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1、模块 第- 1 - 页 共 7 页模块五：建设工程财务评价与功能评价【工作任务】1.掌握建设工程财务评价的指标体系、财务评价报表的编制、财务评价指标的计算方法；了解财务评价的概念、工作程序及内容、 财务效益和费用的识别和计算。2.熟悉建筑工程功能评价的内容；熟悉建筑工程功能评价的方法。【活动设计】1.情景模拟：通过模拟房地产开发商后的财务和功能评价，让学生体会建设工程财务评价及功能评价的重要性。2.案例分析：根据给定开发商的案例，提取所需资料，运用所学知识，采用适当的方法对所要评价的建筑工程进行财务评价和功能评价。【教学重点】建设工程财务评价【基本内容】任务一 建设工程财务评价一、建设工程财务
2、评价的内容(一)概述 财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主。财务评价是项目可行性研究的核心内容，其结论是决定项目取舍的重要决策依据1、财务评价的工作程序及内容（1）收集、整理基础资料（2）编制基本财务报表（3）财务评价指标的计算与评价（4）进行不确定性分析（5）最终结论2、财务效益和费用的识别识别应以项目为界，以项目的直接收入和支出为目标。模块 第- 2 - 页 共 7 页财务效益和费用的的范围应遵循计算口径对应一致的原则。3、财务评价指标体系（1）根据是否考虑时间价值，可分为静态、 动态评价指标，具体 细分书上p291 页图 61 已有总结。（2）根据指标的性质，可分为时间性、价
3、 值性、比率性指标，具体细分书上p292 页图 62 已有总结。通过与评价标准或基准值的对比分析，即可对项目的盈利能力、清偿能力及外汇平衡能力作评价，判别项 目的财务可行性。(二)财务评价 报表 1、分类 2、现金流量表按投资计算基础的不同，可分为全部投资现金流量表、自有资金现金流量表 3、损益表看一下会计书上的相关内容会有一些帮助 企业年度亏损，前 5 年可以用税前利润弥补、之后可以用税后利润弥补 法定盈余公积金（税后利润亏损额）10%法定盈余公益金（税后利润亏损额）5% 盈余公积金已达注册资金的 50可以不再提税后利润的三种处理方式：（1）按税后利润的 15%提取盈余公积金支付长期借款后无
4、余额的年份剩余计入未分配利润 （2）按税后利润的 15%提取盈余公积金支付长期借款后有余额的年份支付完长期借款本金后剩余计入未分配利润（3）还清借款后的年份，按税后利润的 15%提取盈余公积金剩余计入未分配利润4、资金来源与运用表资金来源与运用表能全面反映项目的资金活动全貌表中各年度的累计盈余金额应始终大于等于零，否则，项目将资金短缺 另外看一下表中各种数据的来源，要有个印象 5、资产负债表模块 第- 3 - 页 共 7 页资产负债+所有者权益反映资产、负债、所有者权益结构6、财务外汇平衡表 适用于有外汇收支的项目7、借款还本付息计算表 分为借款及还本付息和还本资金来源两部分关于年初借款本息累
5、积(三)财务评价指 标1、财务净现值净现值是指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。净现值是一个折现的绝对值正指标，即在进行长期投资决策分析时，应当选择净现值大的项目。净现值（NPV）= （第 t 年的 净现金流量第 t 年复利现值系数） 净现值率是指投资项目的净现值占原始投资现值总和的百分比指标。净现值率是一个折现的相对量评价正指标，即在进行长期投资决策分析时，应当选择净现值率大的项目。净现值率=项 目的净现值/原始投资的现值合计100 2、财务内部收益率内部收益率（IRR），是指项 目投资实际可望达到的收益率。 实质上，它是能使项目的净现值等于零
6、时的折现率。IRR 满 足下列等式： 计算内部收益率的一般方法是逐次测试法。 当项目投产后的净现金流量表现为普通年金的形式时，可以直接利用年金现值系数计算内部收益率，公式为： （P/A，IRR，n）=1/NCF 内部收益率的优点是可以从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平，又不受行业基准收益率高低的影响，比较客观。其缺点是计算过程复杂，尤其当经营期大量追加投资时，又有可能导致多个 IRR 出 现，或偏高或偏低，缺乏实际意义。 只有内部收益率指标大于或等于行业基准收益率或资金成本的投资项目才具有财务可行性。3、动态投资回收期4、投资利润率模块 第- 4 - 页 共 7 页5、投资利税率6、资
7、本金利润率项目清偿能力分析指标1、借款偿还期2、利息备付率3、偿债备付率二、建设工程财务评价的方法任务二 房屋建筑工程功能评价一、建筑工程评价及其意义建筑功能评价，就是对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足社会需要的程度。在资产评估工作中，不管采用何种方法评估房屋价值，都需要考虑建筑物的功能因素对其价值的影响，正确评价建筑工程的功能，对于建筑价值的判断十分重要。二、建筑工程功能评价的主要内容主要包括以下五部分：（1）社会性功能。把建筑物作为整体环境中的一部分，使之与环境结合成为一个整体进行评价。（2）适用性功能。是建筑工程最基本的使用功能，建筑物是否符合建设目的，首先体现在
8、其适用性方面。（3）安全性功能。是指在综合利用建筑物的结构、构件、使用的材料以及建筑物建造等方面的安全效果。（4）艺术性功能。是指建筑物的建筑艺术效果、建筑风格，以及 样式、色调和周围环境协调性等。（5）经济消耗。经济消耗具体体现在建造过程中人力、物力、 时间的消耗量以及使用中的能耗和维护使用费支出等方面。各部分建筑功能的内容在建筑功能的总体评价中所起的作用是不同的。三、建筑工程功能评价指标 （1）建筑工程功能评价指标设置的原则模块 第- 5 - 页 共 7 页指标的设 置要能反映建筑技 术方案的特点。指标的设 置要因地制宜。评价指标 的设置及其衡量 标准应随着国民经济 的发展、生 产技术的、
9、人们生活水平的提高以及意识的转变而进行修改，并结合我国国情加以补充调整，使其能够符合形势变化的需要。评价指标 必须准确简练 、概念清晰、尽可能定量化。即做到繁 简适度。（2）建筑工程功能评价参考指标。公共建筑。包括用地面积、总建筑面积、使用面积、建筑体积、建筑密度等等。工业建筑。包括厂区占地面积、总建筑面积、建筑物及构筑物的占地面积等等。住宅建筑。住宅建筑功能评价的指标体系由两级构成：控制指标：包括满足适用性、安全性、经济性和艺术性四方面的需求 表述指标：直接反应住宅技术经济多方面的具体特征。表述指标，根据控制指标的技术经济内容和特性设定。住宅小区住宅平均层数居住建筑密度：居住建筑底面积之和/
10、居住建筑用地面 积*100%居住建筑面积密度 居住建筑底面积/居住建筑用地面 积人口净密度 居住总人数/居住建筑用地面积人口毛密度 居住总人数/居住小区用地总面积建筑面积密度平均每人居住用地面积建筑毛密度住宅层数比例绿化覆盖率人均公共绿地面积公共建筑面积及其与居住面积比例工程造价模块 第- 6 - 页 共 7 页小区建设总工期 注意区分教材 327 页的几个名词: 建筑面积：是指所有楼层的面积加在一起的和。建筑占地底面积：是指楼最下一层的面积。建筑建筑基地底面积：是指楼在建筑时所占的地的面积，不仅是建筑本身占的一块， 还应该包括地坪之 类的占地面积。所谓小区建筑面积则包括了不属于居住以外的建筑
11、面积，如小区内的福利机构等建筑面积。 四、建筑工程功能评价的方法1、方法简介简单而常用的评价方法有专家评议法和综合评分法两种。专家评议法实际上是一种定性的评价方法，其优点是评价过程简单、评价时间短， 虽然能深入地听取各方面的意见，但由于没有进行量化评定和比较， 评价的科学性较差。综合评分法首先对建筑工程功能评价的各指标进行评分，其中定性指标采取专家打分的方法确定分值，定量指标其实现功能的满足程度转化为相应的评分，最后将各项指标的得分累加，求出该建筑功能 评价的综合得分。2、综合评估具体步骤（1）建立评价指标体系：建立系统化的指标体系。（2）确定指标权重。关于环比评分法 p332 页表 617
12、的理解：首先合计那栏的 7.75 应是修正重要度比值的合计；修正重要度比值 C=修正重要度比值 D（定为 1）*重要度比值 CD（3）=3依此类推；指标权重=修正重要度比值/修正重要度比值之和（3）确定指标分值。对于定性指标采用专家评分法，定量指标，可先 计算出数值，然后参考定性指标的 评价方法，将 该数值与事先确定的评价等级标准中的标准分值进行比较，视其满 足程度确定指标得分。 （4）计算综合评价得分，确定评价结论。指标得分=指标分值 该 指标权重 综合得分=指标得分 模块 第- 7 - 页 共 7 页将综合评价得分与事先确定的最低分数比较或与其他建筑工程得分进行比较，来判断该建筑物的功能 满足人们需要的程度，进而作为评估作价的主要依据之一。
