2010年上海创意产业园营销策略方案ppt课件

《2010年上海创意产业园营销策略方案ppt课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年上海创意产业园营销策略方案ppt课件（85页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、,上海致盛集团 上海创意产业园营销策略方案,Contents,市场定位回顾产品建议回顾项目营销策略,市场研究武汉工业地产发展前景,10月份，全市规模以上工业完成总产值537.29亿元，同比增长19.7%，实现工业增加值158.30亿元，增长16.4%。1至10月累计完成工业总产值5213.99亿元，同比增长31.1%，实现增加值1565.96亿元，增长23.9%。,武汉工业地产开始发生变化，一方面是开发企业开始转型，另一方面政府的税收优惠鼓励，随着国家相关优惠政策的制定，将有大量的企业入驻武汉，由此可以新兴一些大的工业园区以完成产业聚集。武汉的都市工业园区已经超过10个，实现“一区一园”。自身

2、众多优势的支撑、产业发展的提速、不断改善的投资环境和各种优惠政策吸引了中外资企业纷纷进驻，世界500强企业有59家落户武汉。加上产业整合的需要，不少跨国公司将其中国地区总部或研发、测试部门和生产车间等，武汉工业厂房设施的需求因此大增，为武汉工业地产的复苏带来了巨大的市场环境。,市场研究武汉工业地产发展前景,中国城市竞争力蓝皮书对全国50个城市的工业地产投资潜力进行研究并排序，排在前5位的分别是天津、东莞、苏州、上海和武汉。武汉名列中西部城市之首，在中部崛起战略、武汉十一五规划的大背景下，其上升潜力被专家和地产业内人士非常看好，认为武汉必会成为下一轮的工业地产开发热点，给未来武汉工业地产发展前景

3、带来了希望。 武汉综改试验区建设提出要打造“资源节约型和环境友好型”的两型社会，而这必然导致制造业的升级转型以及产业链的重新分配，由此涉及到的武汉工业地产开发规模也将发生巨大的变化，这一改变又给武汉工业地产带来了政策变化，能够推动武汉工业地产的发展。,市场研究武汉工业地产发展前景,2009年8月12日，国土资源部、监察部联合下发关于进一步落实工业用地出让制度的通知，除再次强调工业用地出让必须采取招拍挂的形式外，还首次将支持中小企业发展列入其中。据通知，各市、县国土资源行政主管部门应当依据年度土地利用计划、国家产业政策、土地供应政策、本地区社会经济发展目标、土地市场状况和土地供应潜力等，科学编制

4、土地出让计划，经批准的出让计划必须及时向社会公布。各地要支持中小企业发展，在土地出让计划中要安排一定比例的土地用于中小企业开发利用，特别是建多层标准厂房。此外，针对近期部分地区屡屡出现的私下协议转让工业用地现象，两部委要求各地要严格执行工业用地招标拍卖挂牌制度，凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招拍挂方式公开确定土地价格和土地使用权人。,工业用地出让将给中小企业预留指标,市场研究武汉工业地产发展前景,湖北省科学技术协会发布的2010年湖北省投资环境蓝皮书显示，在全国除港澳台以外的31个省市区中，我省投资环境竞争力综合

5、排名为第11位，在中部仅次于湖南，居全国中等偏上水平。 结果表明，我省基础条件、经济环境、科教与社会环境在全国的排序分别为11、15、10，均处于中偏上水平，其中科教与社会环境是最具优势的因素。而两型社会显示度的排序仅列19位，处于中偏下水平，说明我省“两型社会”建设任重道远。 在全国35个直辖市、省会城市、副省级城市中，武汉市投资环境竞争力的综合排序为第13名。其中，武汉的两型社会显示度列11位，较上年度上升了13位，说明武汉市“两型社会”成效显著。 投资环境竞争力，决定区域发展的竞争力。该蓝皮书建议，湖北应以中部崛起战略支点的定位指导投资环境建设，借武广高铁开通契机，创新投资环境。,湖北投

6、资环境列全国第11名,市场研究武汉工业地产发展前景,2010年12月，武汉城市圈获批成为全国资源节约型和环境友好型建设综合配套改革试验区，湖北省和武汉市全面加大其基础设施建设。目前，武汉已投资数百亿元，在城市圈内修建了8条高速公路通道，使武汉与周边的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江和天门8座城市构成了“1小时交通圈” 22日在武汉率先动工的4条城际铁路分别由武汉通往孝感、黄冈、黄石、咸宁4座城市，全部采用时速200公里以上的动车组，建成后，武汉与这些城市的铁路行程将控制在半小时以内。,武汉城市圈开建四条城际铁路 半小时内可抵达孝感、黄冈、黄石、咸宁,市场研究武汉工业地产发展前景,201

7、0年12月，武汉城市圈获批成为全国资源节约型和环境友好型建设综合配套改革试验区，湖北省和武汉市全面加大其基础设施建设。目前，武汉已投资数百亿元，在城市圈内修建了8条高速公路通道，使武汉与周边的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江和天门8座城市构成了“1小时交通圈” 22日在武汉率先动工的4条城际铁路分别由武汉通往孝感、黄冈、黄石、咸宁4座城市，全部采用时速200公里以上的动车组，建成后，武汉与这些城市的铁路行程将控制在半小时以内。,武汉城市圈开建四条城际铁路 半小时内可抵达孝感、黄冈、黄石、咸宁,市场研究功能要求,由调查统计结果，发现客户对工业地产项目的功能要求,商务办公需求最高，企业对商

8、务办公需求巨大；其次，市场交易和物流仓储的需求也较大；另外，一些大型区域总部企业对产品研发和会议展示也存在部分要求。,市场研究硬件要求,客户对工业地产项目各功能的硬件需求,商务办公重视企业形象与商务环 境，对硬件要求最高； 产品研发、信息交流注重科技性， 对环境有特定要求。,市场研究软服务,什么样的园区政策能吸引目标客户入驻,财政优惠 + 完善服务,项目分析,项目分析主要经济指标,项目分析项目总体规划,项目分析项目景观分析,项目分析项目四至,项目分析区位分析,项目分析交通分析,市场定位回顾,市场定位分析本项目之客户定位,创意产业是人本经济背景下以创意为主宰的一种资源配置方式，而非工业经济时代按

9、照资源来配置资源。在这种大业态观的导引下，把握武汉现代服务业升级趋势及狭义创意产业的适宜业态的方向，上海创意产业园将构筑包括内容创意产业集群、现代创意产业集群两大体系。,市场定位分析本项目之客户定位,上海创意产业园,WEB2.0,数 字 影 音,时 尚 出 版,动漫业（网络游戏、动漫卡通）,市场定位分析本项目之客户定位,设计研发,综合服务,创新孵化,总部经济,信息咨询服务业,研发/设计服务业,测试/测量中心,商务服务区,现代创意服务集群,功能目标,主导产业,产品建议功能布局,6大功能平台，完善服务体系： 商务功能平台 市场功能平台 融资功能平台 研发功能平台 信息功能平台 展示功能平台,市场定

10、位分析本项目之客户定位,由以上客户定位，目标客户可归纳为钢铁关联族“钢铁关联族”即钢铁业关联企业，是钢铁产业链中除生产环节外的其它环节领域的企业，包括原材料生产企业、贸易物流企业、钢铁应用制造业等。 他们需要一个区域覆盖性的总部平台、战略据点，以满足企业迅速扩张的需要。,市场定位分析本项目之物业定位,经多轮商讨并深入研究，该项目物业定位科技型 信息化 低碳化 钢铁物流服务中心引入“物联网”（IOT) 前沿技术，搭建强大网络平台，从信息层面统治钢铁流通业； 加工、交易、配送、仓储等所有环节全程信息化，高效配置钢铁资源； 完善硬件配套，为钢铁企业提供商务、商业等一站式综合服务； 颠覆传统物流园特点

11、，打造低碳、绿色、生态园区环境。,市场定位分析本项目之形象定位,华中首席 科技型 信息化 低碳化 国际钢铁服务中心将科技化、信息化融入园区打造中； 强调本项目的低碳、环保特征； 树立项目华中首席钢铁服务标杆形象； 确立物业的高端属性（国际）；,市场定位分析本项目之形象定位,市场定位分析本项目之形象定位,主推案名：钢 汇“钢”代表钢铁，引申为钢铁服务中心，兼有低碳意味在其中，表明物业属性； “汇”一则体现规模、体量、气势，二则汇代表汇聚，聚集之意，突显国际化。,市场定位分析本项目定位小结,客户定位：以华中地区钢铁业上下游企业、中高端投资客为主物业定位：科技型 信息化 低碳化钢铁物流服务中心价格定

12、位：5150元/M形象定位：华中首席 科技型信息化低碳化 国际钢铁服务中心,产品建议回顾,产品建议功能布局,6大功能布局： 商务功能 市场功能 物流功能 研发功能 信息功能 展示功能,产品建议建筑风格,建议采用：现代简约建筑风格该建筑风格简洁流畅，朴素的立面 设计绝不浪费过多的空间结构，是平面 功能的真实表现，最大限度体现实用与 效率。 现代简约建筑因朴素而凸显出其固有的、 也最易产生震撼力量的恢弘感、艺术感、 工业感。,产品建议建筑形式,建议采用：钢架构（玻璃幕墙） 采用钢架构建筑形式，优点颇多： 能增强室内采光通透； 减少光污染； 减轻高层建筑物自重； 低碳环保，美观高档。,产品建议六大功

13、能服务中心,六大服务平台，一站式绿色服务通道： 商务服务中心 市场交易中心 物流仓储中心 产品研发中心 会议展示中心 电子信息中心,营销策略,产品卖点梳理,科技低碳国际钢铁服务中心 简约、大气、工业感十足的外立面 节能环保的钢架构建筑 物联信息平台 融入科技创新理念的6大服务功能 丰富的园区配套 优惠政策,科技服务 卓越平台,科技低碳信息化产品体系,营销主题,钢汇，筑就科技型、信息化、低碳化总部基地。强调项目案名，突出项目相关产业。突出项目科技型、信息化、低碳化的产品特征。以总部基地的概念进一步拔高项目形象。,目标及其核心问题,我们对于目标的理解,开发商目标,结合实际情况，以降低风险为主，实现

14、利润。,保证项目一期顺利动作，为项目后续开发提供指导。,在市场可实现，企业可操作的基础上，对最大利润的追求，重点关注企业资金效率问题。,对于目标的理解,目标及其核心问题,对于项目核心目标的思考：现实与希望目标的对比推导项目核心问题,我们想要什么？ （基于目标的理解）,市场基础上、平衡资金效率前提下的利润目标实现。,客户对于工业地产办公产品的价格预期不高。销售过程中存在诸多的营销限制条件。,我们有什么？ （项目现状分析）,核心问题1：如何提升客户对项目所呈现办公价值的认知，实现高端物业形象？,核心问题2：如何增加客户现阶段购买信心，促成平衡资金目标的实现？,核心问题3：如何有效控制营销投入，实现

15、项目利润目标？,营销战略定位,我们要干什么？,成本领先,高度聚焦,突出差异化,降低风险之关键因素，钱重点花在客户看得到的地方。适当增加营销费用比例，重视渠道拓展、重视“企政”联合、重视市场口碑。拔高形象、重视明星产品的展示，强化展示区展示，争取更多的政府优惠政策,成本领先、突出差异化，高度聚焦之发展战略。,营销策略：4S营销策略,突出差异化，高度聚焦之发展战略的实现,营销策略,突出差异化，高度聚焦之发展战略的实现,营销策略,充分体现项目细节和未来办公情景设施、配套、服务、办公方式等。,营销策略：展示攻略,入口迎宾,入口处设置具有精神堡垒性质的大尺度导示牌,项目入口,展示攻略一：示范区展示小区入口利用入口雕塑或导视牌配合保安哨岗设置形成区域的视觉交汇点,营销策略：展示攻略,展示攻略二：示范区展示商业氛围临时经营一家休闲店，配合商务氛围展示，提升项目形象价值,临时经营的休闲店，须设置室外桌椅与阳伞烘托商业情调,营销策略：展示攻略,展示攻略三：示范区展示营销中心气派、独特、精细的售楼中心,充分体验项目商务品质,区域模型嵌入地面，VIP洽谈区设置成雪茄吧、红酒吧等不同主题，体现项目的“高端商务氛围”,营销策略：展示攻略,展示攻略三：示范区展示营销中心视听区可作为电子沙盘或项目形象宣传片播放用,墙面为电子沙盘,展示区与洽谈区软性分割做到开放空间与半开放空间自然过渡，同时巧妙形成视听区,