房地产市场分析,,Part1,整体市场,,开发区概况,市场供需,市场价格,概况：东开发区占地5.8平方公里，为高新区的基本区，区内辖一乡、九个自然村、10万余人其发展定位是以建设高新技术企业为主，同时以金融、商贸、居住及文体等配套设施为支撑的石家庄市新城区 政策优惠：通过高新技术认定后 ，可获得减按１５％税率缴纳企业所得税；另外有针对外资企业、外商投资企业等的各种优惠 发展状况：经过10余年的发展，已有百余家企业入驻，产业体系已趋完善目前全区共安排建设项目17个,总投资92.36亿元刚完成以青岛啤酒签约，正力争与统一集团签约，力争在第2015年左右实现“销售收入过千亿，税收过百亿”的宏伟目标关键点：区域发展迎来巨大机遇！,土地价格,,开发区概况,市场供需,市场价格,自1992年以来，园区企业数量已超过100家开发区主要产业园级重要企业分布图,大量企业落户开发区，为区域带来发展的同时，也带来了大量的客户资源！,土地价格,本案,,开发区概况,市场供需,市场价格,,开发区做为新兴的区域，楼盘项目数量较少，供需量亦较少 但是随着开发区的不断，开发区未来的市场供需量将持续增加开发区房地产供需承接有力，未来市场前景看好！,土地价格,,开发区概况,市场供需,市场价格,,开发区是价格最低的区域，主要是由于区域配套、生活氛围较差， 但未来上升空间较大。
随着开发区配套、生活设施的不断完善，市场升值潜力巨大！,,土地价格,,开发区概况,市场供需,市场价格,土地价格,开发区的土地市场价格相对市区内动辄500-700万/亩的地价，可谓“便宜”，市场拿地成本较低！,,Part2,市场分析,,样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,开发区近年来房地产市场迅猛发展，市场极为活跃，供应量激增，成为楼市热点区域，竞争激烈区域楼盘分布较为集中，多沿成熟街区珠峰大街、天山大街分布由于远离市区，住宅价格总体偏低区域内产品类型多样，但品质差别较大在售楼盘13个，潜在楼盘5个，未来供应较大个案点评,样本选择,,样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,,样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,区域内项目规划体量差异较大，大盘产品不断涌现，竞争激烈 区域容积率较低，均为2.8，绿化率达到40%，区域舒适性较好，能够吸引部分改善性需求 区域楼盘不断增多，开发区置业人数不断增多，整体规模不断扩大，生活氛围逐步成熟 区域项目规划“住宅+底商”形式较多，个别项目为提高项目品质或利用地段优势规划有酒店、公寓等，如东城国际、珠峰国际花园等。
区域内产品多为中高端产品，以板式高层为主，塔式产品较少，高层产品多为18—27层，别墅、花园洋房、小高产品为市场稀缺，仅有同祥城、珠峰国际花园项目等区域高端项目少量规划样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,区域项目建筑风格多以现代简约为主，仅同祥城等少数项目用欧洲风格寻求市场差异，提高项目品质 各项目在园林景观方面规划各具特色，以园林优势争夺客群，区域内中心园林设计、组团式设计较多 多数项目为毛坯交房，公共部分精装样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,,区域内住宅项目户型以两室户型为主，占到总比例的52.6%，销售速度较快，成为该区域热销户型，面积以80—110平米为主，主要原因是该区域以刚性需求客群为主，郊县客群明显增加，购房者多为工薪阶层的中端客群，多选择面积较小价格较低的实用性户型 区域内一室户型所占比例较小，约为4.3%左右，销售率较快，以面积在60平方米左右户型为主，此类户型以投资者及过渡型目标客群为主，客群所占市场比例较小 区域内大户型产品约占4.7%，客群针对性强，购买者为本市高端人群，数量少。
大户型产品由于总价较高，成为滞销户型，如珠峰国际大户型产品销售率极低；朝向、户型设计、通透性同样是户型去化快慢的重要影响因素 各项目多打造户型亮点，提高产品区域竞争，如：明厨明卫设计、景观阳台设计、大客厅小卧室设计、干湿分区、动静分离等样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,,,样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,区域潜在供应较大，竞争激烈，整体现均价4800元/㎡，低于全市平均水平，价格优势明显 区域内以地缘性客群为主，辐射范围：桥东以东，栾城、藁城区域客群主要有：附近工人，周边县城为孩子置业，小部分投资客，首次置业客群较多 各楼盘为加快销售，多以较高优惠变相降价，提高竞争优势样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,区域项目地下车位设计较多，配比多选择1：1的比例，多设有地上临时车位，满足不同需求购房者会对小区环境诸如人车分流提出更高要求，车位尤其是地下车位的合理配置比例会成为小区规划合理与否的因素之一 区域项目多设有商业，以满足周边配套不足的状况，多为1—2层临街商业。
多数项目以完善的生活配套吸引购买人群，以硬件设施提高区域竞争力，在销售过程中起到促进作用，同时能够的展现产品品质和个性样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,物业管理公司的资质和专业化程度是决定管理水平的主要因素，直接影响到生活的舒适度和物业的增值潜力物业管理服务水平的优劣是衡量产品档次的重要软性指标 区域物业收费较低，物业费在1.00—1.20之间同祥城,小结： 借鉴同祥城项目良好的宣传效果，增加报广派单等途径，扩大知名度，促进销售 用景观优势及组团规划规避铁路影响 户型设计，前期以中小户型加快销售，空间无浪费，受市场欢迎，销售火爆样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,珠峰国际花园,小结： 鉴于分期开发，先交房的区域受后期工程影响，本项目可设置隔音围护，降低工程污染，提高居住质量 并且在物业方面提高水平，如增设信箱、使用品牌电梯等，配套上留有活动场地样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,花香漫城,小结： 该项目拥有地段优势，由于证件及工程进度问题，公开宣传较少，去化多为周边客群，采用老带新的方式。
项目规划走差异化路线，建筑风格采用地中海托斯卡纳风格，提高项目整体品质样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,弘达明尚,小结： 为弥补片区商业缺失，拟打造沿街四层商业，方便居民生活 该项目以集体团购实现快速销售，回笼资金样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,2,居美颐园,小结： 打造私密性好的社区，规避周边环境杂乱的影响，四层商业也可满足居民日常生活,,样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,富源城二期-凡尔赛私邸,小结： 该项目受新政影响较大，预计为回笼资金，将先售部分公寓产品（面积小），限购期过后，再销售大户型住宅 项目欲打造区域高端产品，住宅部分全为大户型，风险较大，项目或更改规划，增加小户型产品加以应对样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,和合美家,小结： 借鉴其适中的楼间距和合理的小区规划，打造舒适的高品质小区 由于配套缺失，项目建有农贸市场、幼儿园等 项目位置偏远，交通不便，配套不完善，为规避现状，项目把售楼处设在市区二环附近。
样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,天地荣域,小结： 项目整体规划较差，景观园林、楼间距等没有优势，但其注重功能性、实用性户型，能够满足部分客群需求 在产权问题上，销售人员在说辞上进行规避样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,石门福地,小结： 借鉴楼层高低排布，使景观最大化，增加生活情趣 土地性质不能解决，影响项目销售 开发商资金链短缺，动工推迟样本选择,规划分析,立面景观,户型分析,销售分析,配套分析,物业分析,个案点评,开发区楼市迅猛发展，未来供应较大，竞争较为激烈 区域整体环境较好，舒适性强，生活氛围愈发成熟 区域产品规划差异较大，多以景观、立面、配套打造亮点，区别市场，吸引客群 区域以高层产品为主，缺乏高品质产品类型 区域户型两室为主，客群地缘性较强 开发区用地多为工业用地，土地性质拉低价格，影响销售，但影响较小。