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1、第 一 卷最 新 政 策 法 规 卷第 一 篇新 旧 法 规 对 照 实 务第 一 章 房 地 产 最 新 修 改 颁 布 法 律 法 规中 华 人 民 共 和 国 建 设 部 令第 ! 号 商 品 房 销 售 管 理 办 法 已 于 #$ 年 % 月 $& 日 经 建 设 部 第 %! 次 部 常 委 会 议 审议 通 过 ， 现 予 发 布 ， 自 #$ 年 月 $ 日 起 施 行 。部 长 俞 正 声二!一 年 四 月 四 日商 品 房 销 售 管 理 办 法第 一 章 总 则第 一 条 为 了 规 范 商 品 房 销 售 行 为 ， 保 障 商 品 房 交 易 双 方 当 事 人 的
2、合 法 权 益 ，根 据 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 、 城 市 房 地 产 开 发 经 营 管 理 条 例 ， 制定 本 办 法 。第 二 条 商 品 房 销 售 及 商 品 房 销 售 管 理 应 当 遵 守 本 办 法 。第 三 条 商 品 房 销 售 包 括 商 品 房 现 售 和 商 品 房 预 售 。 本 办 法 所 称 商 品 房 现 售 ，是 指 房 地 产 开 发 企 业 将 竣 工 验 收 合 格 的 商 品 房 出 售 给 买 受 人 ， 并 由 买 受 人 支 付 房 价款 的 行 为 。 本 办 法 所 称 商 品 房 预 售 ， 是
3、指 房 地 产 开 发 企 业 将 正 在 建 设 中 的 商 品 房 预先 出 售 给 买 受 人 ， 并 由 买 受 人 支 付 定 金 或 者 房 价 款 的 行 为 。第 一 篇 新 旧 法 规 对 照 实 务!第 四 条 房 地 产 开 发 企 业 可 以 自 行 销 售 商 品 房 ， 也 可 以 委 托 房 地 产 中 介 服 务 机构 销 售 商 品 房 。第 五 条 国 务 院 建 设 行 政 主 管 部 门 负 责 全 国 商 品 房 的 销 售 管 理 工 作 。 省 、 自 治区 人 民 政 府 建 设 行 政 主 管 部 门 负 责 本 行 政 区 域 内 商 品 房
4、 的 销 售 管 理 工 作 。 直 辖 市 、市 、 县 人 民 政 府 建 设 行 政 主 管 部 门 、 房 地 产 行 政 主 管 部 门 （ 以 下 统 称 房 地 产 开 发 主管 部 门 ） 按 照 职 责 分 工 ， 负 责 本 行 政 区 域 内 商 品 房 的 销 售 管 理 工 作 。第 二 章 销 售 条 件第 六 条 商 品 房 预 售 实 行 预 售 许 可 制 度 。 商 品 房 预 售 条 件 及 商 品 房 预 售 许 可 证明 的 办 理 程 序 ， 按 照 城 市 房 地 产 开 发 经 营 管 理 条 例 和 城 市 商 品 房 预 售 管 理 办法 的
5、 有 关 规 定 执 行 。第 七 条 商 品 房 现 售 ， 应 当 符 合 以 下 条 件 ：（ 一 ） 现 售 商 品 房 的 房 地 产 开 发 企 业 应 当 具 有 企 业 法 人 营 业 执 照 和 房 地 产 开 发企 业 资 质 证 书 ；（ 二 ） 取 得 土 地 使 用 权 证 书 或 者 使 用 土 地 的 批 准 文 件 ；（ 三 ） 持 有 建 设 工 程 规 划 许 可 证 和 施 工 许 可 证 ；（ 四 ） 已 通 过 竣 工 验 收 ；（ 五 ） 拆 迁 安 置 已 经 落 实 ；（ 六 ） 供 水 、 供 电 、 供 热 、 燃 气 、 通 讯 等 配 套
6、 基 础 设 施 具 备 交 付 使 用 条 件 ， 其他 配 套 基 础 设 施 和 公 共 设 施 具 备 交 付 使 用 条 件 或 者 已 确 定 施 工 进 度 和 交 付 日 期 ；（ 七 ） 物 业 管 理 方 案 已 经 落 实 。第 八 条 房 地 产 开 发 企 业 应 当 在 商 品 房 现 售 前 将 房 地 产 开 发 项 目 手 册 及 符 合 商品 房 现 售 条 件 的 有 关 证 明 文 件 报 送 房 地 产 开 发 主 管 部 门 备 案 。第 九 条 房 地 产 开 发 企 业 销 售 设 有 抵 押 权 的 商 品 房 ， 其 抵 押 权 的 处 理
7、按 照 中华 人 民 共 和 国 担 保 法 、 城 市 房 地 产 抵 押 管 理 办 法 的 有 关 规 定 执 行 。第 十 条 房 地 产 开 发 企 业 不 得 在 未 解 除 商 品 房 买 卖 合 同 前 ， 将 作 为 合 同 标 的 物的 商 品 房 再 行 销 售 给 他 人 。第 十 一 条 房 地 产 开 发 企 业 不 得 采 取 返 本 销 售 或 者 变 相 返 本 销 售 的 方 式 销 售 商品 房 。 房 地 产 开 发 企 业 不 得 采 取 售 后 包 租 或 者 变 相 售 后 包 租 的 方 式 销 售 未 竣 工 商 品房 。中 国 房 地 产 实
8、 用 百 科 全 书!第 十 二 条 商 品 住 宅 按 套 销 售 ， 不 得 分 割 拆 零 销 售 。第 十 三 条 商 品 房 销 售 时 ， 房 地 产 开 发 企 业 选 聘 了 物 业 管 理 企 业 的 ， 买 受 人 应当 在 订 立 商 品 房 买 卖 合 同 时 与 房 地 产 开 发 企 业 选 聘 的 物 业 管 理 企 业 订 立 有 关 物 业 管理 的 协 议 。第 三 章 广 告 与 合 同第 十 四 条 房 地 产 开 发 企 业 、 房 地 产 中 介 服 务 机 构 发 布 商 品 房 销 售 宣 传 广 告 ，应 当 执 行 中 华 人 民 共 和 国
9、 广 告 法 、 房 地 产 广 告 发 布 暂 行 规 定 等 有 关 规 定 ， 广告 内 容 必 须 真 实 、 合 法 、 科 学 、 准 确 。第 十 五 条 房 地 产 开 发 企 业 、 房 地 产 中 介 服 务 机 构 发 布 的 商 品 房 销 售 广 告 和 宣传 资 料 所 明 示 的 事 项 ， 当 事 人 应 当 在 商 品 房 买 卖 合 同 中 约 定 。第 十 六 条 商 品 房 销 售 时 ， 房 地 产 开 发 企 业 和 买 受 人 应 当 订 立 书 面 商 品 房 买 卖合 同 。 商 品 房 买 卖 合 同 应 当 明 确 以 下 主 要 内 容
10、：（ 一 ） 当 事 人 名 称 或 者 姓 名 和 住 所 ；（ 二 ） 商 品 房 基 本 状 况 ；（ 三 ） 商 品 房 的 销 售 方 式 ；（ 四 ） 商 品 房 价 款 的 确 定 方 式 及 总 价 款 、 付 款 方 式 、 付 款 时 间 ；（ 五 ） 交 付 使 用 条 件 及 日 期 ；（ 六 ） 装 饰 、 设 备 标 准 承 诺 ；（ 七 ） 供 水 、 供 电 、 供 热 、 燃 气 、 通 讯 、 道 路 、 绿 化 等 配 套 基 础 设 施 和 公 共 设施 的 交 付 承 诺 和 有 关 权 益 、 责 任 ；（ 八 ） 公 共 配 套 建 筑 的 产 权
11、 归 属 ；（ 九 ） 面 积 差 异 的 处 理 方 式 ；（ 十 ） 办 理 产 权 登 记 有 关 事 宜 ；（ 十 一 ） 解 决 争 议 的 方 法 ；（ 十 二 ） 违 约 责 任 ；（ 十 三 ） 双 方 约 定 的 其 他 事 项 。第 十 七 条 商 品 房 销 售 价 格 由 当 事 人 协 商 议 定 ， 国 家 另 有 规 定 的 除 外 。第 十 八 条 商 品 房 销 售 可 以 按 套 （ 单 元 ） 计 价 ， 也 可 以 按 套 内 建 筑 面 积 或 者 建筑 面 积 计 价 。 商 品 房 建 筑 面 积 由 套 内 建 筑 面 积 和 分 摊 的 共 有
12、 建 筑 面 积 组 成 ， 套 内 建第 一 篇 新 旧 法 规 对 照 实 务!筑 面 积 部 分 为 独 立 产 权 ， 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 部 分 为 共 有 产 权 ， 买 受 人 按 照 法 律 、法 规 的 规 定 对 其 享 有 权 利 ， 承 担 责 任 。 按 套 （ 单 元 ） 计 价 或 者 按 套 内 建 筑 面 积 计 价的 ， 商 品 房 买 卖 合 同 中 应 当 注 明 建 筑 面 积 和 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 。第 十 九 条 按 套 （ 单 元 ） 计 价 的 现 售 房 屋 ， 当 事 人 对 现 售 房 屋 实 地 勘 察
13、 后 可 以在 合 同 中 直 接 约 定 总 价 款 。 按 套 （ 单 元 ） 计 价 的 预 售 房 屋 ， 房 地 产 开 发 企 业 应 当 在合 同 中 附 所 售 房 屋 的 平 面 图 。 平 面 图 应 当 标 明 详 细 尺 寸 ， 并 约 定 误 差 范 围 。 房 屋 交付 时 ， 套 型 与 设 计 图 纸 一 致 ， 相 关 尺 寸 也 在 约 定 的 误 差 范 围 内 ， 维 持 总 价 款 不 变 ；套 型 与 设 计 图 纸 不 一 致 或 者 相 关 尺 寸 超 出 约 定 的 误 差 范 围 ， 合 同 中 未 约 定 处 理 方 式的 ， 买 受 人
14、可 以 退 房 或 者 与 房 地 产 开 发 企 业 重 新 约 定 总 价 款 。 买 受 人 退 房 的 ， 由 房地 产 开 发 企 业 承 担 违 约 责 任 。第 二 十 条 按 套 内 建 筑 面 积 或 者 建 筑 面 积 计 价 的 ， 当 事 人 应 当 在 合 同 中 载 明 合同 约 定 面 积 与 产 权 登 记 面 积 发 生 误 差 的 处 理 方 式 。 合 同 未 作 约 定 的 ， 接 以 下 原 则 处理 ：（ 一 ） 面 积 误 差 比 绝 对 值 在 !以 内 （ 含 !） 的 ， 据 实 结 算 房 价 款 ；（ 二 ） 面 积 误 差 比 绝 对
15、值 超 出 !时 ， 买 受 人 有 权 退 房 。 买 受 人 退 房 的 ， 房 地产 开 发 企 业 应 当 在 买 受 人 提 出 退 房 之 日 起 !# 日 内 将 买 受 人 已 付 房 价 款 退 还 给 买 受人 ， 同 时 支 付 已 付 房 价 款 利 息 。 买 受 人 不 退 房 的 ， 产 权 登 记 面 积 大 于 合 同 约 定 面 积时 ， 面 积 误 差 比 在 !以 内 （ 含 !） 部 分 的 房 价 款 由 买 受 人 补 足 ； 超 出 !部 分 的房 价 款 由 房 地 产 开 发 企 业 承 担 ， 产 权 归 买 受 人 。 产 权 登 记 面
16、 积 小 于 合 同 约 定 面 积时 ， 面 积 误 差 比 绝 对 值 在 !以 内 （ 含 !） 部 分 的 房 价 款 由 房 地 产 开 发 企 业 返 还买 受 人 ； 绝 对 值 超 出 !部 分 的 房 价 款 由 房 地 产 开 发 企 业 双 倍 返 还 买 受 人 。 产 权 登记 面 积 $合 同 约 定 面 积 面 积 误 差 比合 同 约 定 面 积% &#因 本 办 法 第 二 十 四 条 规 定 的 规 划 设 计 变 更 造 成 面 积 差 异 ， 当 事 人 不 解 除 合 同的 ， 应 当 签 署 补 充 协 议 。第 二 十 一 条 按 建 筑 面 积 计 价 的 ， 当 事 人 应 当 在 合 同 中 约 定 套 内 建 筑 面 积 和 分摊 的 共 有 建 筑 面 积 ， 并 约 定 建 筑 面 积 不 变 而 套 内 建 筑 面 积 发 生 误 差 以 及
