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1、会展二期地块项目业态建议,项目开发目标,项目发展契机,项目现状分析,主力业态发想,主力业态分析,项目开发目标,项目发展契机,项目现状分析,主力业态发想,主力业态分析,项目开发目的,为奥体建设的战略性发展进行有效的土地储备,采取适合本项目的商业运作模式并取得利润,为河西新城中部地区打造合适的业态配套,项目开发目标,项目发展契机,项目现状分析,主力业态发想,主力业态分析,项目现状,奥体中心,本项目,项目地块为会展二期项目用地，总面积为8.7公顷，呈长方形。东临江东中路，北临金沙江西街，南到江山大街，属于尚未开发的城市用地。 地块区位较远，目前周边缺乏人气与生活配套设施。,交通状况,项目周边路网便捷
2、，滨江大道、江东路、凤台南路形成“三纵”；梦都大街、奥体大街、河西大街、江山大街形成“四横”的交通网络。 绕城公路、宁马高速构成了“两环”的路网构架。 除了已落成的长江大桥、二桥、三桥外。纬七路过江隧道，大胜关铁路桥，长江四桥目前均在建设中。 地铁一号线、二号线元通站距项目约十分钟步行距离。,地块周边路网通畅，但是公共交通尚不发达。对非自驾车人群到达性较差。,南博的落成并非项目的实质性利好,南博,苏博,上博,会展中心周边商业的发展均不理想,相对于世界会展业对城市平均的1：9经济拉动作用，我国会展业还处于初级阶段,投资方均为当地政府，在现有政治生态下片面追求政绩的短视导致市场问题的产生,“看起来
3、很美”,但周边商业体无法盈利,项目思考,受河西目前有效人口基数及项目区位影响，单纯做普通的业态仅靠河西的地缘客群无法对本项目形成有效的支撑,选择什么业态能达到辐射整个南京乃至更大范围的目的？,河西新城发展历程,规划居住用地1467公顷，占新区建设用地26.3%，安排居住人口约55万人。 河西开发由北向南推进，区域重心在中部，南部市场开发借力中部优势资源。,从北到南，循序渐进，逐步提高,南部,中部,北部,开发时间：1998-2002年 北部中心：龙江片区 发展引擎：高教新寓的开发带动 开发现状：进一步完善和提升居住功能,开发时间：2003-2008年 中部中心：河西CBD 发展引擎：奥体中心十运
4、会的带动 开发现状：逐步走向成熟,预计五年内完成开发，以高端住宅开发为主的南部片区，未来将是南京的高端住宅聚集区,河西CBD的发展,CBD是河西新城发展的核心，是新城发展的动力源泉和根本保证。,一期工程有13个项目16栋高层建筑，总面积241万平方米。CBD一期整体发展态势很好，大部分项目已建成，入驻单位已有400多家。,河西CBD一期商务核心,新地中心,(,在,建，即将封顶,),金奥大厦,(,在,建,),东渡新锐,(,入住,),嘉业,(,入住,),新城大,厦,(,入住,),仁恒,(,入,住,),中泰国际,(,入住,),宋都名,座,(,入住,),联强国际,(,在建，即,将封顶,),紫金,(,入
5、住,),新地中心 （在建，即将封顶）,金奥大厦,(,在,建,),东渡新锐,(,入住,),嘉业,(,入住,),新城大,厦,(,入住,),仁恒（入住）,中泰国际,(,入住,),宋都名,座,(,入住,),联强国际,(,在建，即,将封顶,),紫金,(,入住,),CBD二期总建筑面积达110万，预计入住企业总人数为5万左右。,江苏省保监局办公大楼、江苏联通、江苏省交行、国泰君安等14所总部均已开工建设，新华报业集团、美国富顿集团、苏宁集团、江苏信用联社、香港新鸿基、南京证券、香格里拉集团等一批知名的大集团、大财团有意入驻。,一期总建筑面积达240万，预计入驻企业办公12万人左右。,本地块,总结：河西CB
6、D作为河西发展的总引擎，将对周边产生巨大的拉动作用， 未来更将成为南京发展的推动器。,河西中部住宅发展历程,地铁滨江区以地铁和滨江景观成为河西住宅开发的集中区,代表楼盘：奥体新城、顺驰滨江、金马骊城、碧瑶花园、融侨花园、仁恒江湾城等,CLD生活区以中海和万科作为区域的代表形成了住宅开发的高度密度区，片区已逐步建成,代表楼盘：光明城市、塞纳丽舍、万达华府、西堤国际、欧洲城、拉德芳期、嘉业阳光城、金域堤香、宋都美域等,以奥体为中心，中部地区形成了滨江地铁、CLD生活区两个特征明显的片区,河西中部商业发展现状,CBD核心区商业蓄势待发 纬九路商业轴处于积极启动阶段 社区型商业配套目前已逐步落成,商业
7、休闲轴90万方左右,CBD中心商业50万方左右,社区配套商业60万方左右,三大商业开发体系构成了河西中部地区的商业配套，未来可建商业总量在200万方左右。,项目优劣势研判,开发的积极因素： 地块所属区位未来的远景、 地块的规模、开发商的实力。,开发的限制因素： 区域有效客群基础不足、商业整体氛围尚未形成、项目存续期短、建设成本相对有限。,项目开发目标,项目发展契机,项目现状分析,主力业态发想,主力业态分析,本项目与奥体商业的关系,奥体商业的经营状况：大部分大型集中型商业处于尚未开业状态 已开业的社区商业多数经营冷淡,关键：无特色的商业在目前的奥体很难经营,本项目与奥体商业的关系,奥体商业超饱和
8、,地缘客户商业配套严重过剩，本项目规划 上在着眼奥体同时，更应放眼全市！跳出河西！,奥体商业无论个体还是整体商业体量，本项目与之相比都无规模优势 奥体商业与本项目商业相比，有着区域成熟优势。 本项目在其他硬件配套（如交通）上，逊于奥体商业！,本项目在商业规划上，应该考虑避免与奥体商业进行同质化竞争， 在规划上走差异化路线。,目的型商业逐渐受到重视,06年至今，烟波渔港、珍宝假日、火红岁月、格兰云天等一批特色目的型商业走红河西，众多不具特色的商业逐渐淡出人们的视野。目的性商业业态成为河西商业发展的新趋势，其业态主要为大型餐饮、娱乐、健身、休闲等。,考虑目标,目的型商业,成本投入低； 运营周期短；
9、 具有一定的主题特色； 存在差异性,项目开发目标,项目发展契机,项目现状分析,主力业态发想,主力业态分析,业态发想五大业态之一,奥特莱斯,按功能主题，购物中心可分为时尚/专卖中心、生活形态中心、能量中心、主题/节庆型和工厂直销中心。工厂直销中心也称为奥特莱斯购物中心。对主力店无特殊要求，核心商圈范围为40-120公里。,奥特莱斯优劣势研判,基本特点： 位置相对远离城市中心；但交通方便，可带活一片、辐射周边。 目标消费人群：收入较好、有素养、名牌认知程度高、品牌意识强。 必须拥有较大规模的停车场。 货场简洁舒适，以降低进场经营成本。 兼具饮食、休憩、逛街、游乐等功能，以满足家庭消费的综合需求。优
10、势：商业业态具有唯一性，辐射力强，建设成本低。 障碍：竞争力在于能否引入大量知名品牌，对运营商要求较高。,业态发想五大业态之二,大型仓储超市,大型仓储式超市是一种将超市和仓储合二为一的零售业态，也是目前在国际上最具竞争力的市场业态，一般都采用统一采购、统一经营、统一定价、统一销售、统一结算的超大规模连锁经营管理模式。仓储式超市商品内容丰富，品种齐全，可满足客户“一站式购物”的需求。,基本特点： 选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场。 营业面积大，一般为1OOOO平方米以上。 库架合一，装饰简单，节约成本。 商品结构：主要以食品、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为
11、主。重点在商品的广度要宽。 目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。 优势：成本低，辐射力强，具有差异性，大范围的商品供应营造一 站式消费。 障碍：运营商对选址方面较为苛刻，比如麦德龙强调土地的自有产权。,大型仓储超市优劣势研判,业态发想五大业态之三,家居装饰城,是为顾客提供家居设计和装饰、装饰材料、家具及家居饰品等“一站式”服务，集品牌展示和销售为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型家居装饰主题购物中心。,基本特点： 选址区位对交通条件要求较高。 面积在1万平至几万平不等。 商品结构：中、高档时
12、尚品牌家具、国际品牌家具；卫浴、陶瓷、五金、地板、门业、油漆涂料等建材；橱具、布艺、工艺品等家饰用品。 目标顾客：以需求型消费者为主。 优势：成本低，针对性强。 障碍：家居行业的竞争日益激烈，运营商对选址方面较为苛刻。辐射力需要产品的特色来营造。,家居装饰城优劣势研判,业态发想五大业态之四,主题乐园,以游乐、度假、民俗、影视、文化、历史、军事、水上等多样化主题氛围营造的娱乐设施，旨在为消费者打造休闲娱乐的生活放松目的地。,基本特点： 选址在城郊，一般依托度假区或景区而生。 除嘉年华这类特殊业态外，投资成本大，占地面积大。 主题划分：有游乐、度假、民俗、影视、文化、历史、军事、水上等多类主题。
13、目标顾客：多层次、多方向的客群辐射性。优势：辐射力强，在南京具有独特性。 障碍：成本高、且受地块体量限制无法进行大规模的游乐场所建设。,主题乐园优劣势研判,业态发想五大业态之五,大型餐饮旗舰店,民族特色菜系、地域特色菜系、西式大型快餐等多种餐饮模式的集合体。打造顺应河西发展趋势的目的型商业。,大型餐饮旗舰店优劣势研判,基本特点： 选址区位对周边环境要求较高。 通过连锁经营及特许经营等方式，招商较易。 面积在1千平至上万平不等。 目标顾客：高档次的消费人群，如各大中小私企业老板及政府人员。优势：成本低，业态易于进行组合。 障碍：项目的区位性决定了业态的客群基本为地缘客户，影响力有限。,项目开发目标,项目发展契机,项目现状分析,主力业态发想,主力业态分析,业态辐射距离比较,奥特莱斯50到100公里外,大型餐饮5到8公里外,家居装饰城15到20公里外,大型仓储超市10公里外,主题乐园30公里外,业态对区域未来发展贡献比较,奥特莱斯,主题乐园,大型仓储超市,家居装饰城,大型餐饮,业态招商难度比较,大型餐饮,家居装饰城,大型仓储超市,主题乐园,奥特莱斯,业态预计回报比较,综合评价,5分为最高分,谢谢！,
