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1、第一节 居住物业的管理,一、居住物业的含义及分类 （一）居住物业的含义是指居民赖以生存的空间和必要的条件，即住宅以及附属的设备和设施，是以居住为主要功能的物业。,（二）居住物业的分类 1、按住宅居住的户数 （1）独户住宅 （2）多户住宅,2、按业主的数量 （1）单一业主 直管公房。由政府房地产主管部门代表国家拥有并直接管理的公有住宅。 系统公房。由企事业单位拥有并管理的公有住宅。 商品公寓（供出租）。由私人独资拥有并供出租的商品住宅。 其他私人的独户住宅。城市中过去遗留下来的私房。 （2）多个业主售后公房。国家按优惠条件卖给居民的原租住的公房。高档商品住宅。原来称作外销商品住宅。一般商品住宅。
2、原来称作内销商品住宅。经济适用房。国家为了解决中低收入居民的住房，给以一定的政策优惠建造的住宅。也称微利房、安居房、平价房。,二、住宅小区的管理 （一）住宅小区的概念及特点1、概念 城市居民的 居住生活聚居地称为居 住区。居住区是具有一 定的人口和用地规模， 以满足居民日常物质和 文化生活需要，为城市 干道分割成自然界限 所包围的相对的区域。,在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。,2、住宅小区的特点（1）结构的系统性（2）产权的多元化住宅小区的系统性要求统一管理，而产权的多元化特征又导致单个业主要求的个性化，因而造成住宅小区管理的复杂性。（3）功能的
3、多样性住宅小区除了满足居住功能以外，还配备了多功能的服务设施，如教育卫生设施、商业服务设施、文化娱乐设施、公共服务设施（如银行、邮局等）。这些功能基本满足了居民的生活需求，但也带来了小区物业管理的难度以及新的机遇。 （4）内涵的社会性住宅小区是一个小社会，增加了小区物业管理的难度 。 (争议）,（二）住宅小区的物业管理,1、住宅小区管理的指导思想 （1）服务第一，方便群众 小区的物业管理者必须将服务放在第一位，为广大群众提供生活的各种便利。 （2）自治管理与专业管理相结合 住宅小区的管理离不开专业的物业管理，但作为物业的所有者业主，依法拥有对自己物业管理的决策、监督及参与的权利和义务。专业的物
4、业管理单位必须尊重业主的自治管理权，而业主也应该积极配合专业物业管理单位，使其发挥最大的效用。,（3）统一管理，综合服务针对传统的房产管理 （4）经济效益、社会效益、环境效益、心理效益相结合。经济效益：企业化行为社会效益:物业管理为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间，体现在人与人之间的和谐，人与社会之间的和谐；环境效益：居住小区是城市大环境中的小环境，居住小区物业管理的好坏，直接影响到城市的大环境。心理效益：反映在居民心态中的一种主观感觉，一种居住环境理想的境界与心理价位，或者叫期望值。如果住宅和环境的安全、舒适、优美的程度已达到或超过心理价位，居民就会有一种满足感、幸福感，甚至有享
5、受感、奢侈感。,2、住宅小区物业管理的达标考核要求(1)管理运作(2)精神文明建设(3)综合管理(4)房屋维修管理(5)住户评议,第二节 商业物业的管理,商业物业包括办公楼、零售商业物业、酒店、其他可出租的物业（如用于出租的物业），属于收益性物业。,一、办公楼物业的管理,（一）办公楼的含义及分类 1、办公楼的含义 办公楼（也称写字 楼、商务楼、综合 楼）是提供给人们 商业经营和办公用 的物业。,2、办公楼的分类（P244） 不同类型的办公楼对物业管理的要求不同,（二）办公楼物业的特点 （1）地理位置要求高。现代化的办公楼多数建在城市中心。城市的经济活动频繁，交易量大，信息传输量大而快，交易成功
6、率高，交通便捷，面谈方便等，各类商业服务设施齐全，既利于办公人员的上班，又有利于贸易的谈判和开展。 （2）建筑档次高。无论从外观还是内部的配套设施，现代化的办公楼大多为高档的高层建筑，能为客户提供一个舒适的工作环境。 （3）功能齐全。为了能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率工作的需要，现代的办公楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等，。（4）多由专业物业管理公司管理。办公楼由于其档次高，设施设备复杂，管理要求高，一般都委托专业物业管理公司进行管理,（三）办公楼物业管理的主要内容（P245) 1、营销管理 2、前台服务 3、安全卫生 4、消防 5、设备设施管
7、理 6、保洁管理,二、零售商业物业的管理,购物中心的物业管理,（一）购物中心的管理要点 1、购物中心的服务对象有业主、用户和用户的顾客。 2、增加用户的营业额是物业管理的重要目标。 3、严格管理各承租商户的装修。 4、严格完善保安措施。 5、消防工作重中之重。 6、方便的内外交通以及足够的停车场 7、内外的清洁工作。,（二）购物中心营销管理的特点 1、购物中心的促销管理 2、购物中心的租赁管理,第三节 工业物业的管理,一、工业物业的含义和分类含义：工业物业是用于生产、仓储和分销等工业过程的土地房屋和设备。分类(P248),二、工业物业的特点 （1）资本投资量大。 （2）流通性差。 （3）有较长的租赁期。 （4）建筑外形要求不高，建筑用材标准不高，多建立在城市边缘地区或郊区。,三、工业物业的管理特点 （1）生产用房的管理是工业物业管理的重点。 （2）水、电、煤气等资源的确保供应。 （3）辅助配套管理工作复杂、难度大。 （4）物业易损耗，维修量大。 （5）保洁工作难度大。 （6）治安消防任务重。 （7）物业内交通畅通是关键。 （8）提供多方位的社会化服务是责任。,四、特殊物业的管理旅馆、俱乐部、旅游点、托儿所、戏院、学校、政府机关和教堂等被认为是特殊用途物业，对于这些物业的管理，管理人员必须具有专业管理技术并对该特殊领域懂行。,案例,保安酒后殴打学生案件,
