武汉零售商业调研

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1、武汉市零售商业地产调研报告,目 录,武汉市商业地产概况,武汉市城区主要零售商圈分析,武汉市零售商业发展趋势判断,武汉市典型零售商业案例分析,武汉“九省通衢”，自古便有“货到汉口活”的说法。得天独厚的区位优势孕育了武汉商业，沉淀了深厚久远的商业文明。 进入新世纪后，武汉市商业开始从传统商业向现代化流通产业转型。至2007年全市实现社会消费品总额近1500亿元,同比增长15%，这是武汉商业的一次历史性跨越。,武汉市近年商业零售总额及增幅,武汉商业市场总体概况,相对于武汉火爆的住宅地产,商业地产的发展更理性化,商业地产巨大的利润空间及经营者积极进取的姿态直接刺激了该业态的升温。2007年各类商业物业

2、销售一片红火,从以商业街形态面世的大型零售商业光谷世界城到以专业市场形象深入人心的大武汉家装,从住宅项目的商业裙楼到郊区盘的社区商业,皆取得不错的销售成绩.商业项目“只租不售“现象出现更表明了其火热的发展前景.,商品流通规模不断扩大 商贸业多元化投资格局已经形成 商业经营多业态发展 武汉商贸业90年代中期发展到顶峰，曾在全国商业百强中达到10家，全国商业10强中连续 几年占有2席。自90年代以后，武汉商贸业特别是零售企业受到新型流通业态的较大冲击。 购物中心、大型综合超市、仓储式商场和便民超市、专业市场、住宅底商、社区商业等。 商业网点开始转型 武汉市网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单

3、个开发向区域整体规划发展。2006 年，全社会新增商业固定资产投资达到105亿元，是我市商业发展进程中投资力度最大的 年份。以重大项目为载体，推进现代零售业态发展。市内新建和改扩建15家3000平方米以 上的商业网点。,武汉市商业发展概况及特点,商业地产的代表性业态,百货店 百货商店是指经营商品范围广泛、种类繁多的大型零售组织。特点是所经营商品有相当大的广度和深度，品种齐全，一般经营商品达万种以至几十万种。一般设置在城镇中心商业区内。百货商店己有百多年历史，十九世纪中叶出现的百货商店是零售组织形式的第一次革命。,购物中心 Shopping mall为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。

4、特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。Mall的特点是不光满足顾客的购物需求同时引导、满足他们在其他方面的消费，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。也区分出百货公司只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如购物、聚餐、休闲、健身等其他类型的享受的。,商业地产的代表性业态,超级市场 超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足周边范围内顾客每日生活需求的零售业态，其选址一般在居民聚集区，人流量较大，商品构成以购买频率高的商品为主，每天营业时间较长。是商业业态细分的产

5、物。,便利店 便利店是满足顾客便利性需求为主要目的地零售业态。选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关团体、企事业所在地。面积通常不大，营业面积利用率高，主要针对的人群是居民徒步5-7分钟可到达为最佳，80%的顾客为有目的购买。商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。,商业街：自发形成的老街：如汉正街等自发形成的商圈；后期建造的新街：如江汉路步行街、水果湖步行街以及光谷步行街等； 百货商场：最早为武汉商场，近二十年来发展迅速，百货店数量不断增加，先后有中南、中商、新世界、武广、世贸、崇光、王府井、世纪中商、群光、大洋等百货商场；并且武商、

6、新世界、大洋等百货都有在汉大规模扩张的势头。 专业市场：汉正街各类服装、鞋、工艺礼品等批发市场、武昌广布屯电脑城、汉口前进二路电脑城、数码港手机专卖城等专业市场。 连锁超市：武汉市城区超市的卖场数量稳居全国城市之首，武汉市的四大商业上市公司武商、中百、中商、汉商的超市业态已经步入细分时代。大型超市目前主要有：沃尔玛、家乐福、麦德龙、易初莲花、好又多、中百仓储、武商量贩、中商平价、华联、百佳等。 社区商业：是以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业的主要形式是1-3层商用楼或建筑底层商铺。 专卖店、大型卖场：国美、工贸、苏宁的家电卖场，好美家

7、、金马凯旋、百安居、欧亚达、东方红、金鑫等家具卖场。 销品茂：是目前国际上流行的一种商业地产模式，目的在于带给消费者“一站式”消费体验。武汉目前有武汉徐东销品茂、万达销品茂。 餐饮娱乐业：武汉市餐饮市场持续稳定发展，运行状况稳中有升，亮点频现，消费向追求品味和内在质量转变。餐饮业继续成为推动全市消费需求增长的重要力量。,武汉商业地产分类及分析,武汉商业地产市场现状,武汉商业地产量价保持上涨势头。 2007年商业成交价格达8800元/平米，是2002年的近三倍。仅武汉市近5年的成交均价走势来看，价格保持着上涨势头，但今年涨幅有所下降，从去年38.44%的涨幅下降到14.49%。但成交量大幅增加，

8、增长率高达33.92%。,成交向少数项目集中，量价呈周期变化。 武汉市商业成交量价变化呈现出明显的周期性，成交量高峰出现在今年1月，7-8月，11月；而低谷期在2月，9月。低谷与住宅市场的低谷期相吻合，反应出商业市场开发有限，成交向少数项目集中，整体市场受个案的周期变化影响较大，同时商业市场也很容易受到住宅销售市场的负面影响。,武汉商业地产市场现状,武汉市07年商业市场特征分析,消费结构升级，消费需求增加。 统计数据显示，2007年，武汉市城市居民人均可支配收入为14357.64元，比上年同期增长16.2%，剔出物价指数实际增长11.6%。随着城市居民人均收入水平的增长，武汉市城市居民消费支出

9、也呈多幅增长之势，消费质量进一步提高。2007年，武汉市城市居民人均消费支出为10600.00元，比上年同期增长15.4%，剔出物价指数实际增长10.9%。 随着武汉人均收入水平的提高，人们的消费需求也不断升级，中高收入人群的消费需求需被重视，商业经营需要对消费结构作出及时调整。而国外高档品牌的商家早已看好其中商机，包括奢侈品专卖、特色餐饮、休闲娱乐等多种类型的商家开始将进驻武汉提上议程。 百货零售业内，新世界百货对品牌进行了全面的结构调整、武商集团针对中高档消费人群的武汉国际广场在07年10月正式开业。武汉十大时装奢侈品牌ARMANI、DKNY，国际一线品牌Hugo、Sisley、Boss、

10、Y-3等均在武汉开出其在华中地区最大规模的旗舰店；LV也已在江滩签下租约。,外地连锁经营商家拓展需求增大 自20世纪末外国零售商进入中国以来，它们在华南以及华东市场飞速拓展，在短短几年时间里，已经抢占了众多市场份额。而华中，这个正在崛起的区域，已吸引众多连锁商家的目光，纷纷启动在华中布点的战略发展，而其中大多数商家的开店时间表更是在2008年以前。一茶一座、面包心语等在一线城市成功运营的知名连锁品牌纷纷落户武汉；星巴克在武汉已经布下一年开5家以上店铺的规划。,以轨道交通带动传统商圈的升级 轨道交通具有“磁力效应”,吸引各种商业、商务、娱乐、文化等设施向轨道站点周围聚集,而且随着交通的进一步改善

11、和聚集效应的发挥,聚集量会越来越大。这样就能刺激站点周围土地的高密度开发,繁荣轨道交通周围的经济。 而武汉市轨道交通在规划时更多的考虑传统商圈的升级，各条轨道交通的交点都位于武汉的商业中心。一号线和二号线交汇于武广商圈（武汉商场改造完毕），二号线和四号线则交汇于中南商圈。这无疑会增强各商圈对整个武汉市的辐射能力，给武汉市商业的发展带来新的活力。,成交分布集中，硚口区活跃度最高 商业地产成交区域分布集中在桥口区、江汉区、东湖高新区，其成交金额总值在武汉各区域总值占比高达61%，基本上撑起了武汉07年的商业地产市场。硚口区商业市场中代表项目有底商项目“融侨福源街”，专业市场项目大武汉家装、综合性市

12、场项目汉正街第一大道等，商业种类多样，规模成熟。而东湖高新区以经济快速发展为依托，崛起的鲁巷商圈为中心带动了整个商业市场的发展，光谷世界城就是典型。,新商圈不断涌现，形成鼎立之势。 武广商圈中经过改造的武汉商场变身“武汉国际广场”，定位为高档百货，满足武汉市(乃至湖北省)高端百货及奢侈品的消费需求，与武汉广场的“大众化”中档百货定位形成错位经营，使得公司在武汉市百货业最核心商圈的综合百货面积增加至20多万方，为武广商圈再一次的扩大商业规模和辐射能力。重新定位和调整了消费结构的解放大道中段这一黄金商圈的核心地位再一次被巩固。 钟家村商圈一直以来都是汉阳商圈独立支撑，武汉铜锣湾广场06年开业，闽东

13、国际城07年推出，以及全新包装的汉元中心，再凭借其中心板块的便利条件和优越的自然环境，一跃成为商业地产扎堆竞争要地，热度开始升温。 徐东商圈从原本一个徐东平价超市，发展到现在凯旋门广场、销品茂、好美家、麦德龙、欧亚达等众多商业网点，完成了由商业带动区域价值的战略目标。然而，交通便利、人流量大、商业较为发达的徐东商圈却和它的成交额不成正比。07年新世界百货在徐东原武昌徐东凯旋门广场购物中心打造出徐东店，为徐东商圈注入新生力量，对徐东商圈消费结构进行补充。 此外，武汉的中心其他商业区也悄然酝酿着发革。随着南国置业顺利取得偱礼门项目土地使用权、和黄储备已久的老甫地块，在轨道交通一号线与二号线的换乘站

14、周边已出现了超过30万平米的潜在商业供应。随着武汉消费能力的进一步升级，武汉零售商业将逐步由传统的百货业向购物中心业态升级，武广商圈、江汉路商圈的核心将向周边聚集，形成新的中心商业区的核心地带。,目 录,武汉市商业地产概况,武汉市城区主要零售商圈分析,武汉市零售商业发展趋势判断,武汉市典型零售商业案例分析,商圈业态的大致组成,零售业态,餐饮娱乐,专业卖场,武汉市主要商圈,武汉市主要零售商圈分布及特征,目前武汉市形成了中山大道中段、解放大道中段、武胜路等三个中心商业区；中南路、汉阳钟家村、徐东路等三个市级商业中心；鲁巷、司门口、珞喻路、汉阳王家湾等市级商业副中心（区域性商业中心）。,武广商圈-零

15、售,武广商圈位于汉口解放大道中段，城市内环线上。武广商圈从解放大道新世界中心店开始由西向东延伸，目前商圈中的主要商家有武汉广场、世贸广场、武汉国际广场（原武汉商场）、庄胜崇光、新世界中心店。,新世界中心店 武商Mall 庄胜Sogo 万松园步行街,武广商圈-零售,武汉广场,世贸广场,武商联旗下包括：武广、世贸、国广。 武商与香港公司合资管理武广 亚贸与国广复制武广经营及运营模式 武广连续八年全国单体营业额冠军 国广、武广、亚贸高中低档全面覆盖。 是目前武汉最火爆商圈 武广与亚贸在销售收入上面有明显差别 提醒我们在定位和档次准确以后，后 期运营管理同样重要,武广商圈-零售,武汉新世界中心店,多功

16、能城市综合体，涵盖百货、写字楼、酒店、公寓、住宅。 新世界在汉较高的品牌影响力，高档代名词 与在汉其他商业项目相比其VIP是其经营的主要特色 高档次高规模的产品同样需要高水准的运营管理和服 务理念来支撑,武广商圈-零售,武汉庄胜崇光Sogo,北京庄胜集团模仿日本Sogo集团管理模式 定位比较有特色，以年轻时尚服装为主。 经营状况一直以来保持高速增长,武广商圈-零售,万松园商业街,商业街的布局和规划直接影响商业街的成败 商铺的出售导致产权的分散，不利于整体管理 在较高的租金和成本压力下，沦为“水货”一条街,武广商圈-零售,项目空置率,区域租金水平,空置率不高表明运营效果不错 部分商场空置部分主要在较高楼层,租金的方式流水倒扣 武汉广场合资公司管理，每年交给业主6800万 其他都由销售额来决定租金水平,武广商圈-零售,商业项目管理模式,武广商圈-餐饮娱乐,娱乐设施明显不足，并且运营效果不佳 餐饮娱乐相对武汉其他商业项目来说，总体不错 有部分有特色餐饮存在，例如：面包心语和哈根达斯等。,武广商圈-卖场,家电卖场,超市卖场,在汉三大卖场纷纷在此设点，估算武广商圈市场达到10亿每年 在此地区共有两家超市卖场，同时突出了高端概念，与在汉其他超市定位和运营上形成差异和互动 家电卖场和超市卖场贡献租金效果较低，但能提供和支撑较大人流,