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1、事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。深圳市宝安区人民法院民事判决书（2010）深宝法民三初字第 153 号原告张 XX，男，汉族，XX 年 X 月 X 日出生，身份证号码 ， 住所 。委托代理人颜宇丹，广东圣方律师事务所律师。被告李 X（以下称被告一） ，男，汉族，XX 年 X 月 X 日出生，身份证号码 ，住址广东省深圳市 。委托代理人张 X，XX 律师事务所律师。被告钱 X（以下称被告二） ，男，汉族，XX 年 X 月 X 日出生，身份证号码 ，住址 。原告张 XX 诉被告李 X、钱 X 房屋买
2、卖纠纷一案，本院受理后，依法使用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人颜宇丹、被告一委托代理人张 X、被告二本人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009 年 8 月 30 日，原告与被告一代理人即被告二签订了房屋买卖合同 ，约定被告一将其所有的座落于宝安区 XX 花园 X 栋 X 单元 X 号房产转让给原告，房屋成交价格为 113 万人民币。合同第十五条（特别备注）约定购房定金共计人民币 30000 元，原告在签订合同当日支付 20000 元人民币，签订合同后七日内，原告补交定金人民币10000 元，以按揭贷款方式支付除购房定金以外的房款，合同还对违约责任和合同解除等进行了约定
3、。合同签订后，原告按照合同约定交付了定金并履行了约定的其他义务。但被告二未按照房屋买卖合同第二条（卖方过户委托公证、赎楼、交房产证约定）履行义务，导致原告无法继续办理后续的买卖手续，之后被告又将涉案房屋转让并过户给第三人，被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告与原告解除房屋买卖合同;2 、被告支付原告房产转让价百分之二十违约金 226000 元人民币；3、被告承担本案诉讼费用。本案审理过程中，原告申请撤回对被告二的全部诉讼请求，并另行增加诉讼请求：被告返还原告购房定金人民币 30000 元及利息。被告一口头答辩称，1、本案与答辩人无关，违约
4、责任不应当由答辩人承担。答辩人并未与原告签订过任何商品房买卖合同，该合同不具有真实性，根据 2009 年 8 月 30 日的商品房买卖合同，原告是和被告二签订的合同，答辩人从未看见过也从未听到或者在该合同上签字或按手印，故该证据缺乏真实性，答辩人与原告不存在相关的权利义务关系，原告要求答辩人承担该合同的违约责任缺乏事实根据。2、答辩人的授权是用于合法合同的授权，2009 年 6 月 20 日答辩人通过深圳市 XX 房地产投资顾问有限公司与马 X 就本案的房屋签订了房屋买卖合同，由于答辩人要外出工作，才于 2009 年 6 月 24 号就上述房产买卖合同后续处理事宜委托被告二处理，并没有授意该房
5、屋与原告之间的买卖。3、原告违约在先。根据被告代理人对被告二的相关了解，2009 年 8 月 30 日原告与被告二签订买卖合同并交完定金后，是原告一直拖延时间不去办理房产转让手续，经深圳市 XX 房地产企业发展有限公司和被告二的多次催促其办理相关手续，但原告均不予理睬，且始终没有出面交涉和处理房产转让手续事宜，后经被告二的多次联系，原告才联系上，并且明确告知被告二由于其本人所在的山西矿上出现问题，需要在那里处理相关事宜，不需要也不再要求继续履行与被告二之间签订的房产买卖合同，并且明确告知被告二将涉案房产可以转让给他人。被告二迫于无奈，才以低价转让给他人。4、根据原告和被告二签订的房产买卖合同，
6、该份合同对定金的支付作了补充说明，明确约定定金是由买方直接交付给卖方，但原告交付定金时并没有按约定直接交付给答辩人，也没有事后告知答辩人定金交付的情况和合同履行的情况，答辩人在不知情的情况下，并没有故意不履行或者过失不履行或迟延履行义务。因此根据合同法的相关规定，原告违约在先。5、即使原告所述能够成立，原告主张百分之二十的违约金不成立。合同不能继续履行是由于原告违约在先，与答辩人无关，故原告主张百分之二十的违约金缺乏事实和相关法律依据。答辩人不知道与原告签订了该份合同，事后原告也没有追认过，答辩人自始并未获得定金或该份合同的收益，原告没有依法履行合同，也没有作到合理的审查义务，故原告主张的违约
7、金与答辩人无关。原告主张的违约金明显过高，根据最高院审理房产买卖纠纷案件适用法律解释第八、第九、第十条的规定，原告和被告二签订的房产买卖合同的约定违约金明显过高，应以不超过违约金一倍的标准赔付，但在本案中，原告交付定金冲抵房贷，没有交付任何其他购房款，依法应当由违约一方最多赔偿违约金以不超过该冲抵房款的一倍为标准，而非是原告自认的 20%的房产转让价的金额。由此可见，原告主张的 20%违约金依法不能成立。综上所述，根据相关法律法规的规定，请求法庭依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。被告二口头答辩称，在签订完房产买卖合同后，买方一直未办理房产过户手续，我方多次催促，买方表示如果该房产在买卖期间内
8、可以出售的就同意出售，其不再购买涉案房产了，在买卖涉案房产时，原告和被告一均不在场。在签订合同后，原告到了山西的矿上，无法取得联系，导致合同无法按约履行。我方认为原告和中介公司有串通，在合同中未对何时办理房产过户等手续进行约定，我方认为原告和中介公司对被告存在欺诈的行为，合同保护的是原告的权益，未对被告的权益进行保护。经审理查明，2009 年 6 月 24 日，被告一出具一份委托书 ，称其（份额 100%）拥有位于深圳市 X 区 X 路西 XX 花园 X 栋 X 座 XX 的房产，现委托钱 X（注：被告二）为其代理人，代理期限为 2009 年 6 月 24 日 2010 年 6 月 23 日，
9、受托方可单独以被告一名义在代理期限内办理委托事项。 委托书列举了一系列委托事项，包括销售涉案房产，到相关部门全权办理涉案房产的房地产证并交纳相关费用，领取房地产证，全权办理涉案房产的银行按揭贷款或抵押贷款手续，办理申请赎楼贷款手续，到银行办理提前还款申请手续，全权办理提前还清涉案房产按揭贷款的赎楼手续，全权办理涉案房产的注销抵押登记手续及领取、保管房地产证等相关事宜，并在有关文件上签字，全权办理涉案房产的变更登记手续，全权办理出售上述房产的一切相关事宜，办理过户、转移登记的相关手续，签署担保融资赎楼合同及相关法律文件，缴纳赎楼的相关费用，等等。该委托书由江苏省南京市南京公证处进行公证，并出具了
10、公证书。2009 年 8 月 30 日，被告二持上述委托书 ，以被告一名义（卖方）与原告（买方）签订房屋买卖合同一份，约定卖方将位于深圳市 XX 区 XX 花园 X 栋 X 单元 X 号房产转让给买方，登记建筑面积为 102.4 平方米，房产有抵押。为保证第三方顺利办理房产交易手续，卖方应在签订本合同后十个工作日做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付第三方用于办理赎楼、过户等。卖方通过委托担保公司赎楼，卖方应将按本合同约定办理委托赎楼的公证书原件交给第三方，积极配合委托人赎楼，赎出房产证原件交给第三方，以用于办理过户用。房产的转让价格为人民币 1130000 元。双方
11、同意买方按合同约定支付除购房定金以外的房款人民币 1020000 元，但合同条款中首期房款支付及按揭贷款办理的时间没有明确约定，仅约定卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。合同约定买卖双方办理首期款监管当日向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足应交首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签订收款账户确认书等银行要求签署的相关文件（如买方对贷款金额有特别要求的，双方应在备注中进行特别约定） 。如需办理赎楼手续的，在买方银
12、行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起三工作日内，买卖双方须签订深圳市二手房买卖合同 ，办理房产过户手续。双方还约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。双方就购房定金做了特别约定，购房定金变更为人民币 30000 元，买方在签订合同当日支付 20000 元，签订合同后十日内补交人民币10000 元，由买方直接支付给卖方；卖方同意买方按合同约定支付除购房定金以外的房款为人民币 1100000 元。同日，双方还签署了一份委托协议 ，授权深圳市 X
13、X 房地产企业发展有限公司办理涉案房产转让的有关事项。该委托协议约定，卖方应将房产证原件、办理赎楼、过户等手续的委托书原件等在双方约定的期限内交予委托人办理转让过户的各项手续。2009 年 8 月 30 日、9 月 6 日，原告分别向被告一交纳了定金 20000 元、10000 元，被告二均出具了收款收据。被告二当庭承认，就原被告的房屋买卖合同曾与被告一沟通过，被告一也表示同意，并以本次交易定金的名义向被告一汇去款项 100000 元，被告一亦当庭承认收到此笔款项。另查，被告一于 2009 年 6 月 2 日即已经于案外人马 X 签订了房产买卖合同 ，将涉案的 XX 花园 X 栋 X 座 X
14、号的房产予以转让，并因此而全权委托被告被告二处理该交易的相关事宜，但双方并未实际履行上述合同。在与本案原告达成房屋买卖协议之前，被告即已经办理了赎楼公证手续，但并未按约定将该手续原件交给深圳市 XX 房地产企业发展有限公司，也未向原告出示该公证手续，原告未支付首期款，被告方也未办理相应的过户手续；直到 2009 年 10 月 28 日，被告二又以委托书作凭，将涉案房产转让给案外人向X，现涉案房产已经登记至向 X 名下，被告一对此次交易予以认可，并当庭承认被告二将涉案房产处理掉就认可，被告二有权处理涉案房产的买卖事宜。以上事实，由当事人庭审质证、核证的房产买卖合同 、收款收据、房地产证、 委托协
15、议 、产权资料电脑查询结果表等证据以及证人、各方当事人庭审陈述笔录为凭，本院予以认定。原告向法庭提交的委托书只有复印件，但两被告均当庭承认持有该份委托书的原件，合议庭当庭要求被告在庭后三天内提交该证据条件，但两被告拒绝提交，本院根据证据规则认定原告提交的该份委托书与原件一致，并将其作为认定事实的依据。本院认为，被告二以被告代理人的名义与原告签订房产买卖合同时，出示有经公证的委托书 ，而被告二出售涉案房产的行为，均在该委托书授权范围之内，足以认定被告二签订上述房产买卖合同的行为系代表了被告一的真实意思表示，该合同所涉卖方的权利义务应由被告一来承担，被告二作为被告一应进行过沟通，而且被告二作为被告
16、一的全权代理人，是否征求其意见属双方代理关系履行中的问题，并不影响被告二所作出行为的效力。因此，涉案的房产买卖合同是双方当事人真实意思表示，也没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各当事人均应全面遵照履行。按照房产买卖合同约定，卖方理应在合同签订后十个工作日内办理赎楼等手续的全权委托公证书，并将公证书原件交付第三方办理赎楼，而双方签订的委托协议也已明确此第三方即向双方提供居间服务的深圳市 XX 房地产企业发展有限公司，虽然涉案房产的担保赎楼公证委托书早已办理，但被告一、被告二并未按照上述约定将该赎楼委托书原件交付第三方，该行为明显违反了合同约定，作为守约方，在涉案房产已经转卖他人、继续履行合同已无可能的情况下，原告诉请解除合同于法有据，本院予以支持；合同解除后，被告一收取原告的 30000 元定金理应全额退还，但收取定金具有明确的合同基础，原告要求被告一支付占有期间利息既没有合同依据，也没有法律依据，本院不予支持。被告一作为房产买卖合同权利义务实际
