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1、盐城金座广场 项目定位报告,2013、11,目 录,壹,项目SWOT分析,贰,项目定位诊断,叁,市场分析,肆,参考项目定位分析,伍,金座广场定位分析,项目定位诊断,1、整体定位模糊 （1）HOPSCA概念不确切 什么是HOPSCA？ 即HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、 休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能。,项目整体,项目定位诊断,HOPSCA HOPSCA概念市场使用多，概念难以凸显。 项目HOPSCA概念未能与周边产品区别开，差异化形象化不明确。 HOPSCA商圈未能显现， HOPSCA定位应在城市中心商圈，城东商圈现阶段不能定位为城市核心商圈 。 项目自身HOPSCA概念无
2、法延续发展。,项目整体,项目定位诊断,项目整体,（2）差异化形象和特征 自身LOFT公寓形象宣传无特点，未未与周边 同类产品区别开 意向客群无法认知本项目，特征未确立,项目定位诊断,项目整体,2、公寓功能定位不明确 酒店式公寓？ 居住型公寓？ 投资型公寓？ 办公型公寓？,公寓功能模糊，目标客户群难以精准定位。,项目定位诊断,项目整体,3、商业业态主题定位不清晰 未对商业业态明确定位， 导致投资客无法认知项目商业模式， 难以形成销售氛围。,项目定位诊断,项目整体,结论： 产品未有明确定位，导致目标客群不明确。 定位明，则推广明； 推广明，则销售利！,市场分析,宏观市场分析,城市概况,盐城市位于江
3、苏省苏北沿海中部，全市总面积14565平方公里，是江苏省辖市中面积最大的城市；GDP突破千亿，人口达到820.4万，是继徐州市后经济实力居苏北第二位的城市。地处沿海、沿江、亚欧大陆经济带上，沿海线582公里，是加快全省城市化进程的重要战略，也是推进苏北城市化进程的重要战略，更是国家沿海大开发战略的重要举措，其区域战略地位十分显耀。,市场分析,宏观市场分析,城市发展规划,盐城市总体规划(2003-2020),总体来看 城市发展的主体方针：以老城为中心，重点向南，逐步向东，适度向西，控制向北。,市场分析,宏观市场分析,区域功能定位,从上图看，项目处在的城中偏城北规划以工业铁路、物流仓储为主要 功能
4、。,（1）2012年2013年土地供应情况,市场分析,房地产市场分析,城北开发区土地供有量少，土地资源优势大。,市场分析,商品住宅,（2）2013上半年成交走势,结论：2013上半年盐城市商品住宅成交总套数17477套，创近三年来新高，成交量最高月份为1月，成交套数达3197套。,市场分析,（2）2013上半年商品住宅区域成交走势,结论：片区成交方面，城南片区2013年上半年成交6998套，位居各区域之首；河东片区成交3017套，排行第二；城中片区成交1514套，排名第三。,市场分析,商品住宅,市场分析,市场价格,结论：除2008年受整体宏观楼市环境影响，销售均价有明显降低外，自2006年-2
5、012年的7年间，盐城房产市场价格持续并稳定上扬。2009年起出现明显涨幅，2010年开始由于国家楼市限价政策令房价得到较有效的抑制。,房地产市场分析,城南新区多项目销售状况较好，但盐城本地客户学区优先倾向使得学区资 源较少的城东板块认可度低。,盐城市场项目多集中在城南新区，城东板块属于新近开发，市场接受度小,盐城商业项目业态多为零售性质，周边地区商品批发多集中在区域内自发 形成的零散批发市场。专业性质批发市场目前为空白状态。,城东高新开发区公寓，办公楼价格集中在48007000之间。,市场分析,市场分析,房地产发展趋势,盐城最强大的消费主体仍是靠中低端消费人群的支撑； 商业地产竞争激烈，缺乏
6、有效引导和规划；,在这样的发展背景下，商业地产如何能够与城市经济、文化发展同步协调，将是对政府、发展商、商业运营主体等各个角色的考验。,商业地产分析,市场分析,LOFT公寓,商业地产分析,LOFT公寓,市场分析,LOFT公寓购买客群： 盐城本地投资客，刚需房客群；本地投资创业青年，起亚集团中高层员工购置。,市场分析,LOFT公寓分析,四种青睐LOFT公寓的原因,低总价受置业者青睐 创意空间受年轻人青睐 低成本受创业者青睐 高回报受投资者青睐,商业地产分析,市场分析,商业物业,商业地产分析,商业物业,市场分析,商业物业购买客群： 盐城本地及周边投资客群，企事业单位。,市场分析,商业物业分析,从现
7、有市场角度来看，盐城的商业地产发展主要依赖以下支撑： 商业地产可预见的经济回报，引导百姓资金投资流向； 公众对于餐饮、服装、娱乐等的消费热情带来的商业机会； 城市规划不断完善，新区逐渐形成； 城市消费文化的不断前进，新兴的商业业态陆续出现； 旅游市场逐步放大，外来人口持续增多；,SWOT分析,项目优势,地段：地处城东版块、紧邻火车站、汽车站，双商圈CBD汇聚 配套：周边辐射三公里内生活配套设施齐全，银行、医院、学 校、超市 交通：公交换乘便利，离市区商圈10分钟车程，距南阳机场、 宁靖盐高速、沈海高速20分钟车程 户型：5.4米挑高，高使用率复式LOFT公寓，得房率高,SWOT分析,项目劣势,
8、地段：项目地段目前比较荒凉，办公、居住氛围较差。 客源：火车站、汽车站客源无法有效导入商圈，形成销售 周边：不夜城商业项目现阶段闲置率大，影响本案自身商铺 销售 教育：周边教育配套匮乏，无法迎合当地居民购买学区房想 法 规划：项目周边土地规划未完善 视觉：项目周边有行道树、隔离栏遮挡,SWOT分析,项目机会,经济：盐城经济飞速发展，GDP稳步增长 市场：市场未饱和，市场刚需需求大 商圈：周边商圈仍在发展 周边商圈还未形成，项目自有商圈主导性强,项目威胁,产品：周边同类竞品较多，定价浮动空间较小，受周边产品定价影响大 品牌：城中老牌商圈居民认可度高，威胁影响项目自身商圈,SWOT分析,参考项目定
9、位分析,紫薇国际广场,参考项目定位分析,紫薇国际广场位置,参考项目定位分析,紫薇国际广场户型,参考项目定位分析,购买客群：盐城本地投资客，刚需房客群,目标人群需求,参考项目定位分析,参考项目定位分析,涌鑫中心位置,参考项目定位分析,涌鑫中心在售房源为27-58的住宅及办公楼，均价为5000元/。 （含家具装修7000元/）,参考项目定位分析,涌鑫中心户型,参考项目定位分析,购买客群：盐城本地投资创业青年；起亚集团中高层员工购置 公寓项目本地购买需求以学区房为主导，本项目缺乏本地学区 优势，需另辟蹊径。,参考项目定位分析,参考项目定位分析,参考项目定位分析,五洲国际广场位置,参考项目定位分析,购
10、买客群：盐城本地及周边投资客群，住宅需求群体，企事业单 位,参考项目定位分析,参考项目定位分析,参考项目定位分析,翰府广场位置,参考项目定位分析,购买客群：盐城本地及周边投资客群，住宅需求群体，企事业 单位,参考项目定位分析,商业市场,玉桥 市场,汽车 站,火车 站,同类位置参考案例（商业）：南京玉桥市场,参考项目定位分析,商业市场,参考案例,同类位置参考案例（商业）：南京玉桥市场,参考项目定位分析,商业市场,玉桥三期定位时尚生活购物中心。 围绕时尚和生活的主题，设置面积 2200 平米高23米顶部自由开启（南京首家）休闲主题中庭、3000平米室外绿地花园（南京独家）和1000辆车的地下停车库
11、。 酒店式公寓高100米，傲视周边建筑，建成后将成为中央门商务商贸集聚区的地标性建筑。 玉桥商业广场涵盖了购物、餐饮、休闲、商务、娱乐等多种功能，未来将成为城北新的综合购物和生活休闲中心。,同类位置参考案例（商业）：南京玉桥市场,参考项目定位分析,商业市场,南京玉桥市场百货区,参考位置案例（商业）：南京玉桥市场,参考项目定位分析,参考项目定位分析,根据盐城商业网点规划：市区将形成“一主、四次”的商业空间布局，即一个市级商业中心，四个区域商业中心，另有3个在建商圈，并同时建设若干商业特色街区。,商圈版块划分,参考项目定位分析,盐城“1+4”商业网点现状,盐城“1+4”商业网点现状,参考项目定位分
12、析,商业业态分布,结论：从图上可以看出城北主要以批发市场商圈为主导,金座广场定位分析,项目定位思考,（1）结合本项目区位,结论：应发挥独特的区位资源优势,金座广场定位分析,项目定位思考,（2）市场差异化,产品不具有特点无法在众多同类产品脱颖而出。,业态模糊，未对商铺业态有明确定位，无法引导客户。,公寓,商业,金座广场定位分析,项目定位思考,产品功能定位,公寓 LOFT公寓？还是SOHO公寓？,商业 未对商业地产进行目标市场定位 是中心商业圈（广域型）？还是居民商业圈（局域型）？或是特色商业圈？,金座广场定位分析,公寓可定位为SOHO式公寓 SOHO的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有
13、着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但SOHO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。,小面积，,低总价，,投资风险小，,转让出租回报大。,项目定位思考,金座广场定位分析,同时建议保留一幢公寓1-5层可做酒店式公寓 酒店式商务式公寓这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品。,小面积，,低总价，,投资风险小，,转让出租回报大。,项目定位思考,迎合未来火车站、汽车站双商圈的客源导入,金座广场定位分析,优点：（1）小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报
14、大。 （2）产品功能兼有，投资和自用性质都可以。 （3）拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要 时还可以出让自己的产权，回收投资。 （4）宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。,小面积，,低总价，,投资风险小，,转让出租回报大。,SOHO公寓四大关注优点,项目定位思考,参考项目定位分析,项目定位思考,火车站、汽车站以流动人口为主，则更多以批发商业、专业商业、高职能商业网点为主。,商铺定位,小面积，,低总价，,投资风险小，,转让出租回报大。,项目定位思考,商铺可定位为百货批发商城 商城集综合性日用百货批发、零售主导，从而有效区别于城中老牌商圈优势。 商城座拥火车站、汽车站双商圈优势，客源有效导
15、入，将成为商城销售关键。,参考项目定位分析,金座广场定位分析,小面积，,低总价，,投资风险小，,转让出租回报大。,项目定位思考,百货批发商城优点 百货商场在零售业的各种业态中一直处于主导地位，是企业竞争的重要形式。 百货商场作为一种传统的购物场所，商品品种比较齐全、质量有保证、商业信誉度高、售后服务好。由于百货商场的经营是一项长期的项目，因此百货商场在商品的质量上会承担起一定的审核和监督的职责，再加上其经营场所的固定性，使得其售后服务的质量也有保障，商业的信誉度也较其他零售业态高。,金座广场定位分析,公寓 建议案名：金座SOHO国际 商铺 建议案名：金座百货批发商城 项目定位语：“一座城市的财富传奇”,项目定位思考,金座广场定位分析,目标客群定位 公寓： 客群一、盐城本地投资创业青年 客群二、本地投资客，刚需房客群,项目定位思考,金座广场定位分析,目标客群定位 商铺： 盐城本地及周边投资客群，住宅需求群体，企事业 单位,项目定位思考,Thanks！,
