。,总结,城市篇,湘潭2013年人均可支配收入约1.8万元，全国排名72位，省内仅次于株洲长沙。 与日俱增的居民收入水平、持续改善的居民生活水平，
12、为房地产行业的发展提供着源源不断的客户基础和日渐增强的购买力。,总结,第二章市场篇 楼市调控情况 房地产投资开发情况 湘潭市市场情况 区域市场情况 产品线情况 客户情况,两部委联手出重拳 二次调控来袭,9月中旬开始，住建部、银监会组成联合检查组，对北京、上海、广州、深圳、三亚、南京、杭州和厦门八个城市的第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。此后，9月26日晚国土部、住建部又联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知；28日财政部、国家税务总局也联合发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知；29日中央巩固楼市调控成果再次发力，涉及问责制、信贷、税费、房产税改革试点等
13、方面。 一个个新政措施不断出台、二次调控来袭，从目前的政策来看，本轮调控重点再次在从严土地与房贷两大方面着手。,市场篇,楼市调控背景,中共十八届三中全会决定提出：“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”该内容的提出将打破长期以来土地被地方政府垄,措施之一：让小产权房合法入市,市场篇,楼市调控措施,措施之二：企业囤地一年禁再买地,根据通知规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：1、存在伪造公文骗取用地
14、和非法倒卖土地等犯罪行为的； 2、存在非法转让土地使用权等违法行为的；3、因企业原因造成土地闲置一年以上的；4、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。,市场篇,楼市调控措施,措施之三：住建部推进保障房建设,住房城乡建设部近日就切实做好2014年住房保障工作下发通知明确，今年全国城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上；计划基本建成480万套。同时，要求各地加大省级补助支持力度；建立省级巡查机制，加强对目标任务进展情况的督促检查；指导市县尽早开工建设，提高建成比例，尽快投入使用，确保完成年度开工和建成任务。,市场篇,楼市调控措施,措施之四：房产税试点迫近
15、,据息目前全国人大和财政部、国税总局等国务院职能部门正在密集调研，酝酿在今年年内拿出一份初拟的房地产税立法草案。,市场篇,楼市调控措施,囤地一年 禁再买地,保障房建设,房产税推进,小产权房合 法入市,制约开发商 清查闲置土地,加大安居保障房供应,调节房价抑制投资投机,打破土地供应垄断,表明： 市场处于多空博弈阶段，政府抑制楼市过热的态度较为坚决； 政策方向仍主要停留在控制流动性与投资方面。,市场篇,楼市调控措施小结,4.17新政,市场篇,调控下市场表现及走势,以长沙市场为案例，具备较典型的代表性,2009年受金融危机的影响，长沙全市住宅销量开始快速上升 在2012年号称“史上最严厉调控”的“4
16、.17新政”出台后，长沙住宅销量并未出现此前持续大规模下降，在短短四个月的小幅回落之后，在金九银十迎来大爆发，9月份成交量首破100万平米，10月更是以超130万平米的高潮超越09年最火爆的市场水平。 价格方面，虽然两次调控过后都出现了一定程度的波动，但整体仍呈上涨的趋势。,市场篇,调控下市场表现及走势,经济环境不同：09年恰逢全球范围的经济危机的持续年，经济大萧条背景下，热钱紧缩、投资低迷，市场各方需求迫于经济形势，收紧钱袋，消费性支出相当谨慎；而当前经济发展稳步上升，经济背景非常乐观，大量热钱涌入楼市，市场各类需求持币择机入市，买涨不买跌，另一方面，通胀率高企，刺激消费者购房以求资金保值。 货币政策背景不同：09年处在货币紧缩的背景下，而现在仍然执行适度宽松的货币政策，市场上资金充裕。 开发商资金储备不同：09年受经济危机影响，大部分开发商资金链收紧，资金回笼放慢导致资金周转出现断层，开发商不得不降价促销以快速回笼资金；而当前在经历了09年近一年的火爆市场后，开发商大量吸金，资金储备充足. 市场反应将有所不同：09年市场被动调整，开发商反应较慢，应对调控的能力有所欠缺；而今年的调整，开发商有了09年的经验，反应速度和应对能力都大幅增强，政策抗性表现明显。,
