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1、上海经典高端住宅市场考察报告,【2013年9月】,上海中建大公馆,基础指标,中建大公馆，位于新江，是区内唯一别墅社区。周边配套以教育机构为主，有复旦大学江湾校区、同济附中、上海音乐学院附中、中福会幼儿园等。生活配套为汉斯商业和邻里中心，大型商业集中在三公里外的上海四大城市副中心之一的五角场商圈。,中建大公馆，全进口石材、砂岩外墙干挂，建筑外立面为比较纯粹的英伦风,上海中建大公馆,风格与外立面,1.0容积率，独墅，独栋、类独栋、叠加相结合的纯别墅社区。对纯别墅而言，容积率并不低。,上海中建大公馆,容积率与产品类型,为充分用足容积率，降低单位面积土地成本，提高利润率，规划上，采用“小面宽，大进深，
2、4栋为主、少量3栋联排，以独栋与叠墅进行高低配”的均衡布局，同时，设计上，坚持“多露台”设计，以充分利用空间、阳光与景观资源，提升舒适度。,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,露台,上海中建大公馆,规划与设计,每户的赠送面积与建筑面积配比均大于1:1，例如，独墅约410面积，可达到惊人的1000使用空间，且赠送面积入产权证，不收物业费。,上海中建大公馆,面积赠送,上海中建大公馆,260m2叠墅下叠,叠墅下叠下层，面积:260.00m2,下沉式庭院,入户花园,户内电梯,上层,下层,地下层,下沉式庭院,保姆房,主卧,上海中建大公馆,232m2叠墅中叠,叠墅下叠下层，面
3、积:260.00m2,上层,下沉式庭院,户内电梯,下层,地下层,主卧,花园露台,下沉式庭院,保姆房,上海中建大公馆,248m2叠墅上叠,叠墅下叠下层，面积:260.00m2,上层,入户电梯,下层,阁楼层,主卧,花园露台,老人房,上海中建大公馆,叠墅,1）232-360平米叠加别墅，总价900万起，最高总价1300万。,2）兼具居住的舒适性、空间的宽阔性，单价37000-45000元/平米，拥有较高的性价比，较低的总价，市场的接受度高，去化速度快。,4）下叠与中叠赠送地下层，电梯直达。上叠赠送楼顶阁楼，赠送面积均比较大，基本超过1：1（上叠面积较小），且入产权证，不收物业费。,5）户型设计上，老
4、人房的位置和环境不佳，老人居住心理上可能不会特别能接受。,3）分不同的方向，独立私家电梯，确保了私密性和尊贵感。,6）上海，位于中环与外环之间的高端住宅，精装交付，4万元/平米是一个可以参考的基准。,上海中建大公馆,下叠装修,客厅、餐厅的装修，也采用欧式风格，偏古典欧式，与外立面的英伦风相应。,上海中建大公馆,下叠装修,通透型厨房，采光好，面积大，现代欧式风格，燃气炉、电磁炉双配置。,上海中建大公馆,下叠装修,下叠地下层空间,上海中建大公馆,下叠装修,下叠地下层空间,宽阔的地下层，配上下沉式庭院，解决光照与通风的问题，提高空间舒适度。超过200平方米的面积赠送，灵活的功能规划，满足日常生活之外
5、的需求。,下叠上层空间,主卧套房，大空间，大尺度，偏古典欧式风格的装修与软装，通透舒适,上海中建大公馆,下叠装修,尚浦名邸,基础指标,尚浦名邸 ，坐落于，新江湾城，总建90万方，超过74万方的商业开发，包含约16万方住宅，约74万方A级办公园、A级商用办公楼、SOHO生活及工作区、酒店、酒店式公寓、购物中心和文化娱乐场所。,售楼处为现代式装修风格，中规中矩。而影音区和沙盘区是一大亮点。 1）播放宣传片的主屏幕由二块宽银幕组成，一块固定不透明，一块移动而透明（播放宣传片一样不透明）。 2）地面为灯带组成的世界地图和有投资项目的大都市。 3）宣传片播放临近结束时，移动屏不知不觉中出人意料的往后移5
6、米左右，屏后为灯光沙盘，沙盘后还有一宽屏幕，并有光电配合，现场转为视频与沙盘结合的沙盘介绍。,尚浦名邸,影音区,尚浦名邸,沙盘区,1）沙盘区中央为大型项目沙盘外，沙盘背后为一块大弧幕，展示项目细节。 2）沙盘的边侧为另一块电子屏，展示项目的全景规划图。 3）沙盘的另一边侧墙上，挂有多块黑镜，中间为电子屏，展示项目名称、LOGO等。,尚浦名邸,住宅项目,1）在售住宅的面积为123、133的两房及195的三房，外立面的设计、大堂及标准层公共部位的设计，亮点均不突出，色彩与线条的运用也值得商榷。 2）123、133两房的配置、195的三房配置，显示了上海与南京在消费需求上的差异。如果不是因为地段、品
7、质和综合体的优势，珺庭110两房的接受度都可能有问题，南京人觉得太奢侈，不实用，同时莱蒙水榭春天120三房的畅销也证明了南京消费者在空间尺度上的保守性。而上海，120、130的二房相当普遍。同样，195的面积段，在上海可以配置为3房，如果在南京，则通常会配置4房，甚至4+1房。 3）景观规划上，很有特色。一是把运动设施与场地集中在项目右侧红线内，从儿童、到年青人，再到老人，很齐全。二是把花园、瀑布等小景点集中设置在项目左侧红线内，形成景观走廊。整体规划思路很清晰。,尚浦名邸,户型,1）单看户型图，户型方正，空间开阔，舒适度比较高。但现场看样板房，感觉不出房型优势，也并没有感觉到195平米的三房
8、配置有奢华之感。房间之间过道太多，客厅与餐厅之间不够通畅，视觉效果不佳。 2）可能是外国开发商在设计上的理念不太一样，195平的3房竟把卫生间设计在房间的正中间，犯了风水大忌，市场信息反馈不佳，排斥心理很重。,卫生间与衣帽间,嘉誉湾，总占地面积近19万平方米，包括12万方精装修大平层豪宅公寓，7万方高品质平层公寓和26万方商业、酒店、办公，配备专属私人会所，室内外景观泳池等，是一个低容积率、90米超大幢距、纯正低密度的大平层豪宅公寓。,嘉誉湾,基础指标,嘉誉湾,售楼处,售楼处是斜的，方向和视野均不好，售楼处内部灯光，特别是挑高大厅的吊灯，是亮点。,1）Artdeco风格，全立面干挂石材，错缝拼
9、接，上下层窗户采用金属风格，形成挺拔竖向线条。,2）道路倾斜，地块不方正，整体小区呈围合式分布，但轴线不明确，方向有点错乱。,3）在户型与楼的外立面这一对矛盾的处理上，优先满足户型要求，外立面作出妥协，因此，楼的后向立面电梯厅处向外显著突出，影响了外立面的品质，也影响了背向的视野与采光。南京的华润悦府户型和外立面布局与之相似。,嘉誉湾,规划布局,南京华润悦府,220平方米主力户型,嘉誉湾,经典户型,1）户型方正，三室朝阳 2）8米大开间，开阔通透 3）大量采用石材装修，装修品质感好 4）客厅沙发边后的区域，仅放两张椅子+一个茶几，软装处理显得过于随意，缺少细节。 5）餐厅位置，后墙在软装柜子等
10、的设置上，同样缺少细节。,复地香栀花园，位于普陀桃浦板块，建筑面积为8万方，以上海豪宅，别墅新样板，融合大平层的尺度感及独栋的内部空间体验于一体。约8.8-9.4m超大面宽客厅，约67-93主卧层，相当于五星级酒店总统套房标准；小区内部会所香栀汇近3200平方米。,复地香栀花园,基础指标,复地香栀花园,多露台设计,1）外墙面石材干挂，简洁干净，典雅悦目，品质感好。 2）充分利用天地空间，多露台设计，将室内、室外融为一体。,复地香栀花园,售楼处（会所）,地面、石材、灯光及沙发上靠背的造型，都充分的运用栀子花的图形元素进行一体化设计和布置，设计感强，施工品质也相当出色，对潜在购房者具有较强的说服力
11、。,会所设置游泳池、健身房、瑜珈馆、室内篮球场、桌球室等运动及娱乐设施，满足业主锻炼与休闲需求，为促进销售增添了更多的筹码。下沉式庭院设计，增加了地下室的通风与采光，提升了舒适度。,复地香栀花园,售楼处（会所）,小区景观，在有限的空间内，注重局部小区域的充分设计与展示，重视细节，简洁但不简单，生活氛围浓厚，邻里互动空间设置，良好的亲近感。,复地香栀花园,小区景观,庭前屋后，景观设计与建筑风格融为一体，既考虑功能，又考虑造型与美化。,复地香栀花园,庭前屋后,入户花园、门厅墙面，台阶的线条与造型处理，处处体现出细节设计能力，协调美观，经得起细看。,复地香栀花园,入户通道,现代式的简约设计风格，金属
12、、灯光、各种石材、玻璃、白色面板的组合运用，协调时尚、简洁舒适，与外立面风格协调。8米以上开间的宽阔大厅，客厅、餐厅、西厨餐桌配备齐全，同时满足中西生活的需要。,复地香栀花园,现代风客餐厅,厨房，同样采用现代式的极简约设计，门框、柜边条等均采用与苹果类似的钛金超薄边设计，各种石材、玻璃、白色面板的组合运用，协调时尚、简洁舒适，与外立面风格协调。,复地香栀花园,现代风厨房,老人房的设计，简洁大方，舒适宁静。屋外有独立庭院，与植被景观，尊贵感、私密性、景观与活动空间兼具，让老人感受到充分尊重的同时，很好的满足老人生活需求。,复地香栀花园,现代风老人房,时尚高档的洁具，造型别致现代，现代的设计与施工
13、工艺，全石材台面处理，底部收纳系统的设计，让老人房的卫生间，也体现出极高的品质。,复地香栀花园,老人房卫生间,金属材质在地下一层装修中的充分运用，地下一层顶部有采光井，自然采光，安上桌椅，就可以对奕几局,复地香栀花园,现代风地下一层,开阔的休息大厅、艺术品陈列展示区、酒窖，让地下一层成为朋友PARTY的最佳场所，灯红酒绿中，享受生活的另一份夺目光彩。,复地香栀花园,现代风地下一层,次卧女儿房，采用浓重的梅红色调，视觉冲击力强，满足设计师的偏好。,复地香栀花园,现代风女儿房,大面积落地玻璃窗，大尺度空间，小书房兼临时休憩区域，步入式衣帽间，既满足男主人的需求，又满足女主人的需求。,复地香栀花园,
14、现代风主卧,石材、玻璃、金属一如既往的充分运用，时尚、高品质卫浴洁具，充分体现了主人的品味与层次。,复地香栀花园,主卧卫生间,复地香栀花园,简欧风客餐厅,简欧风格，客厅、餐厅西厨呈纵列分布，相对面宽而言，进深很长，但空间方正。 橱柜把手为按钮式设计，关闭的情况下，柜面平整，要打开的时候，先按一下，即可拉开。,简欧风格样板房的中厨,复地香栀花园,简欧风中厨,简欧风格样板房的主卧,复地香栀花园,简欧风主卧,复地香栀花园,简欧风卫生间与露台,简欧风格样板房的主卧卫生间与上层露台,云锦东方,基础指标,云锦东方，在徐汇滨江的中心位置，集尚品商务、精品酒店、名品商业、醇品大宅为一体的50万平方米国际生活蓝
15、本，采用专利技术精准施工，原石御制新古典主义风尚。以三大中心景观为主轴，营造艺术性与礼序感兼具的全冠成木园林。,法式风格建筑外立面，细节、层次清晰，工艺极为精细，品质感非常强。,云锦东方,售楼处外立面,法式风格建筑外立面，全石材干挂，细节、层次清晰，工艺极为精细，品质感非常强。,云锦东方,建筑外立面,云锦东方,小区景观,法式风格的景观，专业的细节设计，精细化、一流的施工工艺与施工品质,云锦东方,户型,245平方4+1室2厅,199平方3室2厅,245平方4室2厅,266平方4室2厅,户型方正，约3.3米层高、约8米超大尺度南向开间、双开门横厅设计、中西双厨、四重宽景阳台、多间套房超前设计。,云
16、锦东方,样板房,云锦东方,样板房,白玉石镶嵌而成的花纹,云锦东方,样板房,配备包括GAGGENAU、THG、POGGENPOHL、BETTE在内的十余种西方一线精装品牌，并选用其顶级系列产品，全心提供极致舒适的居家体验。,华侨城苏河湾,基本指标,华侨城苏河湾，整个项目由世界顶尖设计团队Foster+Partner担纲规划设计，涵盖超高层豪华住宅、宝格丽奢华酒店、顶级会所、精品商业、行政公馆、艺术家工作室、国际一流美术馆等多种业态，是一个融合艺术、人文、时尚、商业、居住及都市娱乐功能为一体的大型城市综合体。除了在地块中央由2005年普利茨克奖得主汤姆梅恩担纲规划设计的中央公园外东区，规划有3栋150米高的超高层建筑，其中1栋为全球第四家的宝格丽酒店、2栋同为150米的超高层豪华住宅苏河湾官邸，同时规划的还有上海城中绝无仅有的滨水大宅苏河湾府邸。西区， 规划有全新体验的商务居住空间苏河湾行政公馆及全球时尚中心。,售楼处,华侨城苏河湾，紧临苏州河河边，由老上海的旧厂房改造而成，蕴含着丰富的历史文化底蕴。售楼处内部还保留着老式的支撑柱与方木横梁，古朴典雅。,
