房地产评估ppt电子课件教案第二章房地产价格

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1、第二章 房地产价格,第一节 房地产价格的概念和特征 第二节 房地产的供求与价格 第三节 房地产价值和价格的种类 第四节 房地产价格影响因素分析,教学目的和要求： 掌握房地产价格的概念、特征与类型 掌握房地产的供求与价格的关系 掌握房地产价格的特征与种类 了解房地产价格的影响因素,第一节 房地产价格的概念和特征,一、房地产价格的概念 二、房地产价格的特征,一、房地产价格的概念,1、定义： 房地产价格是指和平地获得他人房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。,2、房地产价格的形成条件,(1)有用性； (2)稀缺性； (3)有效需求。 有用性是指能满足人们的某种需要或欲望，俗话说“有用”，经

2、济学上称为使用价值或效用。房地产的稀缺性是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望，是相对稀缺，不是绝对缺乏。稀缺性对价格的作用很大。 房地产价格要成为现实不是有价无市，还必须对房地产形成有效需求。 有支付能力支持的需要，称为有效需求。,一套80万的住房，甲家庭需要，可买不起；乙家庭买得起，可不需要；丙家庭既需要，也买的起；哪一种是有效需求？ 贫民窟中建别墅能卖出去吗？ 越是有用的物品，其价格是否就越高？,小结： 房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。 在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由于这三者的程度不同及

3、其变化引起的。,二、房地产价格的特征,房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。,1、共同点 (1)都是价格，用货币来表示； (2)都有波动，受供求等因素的影响； (3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。,2、不同点 生产成本不同。 折旧不同。 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高不仅无折旧，而且有增值。,价格差异不同。 市场性质不同。 一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。,形成时间不同。 供求变化

4、不同。地价和一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。,3.房地产价格自身的特点 （1）受区位的影响大 （2）本质上是房地产权益的价格 （3）出售价格与出租价格并重 （4）形成基础是长期和综合考虑的结果 （5）房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响,思考,实物权益状况相同的两个房地产，它们的价格一样吗？,第二节 房地产的供求与价格,一、房地产的需求 二、房地产的供给 三、房地产的均衡价格 四、房地产的需求弹性和供给弹性 五、房地产供求与价格之间关系的特殊性 六、中国房地产的供

5、需分析,一、房地产的需求,1.房地产需求的涵义 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。 形成需求有两个条件： 消费者愿意购买 + 消费者有能力购买。,2.房地产市场需求的特点 区域性（或地域性）。 多样性。主要是指同一地块可以用于开发不同类型用途的房产。 层次性。包括两个方面的含义：一是消费者对房地产的需求具有层次性（马斯洛需求层次理论：生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要、自我需要 ）；二是指从社会需求总量的不同形态上所体现出的需求层次包括现实需求和潜在需求。 与城市住房制度有很大的关联性。,

6、3.房地产需求的类型 生产性需求 指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。 消费性需求 由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。 投资性需求 指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。,4.影响房地产需求的主要因素 对某种房地产的需求量是由许多因素决定的，其中主要的有： 该种房地产的价格水平（炫耀性物品和吉芬物品） 。 相关房地产的价格水平。 消费者的收入水平。 消费者的偏好。 消费者对未来的预期。,房地产的

7、需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。在图21(a)中，横轴表示需求数量，纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。如果考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。如图21(b)，以Do为基础，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由Do向右位移到Dl；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由Do向左位移到D2。,二、房地产的供给,1.房地产供给的涵义 某种房地产的供给，是指房地产开发商，和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。 形成供给有2个条件： 一是开发商或拥有者愿意供给，二

8、是开发商或拥有者有能力供给。,2.房地产供给的特点 （1）土地供给的刚性和一级市场的垄断性。 （土地供给可以分为自然供给和经济供给。在我国各级政府是土地的唯一市场供给主体，垄断了土地的一级市场。） （2）房地产供给的层次性 房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。 现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。 储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市。 潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品

9、房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品。,（3）房地产供给的时期性。 房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种。 所谓特短期又称市场期，是指市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一段时期。 所谓短期是指在此期间，土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期。 所谓长期是指在此期间，不但房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期。,（4）房地产供给的滞后性和风险性。 （房地产商品的生产周期长，一般要一二年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞

10、后性又导致了房地产供给的风险性。1988年，海南建省并成为经济特区，1991至1993年，海南房价两年涨四倍。大量银行贷款进入房地产业，引起房价大幅度上升，结果导致生产性和服务性行业成本高企，无利可图，炒楼便成为一种社会性行为，最终产生房地产价格的泡沫。 之后，国务院一纸命令：终止房地产公司上市、控制信贷规模、提高存贷款利率、清理所有在建项目一系列暴风骤雨式的紧缩措施把海南房地产市场打得稀烂。 海南“房地产泡沫”的形成则是由于房地产开发过热，造成商品房大量积压，终因供过于求，开发商资金断裂而产生大片的烂尾楼。因海南泡沫经济造成的积压房地产总值达800多亿元。 ）,3.决定房地产供给的主要因素分

11、析 对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要的有： 该种房地产的价格水平。般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。 该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。 该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。 开发商对未来的预期。,房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。在图22(a)中，横轴表示供给数量，纵轴表示价格。由于价格上升刺激

12、供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。如图22(b)，以S。为基础，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S。向左位移到Sl；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S。向右位移到S2。,三、房地产的均衡价格,1.房地产供求均衡 均衡：是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方之间或卖方之间的竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。 房地产的均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是

13、房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，,在图23中，E点是供求均衡点，EQOP表示价格均衡，EPOQ表示数量均衡。当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般来说，在市场机制的作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。假设数量小于OQ，如为OQl，表示供不应求，供不应求就会导致价格上升，价格上升就会导致供给增加，数量就会向OQ靠拢；如果数量大于OQ，如为OQ2，表示供过于求，这时房地产价格会下跌，价格下跌供给就会减少，数量也会向OQ移动。房地产的供求量就是这样围绕着均衡点而左右摇摆。 均衡价格理论是价格原理

14、的核心内容。,总的来讲，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关： 供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。 如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。,思考题,需求与供给反方向变化时，若供给增加大于需求减少时，则均衡价格和均衡交易量的变化为（） A下降，增加b上升，增加 c下降，减少d上升，减少 需求与供给反方向变化时，若供给减少大于需求增加时，则均衡价格和均衡交易量的变化为（）,2.房地产市场供求的非均衡 所谓房地产市场供求的非均衡态，即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价

15、格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。它表现为三种状态。 总量性供不应求状态 这种状态是指房地产市场中商品房供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局，通常把这种处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场 总量性供过于求状态 这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区 结构性供求失衡的状态 结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应 答案（ad),3.房地产市场供求均衡条件及其实现 深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化 完善房地产市场

16、体系，为沟通供求创造良好的市场条件 着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡 以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调,四、房地产的需求弹性和供给弹性,弹性：是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。具体地说，它告诉人们一个变量发生1% 的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。 弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。 在经济学里，将弹性数值分为5种类型：(1)弹性数值大于1的情况，称为富有弹性；(2)弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性；(3)弹性数值等于1的情况，称为单一弹性；(4)弹性数值为无穷大的的情况，称为完全弹性；(5)弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。,1.房地产的需求弹性,房地产的需求弹性主要有：需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。 a需求的价格弹性，通常简称需求弹性。房地产的需求的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。即： 房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 / 房地产价格变化的百分比 在通常情况下需求的价格弹性是一个负数，通常直接写成正数。,