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1、蔡甸惠民小区提案,今天，我们为实现我们的目标而来,我们渴望给*市场带来的-是全新的推广理念和营销手段我们渴望达到的-是开发商品牌和我们自身品牌的双赢,“*”市场营销推广提案,提交:*日期:2007年11月,“*”在*新一轮的房地产发展中占有天时、 地利、人和的优势，拥有可以预见的美好前景。成 功的推广策划案有助于项目在整个销售过程中找准 目标消费者，有效整合资源，有序推进并达成销售 目标。企划案努力朝上述目标迈进。,前 言,* 之 征战江山,第一回合： 市场研判,第二回合： 项目概况,第三回合： 项目判研,第四回合： 专案推广,*城市之小结,1、优越的区位条件、丰富的自然资源、厚重的人文资源以
2、及在大武汉经济带中相对扎实的经济基础、产业基础，为城市的发展创造了良好的条件。2、经济及人口的持续攀升、城市规模的扩展、人居环境的改善，是*不可动 摇的趋势，这给*房地产市场的发展创造的基础条件。3、从城市规划情况可以预见，未来的*将在大武汉建设中扮演重要角色，大武汉的辐射扩张规划，公交的进入等一系列政策将给房地产发展带来机遇和挑战.4、相比其它武汉城区，*还处于一个较落后的状况，本地居民购买力较弱，这种城市状况使未来房价和房产消费将保持一个更加平缓和理性的局面。,*走势,整体市场运行特征： 1、房地产开发持续增长 2、住宅价格稳步上升 3、以自用需求为主，投资市场在宏观打压之下趋于理性 4、
3、外地开发、营销商带入先进的开发、营销理念和手法 市场前景展望： 1、老城区余温新区沸腾，人居时代取代“江湖”时代 2、产品创新和营销升级成为市场的抢点 3、投资类产品进入市场，购房比重将伴随市政规划及经济发展 逐步上升 4、房价继续高走，价格差距拉大,上涨5001000元/平方米,*地产之价格,住宅价格稳步上升,总 结,未来12年内，本项目所在的片区以及临近的片区都将迎来区域发展以来最大规模的地产发展热潮，成为*地产的焦点区域；区域面貌逐步改善，发展日趋成熟，但在近12年内，片区仍然需要面对交通、教育、配套三个对于地产发展至关重要的发展瓶颈；片区中的中高档置业客户量将得以保持与进一步增加，这也
4、为本项目的发展提供了坚实的基础；,项目客户分析,目标消费群的形态和心态,第一类消费群体 长期住在*，甚至在该区上班，习惯这里的交通、生 活设施和人文环境，主要受经济原因影响，一直没有离 开当地，但是又对现在的居住环境感到不满意，为了改 善居住环境确有受经济原因影响的消费者。第二类消费群体 外地人(多以武汉本地有刚性需求的住户)，无地域认同 感，更加关心楼盘的价格整体风格是否符合自己的承受 能力和需要,主要考虑的是价格.,目标消费群体构成,主要目标消费群的基本特点,年龄：25-50岁 收入：家庭年收入为2-5万元 家庭构成：以三口之家或四口之家为主 形态、心态、实在、勤劳、重视积累、注重自身利益
5、,1.园林绿化好，最好还要有山有水，有较大的公共活动空间，间隔合理、实用率高、采光好、空气流通2.完善的小区配套，有运动休闲场所、幼儿园等，基本生活设施应有尽有3.由大的、声誉好的开发商建设，物业管理好，能保证小区安全，没有闲杂人员出入，收费也合理4.交通、购物方便，希望附近就有交通工具，有公交连接老城区和武汉5.主要的是价格,理想的居住环境,小 结,选择新城项目房子的潜在消费者，很大部分的构成是周边的居民，或者是工作关系、社会关系在这里，他们都适应了*的居住环境和生活环境，更为重要的是这里的价格整体有优势等。他们对未来购房的期望焦点如下： 1、希望入住安全的小区（希望能脱离所在地的闲杂人员）
6、2、希望住在有都市感的小区（不希望自己住的地方称为“城中村”）3、希望买的房子让自己感到“物超所值”（他们比较重视价格）,第一回合： 市场研判,第二回合： 项目概况,第三回合： 项目判研,第四回合： 专案推广,项目名称：* 项目地址：*大街教育局旁 开发商：武汉飞宏达房地产开发有限公司 总建筑面积：45800 商业用地：7800 住宅建筑面积：38000 建筑密度：34% 绿化率：32% 容积率：2.38 建筑形态：6栋(多层)+2栋(小高层) 以及少量商铺 总户数：428户 停车位：110个 配套：华坤宾馆、新电信大楼、*广场、中百超市和即将动工的怡泰广场等规模庞大的市政配套近在咫尺，将成为
7、未来的新城市中心、文化旅游中心、新城市中轴线的超级亮点。在这里，优越成为生活的本色，而繁华成为处处皆有的风景。,第一回合： 市场研判,第二回合： 项目概况,第三回合： 项目判研,第四回合： 专案推广,项目研判之,优势,S（优势）：项目地处新城区，未来政府规划新城核心区域 产品丰富，项目的可塑性极强 有经济适用房打开销路,项目研判之,劣势,W（劣势）：新城居住概念不强及民众意愿比较淡薄，与传统的老城 区有比较明显的弱势；版块提升和被接受尚须时日和营销强度；与老城区相比，周边商业氛围不浓，且商业相对分散，商业人气的聚集和消费氛围的形成需要一个培育期经济适用房给人一种不高档的感觉,项目研判之,机会,
8、O（机会）：随着老城区土地资源的逐步消化，城市核心将从老城区 逐步转向新城区大武汉的规划,公交进入经济适用房政策,项目研判之,威胁,T（威胁）：城市向多方向多区域扩张，客源面临一个大的分流，竞争增加，风险增加,竞争对手研究,项目地址：*区中央广场 旁边 开发单位：武汉金家房地产开发公司 产品形态：7栋多层5栋 小高层 占地面积：60亩 建筑面积：8万 容积率：1.99 绿化率：38.6% 主力户型：86130平方米 均价：3000 最高价：3900 销售状况： 物业管理费： 0.6元/平方米月 项目说明：以“全架空中空园林、纽约风情景观、全中空节能玻璃、业主尊享会所、社区健康泳池、顶极管家顾问
9、、全现浇施工、美资地产企业”等八大创以美式建筑规划与土地自身条件完美融合，将园林、建筑小品、水系有机而又和谐的融进了同一个社区。 不同空间设计，为顾客提供了多样化的选择，满足了不同类型客户的需求 。入户花园、底层花园等多种创新设计，大阳台、大面积景观飘窗，成就尊贵生活。,项目名称：金家6号,主要针对高端人群，事业有成者，政府职员,企业管理层，私企业主，其中包括一批二次置业者。 金家6号于2007年6月18日开盘销售，对一期楼盘采取了相对中等价入市策略，形成“中开高走“的形式，分期控制推出主题组团。销售手段上采用了客户抽奖活动, 最新客户最高奖项为10平米代用券（可转让）；最老客户最高奖项为一家
10、三口豪华港澳五日游！ 项目优势：位于*标志性中心“*广场”旁的金家6号，由美商独资武汉金家房地产公司开发，在该区域是一个高品质楼盘的标竿。该项目除了有口皆碑的高品质性能外，高性价比更是其吸引力所在,广告造势力度大,. 项目劣势：地理位置优越,但是周边配套设施略显不足,交通不方便, 楼盘密度太大.,项目研究,项目地址：*中心广场北侧 开发单位：武汉市晴川房地产开发集团有限公司 产品形态：5栋多层 1栋小高层 建筑面积： 37293平方米 容积率：2.5 绿化率：30.2% 均价：￥2,600 物业管理费： 0.6元/平方米月 项目说明：项目位置优越，距汉阳正在崛起的王家湾商圈仅20分钟车程，即将
11、开通的汉蔡高速将交通更为便捷。首创的六米挑高立体花园超大露台设计，*罕见的5000M2中心景区，小区中央的锦狮中心广场、戏水池、休闲步道和健身乐园，共同鉴证锦狮丽苑高品质的生活。锦狮丽苑还是*唯一采用外墙保温材料和中空双层玻璃的大型节能环保花园小区，先进的外墙保温系统和高级中空双层玻璃,让生活更环保更温馨。,项目名称：锦狮丽苑,项目研究,主要针对中高端人群，年龄层次相对较大，事业有成者，企业管理层，私企业主，其中包括一批二次置业者。 锦狮丽苑于2007年10月27日开盘销售，对一期楼盘采取了相对低价入市策略，形成“中开高走“的形式，分期控制推出主题组团。销售手段上采用了VIP金卡客户选房，购买
12、VIP卡的2000元会费可低5000元房款, 赠送大面积露台方式进行销售. 项目优势：地理位置较好（*门户），处广场北，*入口处；户型面积范围较为适中，建材用料较为考究，保温外墙、中空玻璃、5000休闲广场为项目加分不少，92平米两房设计较为理想、赠送大面积露台,造势广告宣传力度大。 项目劣势：售楼部略显寒酸，虽然地理位置优越,但是周边配套设施不足,再加上现在*大力开发新城区而该项目处在老城区,升值潜力不足.,项目地址：*大街中国电信新大楼对面 开发单位：武汉振业房地产开发有限公司 产品形态：5栋(多层)+2栋(小高层) 以及少量商铺 建筑面积： 49105 容积率：2.34 绿化率：35%
13、均价：￥2,600 物业管理费： 0.55元/平方米月 项目说明:*总建筑面积约5万平方米，一共分两期开发，一期由5幢多层组成，二期由2幢小高层组成。依北高南低之势围合布局，仿佛从自然中绽放出来，一种简约流畅的现代风格油然而生。自然、纯美、恬静的欧式园林与新中心区的环境规划融为一体，低容积率和35%的高绿化率，让美仑美奂的建筑散发着从容自若的浪漫情怀。新城生活代表着健康、品位和富足，代表了上流社会的价值观。*，极富预见性的与市政建设趋势谋和，占据*新城核心地段，位于*大街与临嶂大道交汇处，新电信大楼正对面，与都市繁华唇齿相依。,项目名称：*,项目研究,*于2007年8月18日开盘销售，对楼盘采
14、取了中等价入市策略，形成“中开高走”的形式。 项目优势：占据*新城核心地段，位于*大街与临嶂大道交汇处，新电信大楼正对面，与都市繁华唇齿相依。该项目周边环境优越，生活方便，依北高南低之势围合布局，仿佛从自然中绽放出来，一种简约流畅的现代风格油然而生。自然、纯美、恬静的欧式园林与新中心区的环境规划融为一体，低容积率和35%的高绿化率，是该项目的卖点。 项目劣势：价格偏高,1、越实在、越直接的广告诉求点，就越能打动这群目标消费者， 2、针对特定的竞争环境，根据不同的阶段订立不同的推广主题，有利于促进楼盘的销售.,竞争对手启示录,案名建议,建议理由:,虽说本案有已经济适用房打开市场但毕竟还有商品房要
15、卖.一个社区如果用小区来命名就显得非常的普通了。（除经济适用房外没有卖点了）本项目若以“*”进入入市场,就真正的成了一个名副其实的低档楼盘了，故经*公司“*”项目组商量后,一致认为更改案名有利于提升项目本身品质和拔高自身的品牌形象.,*听涛雅园,*碧水云天,*城市亮点,*荣国府,案名建议,主 推 案 名,惠民城市亮点,第一回合： 市场研判,第二回合： 项目概况,第三回合： 项目判研,第四回合： 专案推广,项目定位,项目整体定位： 格调之见，握紧城市的未来走向 市场形象定位： 多年的居住理想 我们的主推广告语 喜欢那种离尘不离城的悠然空间 目标客群定位 第一类消费群 长期住在*，工作生活区域都在这里，习惯了这里的交通、生活设施和人文环境，主要受经济原因影响，一直没有离开当地，但是又对现在的居住环境感到不满意，为了改善居住环境又受经济影响的首次置业消费者。 第二类消费群体 外地人，无地域认同感，更加关心楼盘的价格、整体风格是否符合自己的承受能力和需要。,
