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1、 南头商业城商业策划报告,星彦深策字2008-049,相关市场,案例分析,项目方案,项目报告思路,第一部分：相关市场,社会经济背景,资料来源：2007年深圳、星彦地产,社会经济背景,社会消费品零售总额,资料来源：2007年深圳、星彦地产,社会经济背景,城市居民可支配收入,资料来源：2007年深圳、星彦地产,社会经济背景区域背景,南山区是继罗湖、福田成熟发展后最具潜力的商业区 沃尔玛、家乐福等外资零售商纷纷进驻 深港两地CEPA协议的达成，令深港投资消费关系更加紧密 南山区的商业将步入更加繁荣的阶段，商业竞争也会随之更加激烈 西部通道的建设加速的南山商业的发展,主要商业供求状况商业供应,深圳市历
2、年商服用房施工面积状况,自1998年以来，深圳市商业用房供应基本呈平稳增长态势。2007年，全市商业物业施工面积291.97万平方米，已超过2002年全年的施工总面积，显示出投资者对商业物业的开发前景仍具十分信心。,深圳市历年商服用房施工面积,1-3季度,资料来源：2007年深圳、星彦地产,单位：万平方米,主要商业供求状况商业供应,深圳市历年商服用房新开工和竣工面积状况,新开工及竣工方面，2000年新开工68.63万平方米，同比增长高达21.9%；2001年新开工面积在此基础上仍保持稳定增长的态势，2002年则大幅增长。98年以来的新开工面积持续增长，一方面说明了发展商们的开发热情，另一方面也
3、预示着近期及未来一段时间内，深圳商业用房市场将保持较高的供应量，会为未来市场消化带来一定压力。,资料来源：2007年深圳、星彦地产,单位：万平方米,主要商业供求状况商业供应,资料来源：2007年深圳、星彦地产,从南山区新开工和施工面积所占比例来看，相对仍然较高，显示着近期及未来，南山区商业用房租售有一定压力,深圳市2007年各区商业新开工面积比例,深圳市2007年各区商业施工面积比例,主要商业供求状况商业需求,深圳市历年商服用房销售面积状况,深圳市历年商服用房销售面积状况,1998-2002年，深圳市商服物业销售面积连年增长。 2007年，全市共销售商业用房39.37万平方米，其中现楼销售面积
4、为21.44万平方米；楼花销售面积为17.93万平方米 2002年商服物业销售面积同比大幅增长71.6%；充分显示商户及市民对商铺投资热情，但在2007年，有回落的迹象。,1-3季度,资料来源：2007年深圳、星彦地产,主要商业供求状况商业需求,深圳市历年商服用房空置面积状况,自1999年开始，在深圳市商服物业总供应量大幅增加的状况下，商服市场空置量呈下降趋势，显示出需求的旺盛；在市场回暖中，需求方不仅消化了正在增长的新供应量，同时对于20世纪90年代中期房地产开发过热积累的空置商铺进行了有效吸纳，市场明显表现出一定的吸纳能力。,深圳市历年商服用房空置面积状况,资料来源：2007年深圳、星彦地
5、产,主要商业供求状况商业需求,从南山区销售面积和空置面积所占比例来看，显示南山区商业用房的消化能力强大，对投资者很有吸引力,资料来源：2007年深圳、星彦地产,深圳市2007年各区商业销售面积比例,深圳市2007年各区商业空置面积比例,商业供求分析宏观市场数据结论,全市商业即2002年市场供需两旺后，2007年商业物业市场明显感到了市场压力。商服用房的空置率呈稳中有降，显示出市场的吸纳能力。 南山商业市场空置比例偏低显示了投资者对南山商业潜力的看好。,南山商业市场概述,2007年南山商业施工面积状况分析,自1999年以来，南山的商业用房供应呈平稳趋势，商业供应量较稳定。,南山商业市场概述,20
6、07年的商业新开工及竣工面积状况分析,在竣工和开工方面，商业供应呈一定幅度逐年攀升；在未来的一段时间，南山将会保持一个较高的商业市场供应量，并给市场带来了一定的压力。,南山商业市场概述,2007年的商业用房销售状况分析,从上表可以看出：除了2001年的销售市场有一定的回落趋势之外，销售市场呈稳步、较高幅度的趋势上升：这表明了：南山的商业市场活跃，投资者购买商业的热情逐步升级。,南山商业市场概述,2007年的商业空置面积分析,从上表中可以看出：自1998年以来，南山的商业空置市场呈下降趋势，显示出了需求的旺盛，市场不仅消化了正在不断增长的新推楼盘量，而且对之前的空置商业也有一定的消化能力，这种情
7、况充分表明了：由于对南山市场未来前景看好，南山市场表现明显有较强的吸纳能力。,南山商业市场概述,2008年上半年商业预售面积统计分析数量： 14个 总面积： 106447.8平方米 纯商业项目： 现代城华庭商业和赛格电子南山店 纯商业项目总面积： 29894.43平方米 所在区域： 南山中心区和南头商圈,南山商业市场概述小结,南山目前商业供应平稳南山未来商业供应趋升，压力会显现。 投资者对南山未来商业潜力看好，热情攀升。空置率降低，市场显示了良好的吸纳能力。,顺应投资者、商户的热情，避开未来市场压力，本项目应及时推向市场。,南山商业市场概述项目周边街铺调查,南山大道,商业业态主要以建材、汽配，
8、其档次主要是中档为主； 业态规模主要集中在40-60平方米 租金集中在80-120元/平方米左右,南山商业市场概述项目周边街铺调查,中山园路商业,商业业态主要以五金建材、餐饮为主，其档次主要是低档为主 业态规模主要集中在40-60平方米 租金集中在80元/平方米左右,南山商业市场概述项目周边商业调查,周边大型商业列表,南山商业市场概述项目周边调查总结,周边街铺仍然以低档为主，显示整个商业仍处于发展阶段，尚未完全成熟知名连锁商业的进驻，显示该商业片区的商业发展潜力；周边不断的改造和发展，规模商业仍大有作为,南山家居市场调查集美堂,位置： 南油大道新保辉大厦 规模： 共4层，12000平方米 经营
9、模式：出租。统一收银、统一营业时间、统一对外宣传 经营状况：良好 业态： 集家居、家装、建材、家具市场于一体各楼层商品分布及租金水平：1F：卫浴、洁具、瓷砖、五金 120元/2F：地板、门窗、橱柜、五金等 80元/3F：布艺、灯饰、玻璃、地毯、园林 60元/4F：家私 45元/ 月管理费：30元/,南山家居市场调查南山乐安居,位置： 后海大道与创业路交汇处 规模： 共2层，30000平方米 经营模式：大出租少部分自营统一收银、统一营业时间、统一对外宣传 经营状况：良好 业态： 集家居、家装、建材市场于一体各楼层商品分布及租金水平：1F：洁具、地板、卫浴、瓷砖、门窗 120元/2F：布艺、灯饰、
10、橱柜、五金 80元/ 月管理费：25元/,南山家居市场调查南山百安居,位置： 南山大道前海华庭小区裙楼下 规模： 共2层，8000平方米 经营模式：自营统一收银、统一营业时间、统一对外宣传 经营状况：良好 业态： 集家居、家装、建材市场于一体各楼层商品分布：1F：木材、门窗、五金及配件、油漆涂料、电工电料、家用电器、地板及配件、抛光砖、装潢中心2F：厨房、橱柜、卫浴及配件、园艺、家居用品、地毯、窗帘布艺、卧室用品及床上用品、客厅家具、灯具灯饰 月租金及管理费：联营模式，按照销售额提成，无租金,南山家居市场调查结论,规模为8000-30000平方米，除乐安居为纯商业建筑，其他均为裙楼商业经营品种
11、较齐全，涵盖家居类所有商品除南山百安居外，经营模式基本为出租均为统一营业时间、统一宣传、统一收银的方式缺乏类似于国安居业态的更为专业的家居商场,第二部分：案例分析,成功案例分析世纪中心家居广场,世纪中心家居广场,成功案例分析世纪中心家居广场,位置： 福华三路市会展中心东侧 规模： 共2层，39000平方米 经营模式：出租。统一收银、统一营业时间、统一对外宣传 经营状况：良好 业态： 集家居、家装、建材市场于一体各楼层商品分布及租金：1F： A区：瓷砖、卫浴洁具、橱柜B区：五金、洁具、门窗C区：家私、床上用品D区：木地板、天花、石材 110元/2F：窗帘布艺、灯具灯饰 90元/ 管理费：25元/
12、,成功案例分析一层平面规划,成功案例分析二层平面规划,布 艺,布 艺,灯 饰,管理处,灯 饰,灯 饰,成功案例分析管理架构,总经理：全面管理、决策,副总经理：推广、广告,策划部：广告、POP、宣传,副总经理：营运、招商,营运部：现场管理、顾客投诉等,A区,B区,C区,D区,保安部,办公室,工程部,招商部,财务部,成功案例分析投入与产出,回收资金： 押金：700万 管理费及押金：175万 首月租金：350万 年营业额：36000万 年收入：4200万,投入资金： 广告推广：100万 宣传费：80万 代理费：550万 基础建设费：1200万 合计：1930万,总计半年收回投资,成功案例分析成功要素
13、,100%招商的成功要素：准确的定位超前的经营理念快速反应体系团结的招商团队发展商全力支持,成功案例分析星彦价值,谋定而后动详尽的市场分析和准确的项目定位项目占地33000平方米，属于临时建筑，使用年限五年。如何才能发挥其最高价值，使发展商获得最大利润，是项目前期定位的重点所在。我司将项目定位为零售建材、家私商场。皆因建材商贸对建筑本身要求不高，可以做成临时建筑，符合项目特定性，降低开发成本。 同时据了解，在福田中心区尚无一家大型建材市场，而随着中心区的建设逐步完善，周边房地产项目的不断开发，对装修材料需求将日益增加，因此世纪中心定位为家居广场具备了天时、地利、人和等各项条件。,成功案例分析星
14、彦价值,量身定造制作方式业态合理分布及经营理念超前业态的合理分布是一个商场经营成功的关键，也是商铺吸引商户进驻的重要因素。我司经过市场调查后发现，一些家居商场每隔一段时期，会根据商家的进出及消费者消费心态变化对商场内的业态做小幅的调整。由此我们也意识到业态分布的重要性，必须符合目前市场要求，切不可随意安排。,成功案例分析星彦价值,快速有效的应对措施合理调整剩余铺位强势推出是招商成功的支撑点。世纪中心家居广场招商并不是一帆风顺的，项目后期招商时遇到一定阻碍。针对这种情况，我们对项目剩余的铺位进行了合理调整。依据前段时间客户积累的状况，我们发现不少木地板、布艺商户没定到铺位，我们迅速把木地板区调放
15、到D区，C区二楼规划为布艺展示区，并在同一时间通知客户上门，形成抢夺铺位的局面，效果明显，消化了部分位置不佳的铺位，此次调配让项目招商率一举达到了100%。,成功案例分析星彦价值,强有力的作战团队招商人员培训到位完整的熟悉市场的计划 深度的讨论和总结 优秀的营销技巧 书面与口头考核,案例对本项目的借鉴意义,优秀的团队 成熟的招商队伍是成功的关键 合理的业态分布必须规划最符合市场需求的业态组合方式 策略的多样化及时根据市场需求调整价格、招商推广方式及定位 准确的定位详尽的市场分析及准确的商业定位 顺应市场发展的需求包括消费者需求、经营者需求、区域市场需求、发展商利益需求,第三部分：项目方案,临近
16、深南大道，交通便利 广告效应好 风格独特的外观设计 和百安居、国美形成金三角合围黄金商业区,S,W,O,T,从规模上讲，略偏小 消费人流尚需进一步引导 项目一楼已销售，难以控制业态,百安居、乐安居和集美堂入市较早，影响力大 项目周边商业档次偏低,南山商业的进一步发展，带来新的机会 房地产的不断发展，给家居市场扩张带来机会 西部通道、跨海大桥、CEPA等重大利好,项目SWOT 分析,项目分析项目综合评述,靠近深南大道，享有交通便利之优势。 周边有百安居、国美等居家类商业氛围。 整个南山片区缺乏大型更为专业化的高档家居商场 周边消费层次及业态均偏低档。 南山待装修高档楼盘众多，对对高档家居商业有需求。,
