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1、茂丰江南小区策划沟通,西安明纬地产,前言：感谢贵司给予此次沟通洽谈机会。本次报告针对凤县茂丰江南小区项目展开，本着实事求是，解决实际问题的原则我司对项目进行了实际的走访；对区域市场进行了摸底。并在此基础上形成一定的思路供贵司考察采用。本轮报告意在于解决开发企业的实际要求；快速回款。并对项目在执行领域的其它重要方面有所涉及。,核心设问： 是什么？市场站位如何？ 卖给谁？客群怎样？买项目给他们什么想要的？ 怎么卖？实现预期销售的战略步骤。,目录-报告思路 1章节：县区总体经济格局 2章节：宏观/微观房地产格局 3章节：项目简介及其设问项目swot分析和总结项目定位出台 4章节：项目战略思路出台 5
2、章节：战略思路实现办法 产品战略 形象战略 营销思路,1章节：县区经济基础情况 县区概述：凤县历史悠久，古称“凤州”。距宝鸡102公里。总面积3187平方公里，辖9镇100个行政村，653个村民小组，11万人口。 凤县扼川陕、秦陇要冲，素有“川陕咽喉，秦陇锁钥”之称，县内铁路总长90公里，设七站，316国道、212省道、眉凤公路等与地方道路相会其中，四通八达。凤县经济发展近年来较为迅猛仅2012年一年，全县生产总值增长20%，突破百亿元，地方财政收入同口径增长20%，达到8.5亿元；固定资产投资增长25%，达到93亿元；农民人均纯收入增长20%，达到9000元；城镇居民可支配收入增长15%,达
3、到26800元；万元GDP能耗下降3.5%以上。,1章节：县区经济基础情况 凤县经济发展稳定，农业、工业，旅游业和服务也发展稳中历年提升。 A：政府经济建设思路：全面落实县十四次党代会精神，围绕工业强基础，旅游谋未来，突出工业转型升级、旅游体系建设、特色农业发展、城乡互动融合等建设措施激发发展活力，为全面建设幸福凤县而努力奋斗。 B：经济基础稳固：凤县境内矿产资源得天独厚。经地质部门勘探，现有金、银、铅、锌、铜、锑、铁、煤、石灰石、硅石、钠长石、石英石、石墨等金属和非金属矿藏100多种 矿藏潜在经济价值在300亿元以上,1章节：县区经济基础情况 C：周边产业合理发展：年实现农林牧渔业总产值41
4、252万元。产业结构调整力度加大，粮食播种面积11.64万亩，粮食喜获丰收，粮食总产量3.69万吨，其中：夏粮产量0.53万吨，玉米产量3.16万吨。 D：外部资金投入扩大：仅09年全社会固定资产投资完成44.41亿元，比上年增长96.7%，其中城镇固定资产投资43.17亿元，增长156%，农村固定资产投资完成1.24亿元。当年房地产开发投资完成1.14亿元，增长45.8%。,1章节：县区经济基础情况 关中-天水经济圈带动作用,未来县区的辐射功能大大增加：,西线联通甘肃天水的交通要道 南线可以南下秦岭抵达汉中 同时辐射周边其它风景区和旅游区,经济情况总结： 强有力的政府引导和县区自身的优质资源
5、确保了区域经济持续发展。在经济持续增长的同时带来了县区内房地市场的繁荣和崛起；房地产市场迅速进入热力发展期。 同时经济稳定增长也为项目未来的购买力量提供了有力外部保证和支持。,一个需要强调的点。 随着凤县经济的发展其县区的经济实力飞速增加。荣登省级十强县之一。同时，县区的人口也在近几年出现增长。 根据政府统计县区平均人口增长率【19992004】27%的增长态势。进而，递增的人口带来住房的需求，直接刺激了县区的房地产市场发展。 为了满足县区内不断增长的住房需求，凤县政府启动一些列规划措施， 其“一核、一环、两轴、三片区”建设思路出台， 县区房地产市场顿时风起云涌,2章节：宏观/微观房地产格局
6、A：宏观房地产开发态势 B：宏观板块所处市场地位 C：宏观板块未来前景,重规划来看：旧城区依旧是主要的目标 同时因为地理条件的限制凤县开始向凤州镇和灵官峡一代延伸 凤县地处秦岭腹地，加之嘉陵江穿城而过，可利用建设用地十分珍贵。未来县区以发展旅游业为主题，目前旧城区改造告一段落，江南新区发展来开帷幕。 根据县政府规划：凤县同时向凤州发展高新产业园 向灵官峡发展生态住宅区。区域市场促进：未来随着高新产业园的推进，县区东线发展实力和逐步未来城市功能和价值将会得到大幅度的提升。,项目所在地,2章节：宏观/微观房地产格局 A：宏观发地产开发态势江北老区发展饱和，江南新区风生水起,老生活区,江南新区,开发
7、态势呈现明显的扩张格局。 沿嘉陵江一线房地产开发态势迅猛。 城市面貌日新月异。,沿江开发衍生带,项目,2章节：宏观/微观房地产格局 开发带来的区域市场变革 1、城市形象：高楼林立，商贸消费娱乐云集高端是城市形态。 2、城市功能：配给于凤县整体的发展格局，提供居住、就业、消费娱乐等功能。 3、城市配套：医疗、消费、餐饮贸易等配套全面提升，交通环境飞速发展B：板块所处市场地位：未来凤县房地产市场核心区域。随着整体市场的推进和成熟必将成为开发热土和人气集中区域。 C:板块未来前景：随着嘉陵江建设带辐射效应增加，板块集中效应和新区的优势将得以从分的发展对于项目自身的促进作用极大,市场处于成熟阶段：配套
8、、环境、城市功能未来居住价值均有大幅度提升。,沿江一线住宅面貌,江南区消费和购物中心,2章节：宏观/微观房地产格局 微观房地产市场格局 区域市场格局：处于江南开发区沿线地带 目前微观配套尚不能充分展现。,道路目前尚未新建，项目距离繁华仍有一段路程,区域在售项目,项目,新区 28003200 高端3400元/平米,市中心 32003600元/平米,市中心开发趋于饱和 【中心区有二手房出售 价格相对较高为32003600元/平米】 目前主要投放市场的项目为江南新区在售住宅。价格为28003200元/平米,户型状况： 以刚需户型为主。占据80平米两室和120平米三室主流户型区间。 产品开发状况： 产
9、品呈现高端和正规的开发状态，在产品打造和接待流程上均有用心之处。 价格梯度： 高端【精装】3400元/平米 中端30003200元/平米 普通25002800元平米 产品特征： 产品配套较为齐全，在基础配套和安防智能等方面都下力度做好产品、 因为靠近消费核心区域该区域内项目均建设有相当的商铺产品，在一定程度上表现为对产品未来的信心。,如此市场状态下项目居于什么样的地位,？,3章节：项目简介及其设问 项目简介宗地图示：,省级十强县，开发区首段 靠近交通主干道。靠近嘉陵江，靠近消灾寺风景区。与丰禾山佛教主题公园隔江相望,从规划格局来看：一核：城市景观核心区 一环：环城交通线沿线绿化 两轴：城市景观
10、轴、水景轴 三区：北部行政生活老区东部、南部次中心兼高档住宅区,项目所在地处于政府规划的重点区域，未来能够提供给业主高端生活状态。并且城市面貌城区形象注定伴随凤县的建设步伐而日新月异。,3章节：项目简介及其设问 基础资料 占地：24亩 建面：73319平米 住宅：71260平米 商业：2059平米 容积率：5.5 绿地率：31% 住宅总户数：684户 停车位：32地上142地下 其它资料 人车分流/建筑抗震防烈度8度/防洪设计按照50年一遇设计/堤岸旁设计防洪挡墙1.2米 经济适用房,项目距离核心区有一段距离，临近小环境有待休憩改善,周边具有廉租房，未能居住量大。 涵盖商业未来经营可以满足的需
11、求。周边居民的生活需求。,由项目所在环境来看。衔山吞水，依托山体为骨架，接承江水滋养，气场生机勃勃。东北开阔，西南为主城区，气韵随江流由艮位入坤地，主稳健生化万象更新之象。上风上水，宜家宜居。,3章节：项目简介及其设问项目swot分析,3章节：项目简介及其设问项目swot分析,区域优势明显，并可加以利用，但资源并非本案独有,江南小区,区位优势,稀缺资源,交通条件,居住氛围,规划配套,3章节：项目简介及其设问项目价值梳理,江南生活区内 东首位置。距离主消费圈 有一点距离,靠近江面 紧邻交通干道资源未能 完全展现,大交通条件好小交通不足,目前城市化 居住氛围不足 未来需要开发,共享区域配套,做好道
12、路指引 让客户感觉不 到距离,充分发挥自身 优势，建设不 同产品。,优化交通环境 附近道路改建 后环江干道 直通门前,强调未来居住 优势 自身商业开发 利用,突出品牌调性,4章节：项目战略思路出台 项目所处之市场地位 因为项目资源被市场同期产品共同占据。而自身宗地条件也对项目有一定限制。 结合开发商需要快速回款的目标 我司认为项目不适合作为区域内高价位产品打造，而适合以高端的调性配合适度的价格快打快消。该目标战略诠释,那么我们的客群是谁？给他们的感觉是什么？为什么要买我们的产品？,高端形象品质,奠定客群信心/吸引客群眼球,适度价格入市,吸引客户购买/圈定项目人气,4章节：项目战略思路出台 项目
13、的客群和置业心理 县城内低端刚需人群。 或者虽具备资金优势但更愿意购买低价产品的客户。 购买房产更希望得到实惠，得到在价格合理下的最佳产品。 两代分居/周边乡镇进城置业/生意人/企业事业单位职工/县机关人员,如何满足他们的心理 提升项目形象。 降低置业门槛。,项目在客群中的心理位置？ 区域内高端产品和其它项目不相上下。 项目置业门槛低，买项目更实惠。,项目战略思路出台一步走和两步走,1、回款阶段,2、提升阶段,拿出部分房源实现快速回款,整盘低价面世快速出货,保证速度,不利于利益最大化 不利于品牌提升,做好剩余产品打造精品实现价格飞升,拿出其中部分楼盘低价入市，满足回款。 以较低的价格入市吸引人
14、气。为后续的开发展开人气和资金。 对外口径【一期普通产品】,保留部分楼栋不进行销售 打造高端产品，满足价值提升。 对外口径【二期升级产品】,销售执行细节见下文,项目战略思路出台一步走和两步走,5章节：战略思路的实现办法 产品战略 形象战略 营销思路建议【价格建议/入市时机/销控思路/销售节点】,项目概念支撑体系,产品构建体系园林、建筑、配套等优质化组合,形象传播体系通路、活动、节点等推广措施运用,精致服务体系接待、用品、理念等直接被感知,产品定位 县区高档人居典范。 社区人居为主。高档楼盘。 在产品拉平市场，在形象上独树一帜。,产品品质定位 产品形象定位,战略产品 介于项目自身宗地特征和产品性
15、质不建议打造豪华奢侈型产品。 而是结合项目自身特征适度建设，在一些细节和人性化方面做好文章。体现出项目小而精致的特征。,院落组团式布局，建筑尺度与人的尺度和谐，保证私密性，同时便于推售。,概念支持体系建筑布局,将一期、二期布局分开， 在产品打造中体现不同的亮点。 着重体现二期的产品价值提升。 不建议做大规模豪华的景观，但是做到独特气质将会对项目的推广产生很大的作用。,体现主题的若干产品优化建议,在一些重要的产品节点上，如大门、商铺、社区道路景观轴线，要力求华丽、煽情、富于视觉的感染力，可以引入一些欧式或者现代的文化元素，让进入这个空间的人迅速被打动.景观示范带,而在社区的一般空间，如活动、游乐
16、、休憩空间，房前屋后，要考虑人们的舒适感、自然感、场所的归属感，做社区型园林,景观和功能一体化：任何功能都成为一道景观，任何景观都具有可用的功能 人行干道上点缀遮阳的树木。【楠木或其他】 楼间的活动和休憩空间要移植乔木，形成一定院落感觉。 在植物运用上体现层次感：草皮、灌木、乔木等层叠建设。赋予园林以视觉层次感,配套建议： 小超市在社区内建设小型生活超市，满足客户便捷购物的需要。,安全防范系统： 闭路电视监控系统、 防盗报警系统、 门禁系统、 巡更系统、远红外周界防范系统等 构成项目立体化综合保安防护体系。 5层安防,增加项目的科技含量社区智能化建立,将智能化融入到产品中，使本项目全面超越竞争对手，真正成为高端住宅代表作。全面提升整个物业的价值。,电器控制系统家居上网系统：家庭安防系统：停车场智能阐系统、三表自动抄表系统等,项目所在地改造图示外围气场,道路,廉租房 商铺,项目所在地,坡地,自建房,
